Dự án 100 tỷ USD của ông lớn địa ốc Trung Quốc bỏ hoang

Forest City từng được coi là biểu tượng cho phát triển ra nước ngoài của Country Garden nhưng hiện vẫn dở dang và vắng người sinh sống.

Ở mũi phía Nam của bán đảo Malaysia, ngay gần biên giới với Singapore, một tổ hợp chung cao cấp được xây dựng với mục tiêu cung cấp chỗ ở cho hàng chục nghìn người. Sau gần một thập kỷ, gã khổng lồ địa ốc Trung Quốc Country Garden đã hoàn thành một phần dự án này. Tuy nhiên, hiện tại, nó gần như bị bỏ trống hoàn toàn. Một số đơn vị đang rất quan tâm đến dự án, nhưng đều lại đều là chủ nợ của Country Garden.

Dự án có trị 100 tỷ USD này mang tên Forest City. Đây từng được coi là biểu tượng cho việc mở rộng ra khỏi thị trường Trung Quốc của Country Garden. Theo John Han, đối tác của công ty luật Kobre & Kim trụ sở tại New York, Forest City là tài sản quý giá nhất của Country Garden ở nước ngoài. Siêu dự án dở dang này có thể giúp các chủ nợ của Country Garden thu hồi được khoảng 1,5 tỷ USD.

Một góc dự án Forest City, với phần lớn căn hộ bỏ hoang tại bang Johor, Malaysia. Ảnh: WSJ

Country Garden nắm 60% vốn tại dự án này thông qua liên doanh tại Malaysia - Country Garden Pacificview. Phần còn lại do Esplanade Danga 88 nắm giữ, công ty tư nhân tại địa phương thuộc sở hữu của một cơ quan chính quyền bang Johor.

Năm 2015, dự án được khởi công và hàng chục tòa tháp, một khu nghỉ dưỡng, sân golf nhanh chóng được mọc lên. Trong báo cáo thường niên năm 2016, Country Garden gọi Forest City là "dự án chiến lược dài hạn". "Đây là một dự án rất hứa hẹn vào thời điểm đó, mọi thứ lúc đó đều rất màu hồng" chuyên gia Christine Li, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu Châu Á Thái Bình Dương tại Knight Frank nhận xét.

Thế nhưng, Forest City từ sau đó lại được gọi là "thành phố ma", tương tự nhiều siêu dự án được xây dựng khắp Trung Quốc dựa trên những giấc mơ lớn mà chưa bao giờ thành hiện thức. Ở chiều ngược lại, Country Garden Pacificview phủ nhận biệt danh này Công ty cho biết hơn 80% số căn hộ ở đây đã được bán. Tuy nhiên, theo WSJ, hầu hết trong số này dường như đã được mua dưới dạng để đầu tư và không có người sinh sống. Hàng trăm căn hộ được rao bán lại và cho thuê trên các website tại Malaysia.

Lịch sử thống kê giao dịch trên các website này cho thấy giá trị căn hộ tại siêu dự án này đã giảm mạnh những năm gần đây. Căn hộ một phòng ngủ từng được bán với giá 280 USD mỗi foot vuông thì hiện giảm còn 116 USD.

Forest City đã hoàn thành được 15% và chỉ mới xây dựng được trên một trong bốn hòn đảo. Chủ đầu tư vẫn lạc quan về việc phát triển các hòn đảo nhân tạo tại dự án và không bình luận thêm về triển vọng tài chính của công ty mẹ Country Garden.

Khu vực phố thương mại bên trong dự án hầu như vẫn bỏ trống, chỉ có một số cửa hàng miễn thuế, một nhà hàng Nhật Bản và một quán karaoke. Một bãi biển với tầm nhìn sang Singapore cũng vắng bóng người, chỉ có rải rác biển không được xuống nước vì có cá sấu.

Ban đầu, doanh số tại dự án này rất cao với khách hàng mục tiêu là những người giàu Trung Quốc muốn sở hữu ngôi nhà thứ hai hoặc bất động sản đầu tư tại nước ngoài. Sau đó, tình hình với Forest City đảo chiều khi Bắc Kinh đưa ra các chính sách hạn chế tín dụng chảy ra nước ngoài năm 2016. Năm 2018, chính quyền mới tại Malaysia chỉ trích việc dự án tập trung vào người mua Trung Quốc khiến tệp khách hàng mục tiêu tại Forest City lo ngại những hạn chế về chứng nhận quyền sở hữu. Cuối cùng, đại dịch ập đến càng khiến dự án khó khăn hơn.

Bãi biển vắng người tại siêu dự án Forest City. Ảnh: WSJ

Theo WSJ, Forest City bị bỏ hoang phần nào cho thấy một số vấn đề cốt lõi đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc - vay nợ quá cao, phát triển dự án quá mức cùng với một chuỗi yếu tố không may mắn. Dự án tại Malaysia là điển hình cho chiến lược của Country Garden trong việc xây dựng các đại dự án ở những nơi được đánh giá sẽ có tiềm năng cao, nhưng giá đất lại thấp. Mô hình này đã bùng nổ trong giai đoạn thị trường bất động sản Trung Quốc nóng sốt.

"Họ có tâm lý nếu thâu tóm được quỹ đất giá rẻ thì rủi ro sẽ thấp. Về cơ bản, Country Garden đã cố gắng tái tạo sự thành công như ở Trung Quốc tại thị trường nước ngoài", Christine Li nói.

Tuy nhiên, doanh số bán hàng suy giảm và nợ chồng chất đã gây áp lực lớn với Country Garden cả ở Trung Quốc và Malaysia. Đầu tháng 8, công ty đã lỡ hạn thanh toán lãi cho hai lô trái phiếu bằng đồng USD. Country Garden đã tránh được tình trạng vỡ nợ trong gang tấc khi hoàn thành thanh toán trước khi thời gian ân hạn 30 ngày kết thúc vào cuối tuần trước.

Dù vậy, điều này vẫn làm dấy lên lo ngại rằng ông lớn địa ốc cuối cùng còn sót lại của Trung Quốc cũng sẽ phải chịu chung số phận như hàng chục doanh nghiệp cùng ngành khác đã vợ nợ trong hai năm qua. Cổ phiếu của Country Garden niêm yết tại thị trường Hong Kong đã giảm hơn một nửa từ đầu năm nay.

Han cho biết các chủ nợ quốc tế muốn nắm quyền kiểm soát các tài sản ngoài Trung Quốc nếu Country Garden không trả được các khoản nợ. Theo ông, những đơn vị cho vay này thường khó có thể sở hữu tài sản, thành lập công ty con tại Trung Quốc do vướng một số quy định của nước này.

Bất động sản từng là động lực chính cho tăng trưởng kinh tế Trung Quốc thời gian qua. Sau đó, Bắc Kinh thắt chặt chính sách tín dụng với các doanh nghiệp địa ốc để hạn chế tình trạng đầu cơ. Cuối năm 2021, Evergrande - một trong những tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc đã vỡ nợ quốc tế. Tiếp sau đó là Sunac China. Cùng với đó, những khó khăn kinh tế hậu đại dịch đã khiến suy thoái trong lĩnh vực bất động sản ở Trung Quốc trở nên nghiêm trọng hơn.

Năm 2023 khởi đầu lạc quan hơn khi doanh số bán hàng tăng lên. Thế nhưng, thị trường địa ốc Trung Quốc lại rơi vào một đợt suy thoái khác. Căng thẳng tài chính của Country Garden có nguy cơ ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư hơn. Đến trước thềm gặp khó khăn, Country Garden vẫn được đánh giá là một trong những công ty bất động sản ổn định và thận trọng hơn phần còn lại của Trung Quốc.

Còn với Forest City, hiện tại, du khách đến công viên nước và những khu vườn được cắt tỉa cẩn thận tại dự án phần lớn vẫn những nhân viên của các nhà hàng gần đó và một số gia đình địa phương. Tuy nhiên, gần đây dự án cũng hút được du khách từ Indonesia và khách Hàn Quốc đến đánh golf.

Chủ đầu tư và chính phủ Malaysia cũng vẫn kỳ vọng vào siêu dự án án. Tháng trước, Thủ tướng Malaysia Anwar Ibrahim cho biết khu vực này sẽ được chỉ định là khu tài chính đặc biệt, với ưu đãi thuế thấp và dễ xin visa nhập cảnh nhiều lần.

Mitran Vee, công dân Malaysia 35 tuổi cho biết là người duy nhất sinh sống tại một tầng của tòa nhà trong dự án Forest City cách đây 2 năm rưỡi. Theo anh, gần đây căn hộ phía trên đã có người ở. "Mọi người đang bắt đầu đến đây. Tuy chậm, nhưng tôi tin họ sẽ đến", Mitran Vee nói.