DTD - Lợi nhuận trung hạn phụ thuộc vào mảng kinh doanh mới

Mảng cho thuê đất KCN tiếp tục dẫn dắt doanh thu.

Điểm nhấn tài chính

• Mảng cho thuê đất khu công nghiệp (KCN) tiếp tục dẫn dắt doanh thu trong năm 2023 và quý 1/2024 (lần lượt chiếm 71% và 63%). Tuy nhiên, doanh thu cho thuê đất KCN trong quý 1/2024 giảm 68% svck từ mức cơ sở cao và là nguyên nhân chính khiến LNST sau lợi ích CĐTS giảm 61% svck, đạt 51 tỷ đồng.

• Trong quý 2/2024, DTD dự kiến sẽ ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê thêm 17,6 ha tại KCN Đồng Văn 3 – Giai đoạn 1 và 2. Ban lãnh đạo ước tính khoản doanh thu này sẽ giúp công ty đạt 90% mục tiêu doanh thu 770 tỷ đồng trong quý 2/2024.

• Mặc dù giai đoạn 1 và giai đoạn 2 gần như đã được lấp đầy, và KCN Đồng Văn 3 – Giai đoạn 3 không còn nằm trong kế hoạch phát triển dự án của DTD; ban lãnh đạo cho biết công ty hiện chưa có kế hoạch để phát triển thêm KCN trong ngắn hạn. Nguyên nhân chính là bởi chi phí xây dựng tăng, và nhu cầu ở tỉnh Hà Nam hiện tại vẫn đang ở mức thấp.

• DTD hiện giao dịch với P/E trượt 12T là 9,6 lần – thấp hơn 34% so với trung vị của một số công ty trong ngành xây dựng, bất động sản nhà ở & KCN là 14,5 lần.

• DTD công bố sẽ trả cổ tức năm 2024 tỷ lệ 15% bằng tiền mặt hoặc cổ phiếu.

• Yếu tố hỗ trợ: Lợi nhuận từ việc chuyển nhượng CTCP Tân Cảng – Đồng Văn Hà Nam. Rủi ro: (1) Lợi nhuận giảm do doanh thu cho thuê đất KCN giảm, (2) tỷ lệ hấp thụ thấp hơn kỳ vọng của KCN Đồng Văn 3 – Giai đoạn 1 và 2; (3) giá vật liệu xây dựng cao/biến động bất lợi.

Luận điểm đầu tư

Mảng cho thuê đất KCN tiếp tục dẫn dắt doanh thu.

Năm 2023, doanh thu cho thuê đất KCN đạt 555 tỷ đồng (+60% scvk) và đóng góp 71% tổng doanh thu. Trong quý 1/2023, DTD ghi nhận 396 tỷ đồng từ mảng cho thuê đất KCN. Kết quả này chiếm 87% doanh thu quý 1/2023 và 50% doanh thu cả năm. Điều này phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi. Ở trong báo cáo gần đây nhất, chúng tôi kỳ vọng DTD sẽ ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê 16 ha đất KCN cho Insight Leitch Việt Nam vào năm 2023 sau khi nhận được khoản thanh toán đầy đủ vào quý 1/2023. Doanh thu cho thuê đất KCN cao trong quý 1/2023 cũng là nguyên nhân chính khiến doanh thu quý 1/2024 giảm đáng kể. Trong quý 1/2024, doanh thu thuần của DTD giảm 56% svck đạt 202 tỷ đồng. Mức giảm này chủ yếu do doanh thu cho thuê đất KCN giảm 126 tỷ đồng – giảm 68% so với mức cơ sở cao trong năm 2023. Tuy nhiên, cả mảng bán bê tông và xây dựng đều báo cáo doanh thu lần lượt tăng 51% và 21% svck.

Chuyển trọng tâm sang phát triển dịch vụ thương mại với Khu hành chính và DVTM lưu trú

KCN Đồng Văn 3 Bắt đầu từ năm 2024, DTD sẽ chuyển trọng tâm sang cung cấp dịch vụ thương mại (DVTM) tại KCN Đồng Văn 3. Trong năm 2024, DTD dự kiến phát triển khu hành chính và DVTM lưu trú KCN Đồng Văn 3. Dự án (hay còn gọi là khu TMDV Đồng Văn 3) là tổ hợp thương mại dịch vụ, nhà lưu trú cho chuyên gia nước ngoài tại KCN Đồng Văn 3, với tổng diện tích 3,4 ha và tổng kinh phí đầu tư khoảng 793 tỷ đồng. Do diện tích cho thuê của 2 KCN Đồng Văn 3 – Giai đoạn 1 và Giai đoạn 2 hiện tại đã gần lấp đầy, chúng tôi cho rằng khu TMDV Đồng Văn 3 sẽ mang lại thêm doanh thu cho DTD từ dịch vụ lưu trú.

Khu TMDV Đồng Văn 3 đặt mục tiêu mang lại doanh thu ổn định 100 tỷ đồng mỗi năm từ dịch vụ thương mại từ năm 2027. Đầu năm 2024, DTD được chấp thuận đầu tư và chuyển nhượng 100% đất cho dự án này. Theo ban lãnh đạo, nhu cầu về nhà ở và dịch vụ tại KCN Đồng Văn 3 rất lớn, vì phần lớn các công ty Trung Quốc/Đài Loan hoạt động ở đó đều cần điều chuyển nhân sự là người nước ngoài do thiếu chuyên gia. Ban lạnh đạo cho biết, tính đến tháng 4/2024, đã có một công ty đăng ký thuê 650 phòng cho dự án. Công ty hiện đang đẩy nhanh tiến độ xây dựng và dự kiến hoàn thành dự án vào năm 2026. Sau khi hoàn thành, DTD dự kiến dự án sẽ mang lại khoảng 100 tỷ đồng doanh thu dịch vụ thương mại mỗi năm (hoặc 13% doanh thu năm 2023), từ năm 2027