Đợt điều chỉnh mới trên thị trường bất động sản Trung Quốc

Sự sụt giảm trong hoạt động xây dựng nhà ở mới của Trung Quốc đang thổi bùng hy vọng rằng lĩnh vực bất động sản đang dần vượt qua tình trạng dư cung trầm trọng.

Tuy nhiên, việc thiếu chính sách xử lý các tài sản xấu chính là mảnh ghép còn thiếu, khiến những lo ngại về tình trạng trì trệ giống như Nhật Bản vẫn tiếp tục hiện hữu.

Thị trường bất động sản của Trung Quốc có khả năng phục hồi theo chu kỳ. Ảnh: Daxue Consulting

Tia hy vọng về khả năng phục hồi

Trên lý thuyết, nền kinh tế lớn thứ hai thế giới gần như đang ở thời điểm tương tự như Mỹ và Tây Ban Nha khi cuộc khủng hoảng bất động sản cuối những năm 2000 của họ bắt đầu ổn định trong bối cảnh việc xây dựng nhà ở mới của Trung Quốc hiện chưa bằng một nửa mức đỉnh năm 2021.

Các nhà phân tích cho rằng điều này có thể cho thấy hoạt động xây dựng nhà ở có thể chạm đáy trong vòng khoảng một năm tới, từ đó giảm bớt một phần gánh nặng mà những rắc rối về bất động sản tại Trung Quốc đang đặt lên tăng trưởng kinh tế của nước này. Ông Logan Wright, đối tác của Rhodium Group, nhận định có thể hy vọng rằng hoạt động xây dựng sẽ sớm ổn định.

Số nhà ở khởi công xây mới ở Trung Quốc đã giảm 63% so với mức đỉnh, xuống còn 634 triệu m2 trong 12 tháng tính đến hết tháng Tư vừa qua.

Tính đến các yếu tố nhân khẩu học và các yếu tố khác, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) ước tính nhu cầu cơ bản về nhà ở tại Trung Quốc trung bình là 950 triệu m2 trong 10 năm tới. Một phần nhu cầu sẽ phải hấp thụ lượng hàng tồn kho khổng lồ hiện có của Trung Quốc. Do đó, IMF dự đoán số nhà ở khởi công xây mới ở nước này trung bình ở mức 715 triệu m2, cao hơn một chút so với mức hiện tại.

Điều này có nghĩa là đầu tư bất động sản có thể sắp chạm đáy. Trước đó, theo ước tính của JPMorgan, mức giảm mạnh 10% hàng năm trong đầu tư bất động sản đã khiến tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc giảm 1,5 điểm phần trăm/năm trong hai năm qua.

Ông George Magnus, nghiên cứu viên tại Trung tâm Trung Quốc của Đại học Oxford, cho biết đầu tư bất động sản có thể xác nhận “đáy” vào năm 2025 hoặc thậm chí sớm hơn. Ông Magnus dự đoán thị trường bất động sản của Trung Quốc có khả năng phục hồi theo chu kỳ.

Khách mua nhà ở Trung Quốc. Ảnh: SCMP

Quá trình điều chỉnh kéo dài

Tuy nhiên, ông Wright ước tính toàn bộ ngành bất động sản, vốn từng chiếm khoảng 25% hoạt động kinh tế của Trung Quốc, sẽ ổn định ở mức 40-50% so với mức đỉnh và không bao giờ trở thành động lực tăng trưởng như trước. Ông cho rằng giá bất động sản vẫn chưa điều chỉnh đầy đủ và những tác động tiêu cực đến tài chính sẽ tiếp tục.

Theo dữ liệu chính thức, giá nhà mới ở Trung Quốc đã giảm 11%. JPMorgan ước tính giá của các căn hộ cũ cũng giảm tương tự. Trong thời kỳ suy giảm trước đây của thị trường bất động sản ở Mỹ và Tây Ban Nha, mức giảm giá bất động sản 30-40% (tính từ mức giá cao nhất xuống mức thấp nhất) bắt đầu vào năm 2006-2007 và kéo dài hơn 5 năm. Còn ở Nhật Bản, quá trình điều chỉnh này kéo dài hơn 18 năm, cuối cùng đẩy giá bất động sản giảm 47%.

Để kìm hãm đà giảm giá bất động sản, Nhật Bản yêu cầu các ngân hàng mua đất, còn Trung Quốc đặt ra giới hạn về mức giảm giá nhà mới cho các công ty phát triển bất động sản và thông qua các biện pháp hỗ trợ khác.

Cho đến nay, tốc độ giảm giá của Trung Quốc đang khớp với Nhật Bản. Giới phân tích cho rằng đà này có khả năng sẽ tiếp diễn. Dù thiếu hụt tiền mặt nhưng các công ty phát triển bất động sản Trung Quốc vẫn đang phải "ôm" một lượng nhà chưa bán ước tính gần gấp đôi diện tích thành phố London (Anh).

Một cố vấn chính sách giấu tên cho biết Trung Quốc không mặn mà với các gói cứu trợ toàn diện. Người này cho biết Chính phủ Trung Quốc không có ý định hỗ trợ thị trường bất động sản, thay vào đó, “mục tiêu của họ là ổn định thị trường hoặc ít nhất là làm chậm đà giảm".

Tháng Năm vừa qua, Trung Quốc đã đưa ra một gói hỗ trợ mới cho ngành bất động sản, trong đó giảm lãi suất vay thế chấp và tiền trả trước, đồng thời yêu cầu các chính quyền địa phương - vốn đã nợ 9.000 tỷ USD - mua "một số" căn hộ chưa bán và chuyển đổi chúng thành nhà ở giá rẻ.

Các nhà phân tích cho rằng việc mua bán này đang chuyển các tài sản xấu từ các công ty phát triển bất động sản sang các chính quyền địa phương, từ đó làm chậm quá trình giảm giá trị tài sản. Nhưng cuối cùng, các khoản lỗ này sẽ phải được công nhận.

Bà Alicia Garcia-Herrero, chuyên gia kinh tế trưởng khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại Natixis, cho biết các chính quyền địa phương có thể phải chịu chung số phận như các ngân hàng Nhật Bản, vốn cuối cùng buộc phải tái vốn hóa. Điều này sẽ khiến quá trình điều chỉnh của lĩnh vực bất động sản kéo dài hơn.