#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Dòng tiền tỷ đô đang chảy vào túi ai?

Chỉ trong một quý, hàng chục nghìn tỷ đồng đã được giải ngân, bất chấp những cảnh báo về rủi ro thanh khoản và cuộc thanh lọc pháp lý đang diễn ra gắt gao trên thị trường địa ốc.

Báo cáo tài chính quý I/2026 của 14 ngân hàng thương mại niêm yết cho thấy tín dụng bất động sản tiếp tục tăng tốc. Tổng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản và xây dựng đạt hơn 1,58 triệu tỷ đồng, tăng gần 7% so với cuối năm ngoái.

Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản đạt hơn 1 triệu tỷ đồng, chiếm 63,2% tổng dư nợ. Phần còn lại thuộc về lĩnh vực xây dựng với hơn 581.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý, chỉ 5 ngân hàng gồm SHB, VPBank, Techcombank, MB và HDBank đang nắm giữ gần 1,18 triệu tỷ đồng dư nợ bất động sản, tương đương hơn 74% tổng quy mô toàn nhóm khảo sát.

Nếu xét riêng mảng cho vay kinh doanh bất động sản, VPBank là cái tên nổi bật nhất. Đến cuối quý I, dư nợ lĩnh vực này đạt 238.473 tỷ đồng, tăng thêm 31.046 tỷ đồng, tương ứng mức tăng 15% chỉ sau ba tháng - mức tăng tuyệt đối cao nhất hệ thống.

SHB đứng thứ hai với 210.374 tỷ đồng dư nợ, tăng hơn 5.000 tỷ đồng. MB cũng đẩy mạnh giải ngân khi bổ sung thêm 10.707 tỷ đồng, nâng quy mô cho vay lên gần 132.000 tỷ đồng. HDBank ghi nhận mức tăng hơn 8.000 tỷ đồng, tương đương 11%.

Trong khi nhiều ngân hàng tăng tốc, Techcombank lại điều chỉnh chiến lược. Dư nợ kinh doanh bất động sản giảm hơn 8.100 tỷ đồng xuống còn 198.854 tỷ đồng, khiến ngân hàng này tụt xuống vị trí thứ ba về quy mô cho vay.

Ở nhóm ngân hàng tầm trung, TPBank dẫn đầu tốc độ tăng trưởng với mức tăng 18%, tiếp đến là VIB, MSB, BVBank và PGBank. Ngược lại, Kienlongbank giảm mạnh nhất khi dư nợ thu hẹp 18%, còn LPBank giảm nhẹ.

Bất động sản hút vốn nhanh gấp nhiều lần nền kinh tế

Bức tranh toàn ngành còn cho thấy tốc độ tăng trưởng mạnh hơn nhiều.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến cuối tháng 2/2026, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản toàn hệ thống đạt khoảng 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với quý trước và tăng tới 43% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, trong khi tín dụng toàn nền kinh tế hai tháng đầu năm chỉ tăng khoảng 1,4%, tín dụng bất động sản lại tăng với tốc độ cao gấp hơn 8 lần.

Dòng vốn tập trung mạnh nhất vào các dự án khu đô thị và phát triển nhà ở với gần 784.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 35% tổng dư nợ. Theo sau là các khoản vay phục vụ mua quyền sử dụng đất, khu công nghiệp, khu chế xuất và các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Bộ Xây dựng đánh giá việc dòng tiền tập trung vào phân khúc nhà ở và khu đô thị cho thấy các chủ đầu tư đang đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, đồng thời mở ra kỳ vọng cải thiện nguồn cung trong thời gian tới.

Canh bạc dài hạn của các nhà băng

Lý giải việc tiếp tục đẩy mạnh tín dụng bất động sản, lãnh đạo nhiều ngân hàng cho rằng dư địa tăng trưởng của thị trường vẫn còn lớn.

Chủ tịch VPBank Ngô Chí Dũng nhận định tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện chưa tới 40%, thấp hơn nhiều so với các nền kinh tế phát triển trong khu vực. Điều này đồng nghĩa nhu cầu nhà ở vẫn còn rất lớn trong 10-20 năm tới.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh bất động sản không phải một khối đồng nhất. Chiến lược tín dụng cần tập trung vào những phân khúc có nhu cầu ở thực và khả năng hấp thụ tốt thay vì chạy theo các cơn sốt đầu cơ.

Trong khi đó, lãnh đạo Techcombank cho rằng bất động sản vẫn sẽ là động lực tăng trưởng quan trọng trong ít nhất 5-10 năm tới, nhưng chỉ những dự án có pháp lý minh bạch, thanh khoản tốt và chứng minh được nhu cầu thị trường mới được ưu tiên tiếp cận vốn.

Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, định hướng chung là ưu tiên tín dụng cho nhà ở phục vụ nhu cầu thực, khu công nghiệp, khu chế xuất, du lịch nghỉ dưỡng và nhà ở xã hội; đồng thời kiểm soát chặt các khoản vay mang tính đầu cơ.

Những động thái này cho thấy dù cách tiếp cận khác nhau, phần lớn ngân hàng vẫn đang xem bất động sản là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của tín dụng trong giai đoạn tới.