Dòng tiền "tìm về nhà đất"

Đã thành quy luật, cuối năm thường là dịp thị trường bất động sản sôi động nhất khi dòng tiền có xu hướng “tìm về nhà đất”.

Đi xa

Trò chuyện cùng Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Nguyễn Minh Đức, Giám đốc Phát triển dự án Hà An Group nhận xét, thị trường bất động sản đang dần phục hồi. Trong đó, bất động sản tạo ra dòng tiền thường xuyên, hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn là phân khúc được nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất.

Nhận định về xu hướng thị trường địa ốc các tháng cuối năm 2024, ông Đức cho rằng, có thể có sự dịch chuyển của dòng tiền.

Cụ thể, khi thị trường trung tâm Thủ đô đã quá nóng, nhiều nhà đầu tư đã “chốt lãi” thành công, dòng tiền sẽ có xu hướng chảy ra vùng ven và cơ hội sẽ xuất hiện ở thị trường tỉnh.

Hiện các sản phẩm như căn hộ có giá vừa túi tiền đang được quan tâm nhiều (ở vùng ven), cùng với đó là đất nền biệt thự, liền kề trong các dự án vùng ven. Dù mức độ tăng giá chưa cao như thị trường Hà Nội, TP.HCM, nhưng sóng cũng sẽ theo về và tạo nên hiệu ứng tích cực.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Dương Minh Thông, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và dịch vụ bất động sản Dương Minh có chung góc nhìn khi cho rằng, tình trạng chung của nhiều nhà đầu tư thời gian qua là không có kênh rót vốn nên xu hướng quay về bất động sản đang khá phổ biến.

Theo ông Thông, nhà đầu tư Thủ đô luôn chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường bất động sản và khi thị trường này quá nóng, nhu cầu của dòng tiền sẽ lan toả ra các khu vực khác, vùng ven, ngoại tỉnh. Trong đó, các nhà đầu tư chuyên nghiệp đến thời điểm hiện tại có thể đã chốt lời thành công và đưa dòng vốn đi xa hơn.

“Dòng tiền của nhà đầu tư có sự so sánh, khi xuất hiện đỉnh giá ở nơi này, họ sẽ tìm đến các thị trường khác đang ở vùng đáy để đầu tư chặng mới.

Ví dụ, nhiều nhà đầu tư đã chốt lời thị trường Hà Nội và chuyển vào Phú Quốc - giá đang ở vùng đáy sau các “tin xấu về môi trường du lịch”. Dòng tiền chuyên nghiệp thường sẽ đi trước thị trường một bước, chảy từ nơi đỉnh về nơi giá thấp”, ông Thông cho hay.

Về gần

Theo dự báo từ ông Ngô Bá Trọng, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Tuấn Quang (TQLand), quý cuối năm nay, thị trường địa ốc sẽ chứng kiến sự sôi động khi nhiều chủ đầu tư nỗ lực ra hàng. Sự lựa chọn và cơ hội cho nhà đầu tư vì thế sẽ nhiều hơn.

Tuy vậy, ông Trọng lưu ý, để có thể nhận diện cơ hội, nhà đầu tư cần có sự quan sát toàn cảnh thị trường và xu hướng để có hành động phù hợp. Với phân khúc căn hộ, ông Trọng ví dụ, tại thị trường phía Tây Hà Nội, mức giá hiện dao động trong khoảng 70 - 80 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn.

Thời gian tới, có thể sẽ có nhiều dự án ở khu vực này được cấp phép, cung cấp cho thị trường hàng chục nghìn căn hộ. Do đó, giá căn hộ khu Tây Hà Nội giai đoạn 2026 - 2027 có thể bình ổn, thậm chí giảm nhẹ vì cung nhiều. Bản thân các dự án đang mở bán hiện tại có thể đến giai đoạn đó cũng sẽ phải có điều chỉnh về giá để cạnh tranh với nguồn cung mới.

“Khu Tây có nhiều dự án, các khu đất đều đã có tên và có thể sẽ sớm được triển khai thời gian tới, từ đó tạo nguồn cung lớn và gây áp lực lên giá bán, tạo ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư và người mua ở thực hơn”, ông Trọng nhấn mạnh.

Quý cuối năm nay, thị trường địa ốc sẽ chứng kiến sự sôi động khi nhiều chủ đầu tư nỗ lực ra hàng - Ông Ngô Bá Trọng, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Tuấn Quang (TQLand)

Một phân khúc khác cũng được ông Trọng đánh giá cao là đất nền.

Theo vị này, thời gian tới, các dự án phân lô bán nền sẽ phải đảm bảo tính pháp lý, chủ đầu tư phải làm chặt nếu không muốn bị vướng các rủi ro pháp lý, có thể sẽ mất thêm ít nhất 6 tháng cho thủ tục nên chi phí theo đó cũng tăng, từ đó tạo hiệu ứng đất nền đô thị từ năm 2026 trở đi chỉ tăng, chứ không giảm, đất nền ngoại thành giá cũng sẽ vẫn cao.

Hiện, nhiều nhà đầu tư đã đón sóng quy hoạch và thu mua cả đất nền trong dân.

“Trục Quốc lộ 6 có thông tin mở rộng, thông tuyến vào năm 2027, nhiều nhà đầu tư đã đổ ra khu vực này mua đất nền trong dân và hiện giá đã tăng 70 - 100%”, ông Trọng bổ sung thêm.

Dòng tiền chủ động

Bình luận về những dự án hiếm hoi còn lại trên địa bàn Thủ đô, ông Nguyễn Văn Ngọc, Giám đốc Công ty cổ phần RB Land cho hay, hiện tại, ở Hà Nội không có nhiều dự án mới. Một số dự án còn sót lại hoặc đang tái khởi động có thể sẽ được ra hàng thời gian tới đây, bổ sung vào nguồn cung nhà ở đang rất khan hiếm.

Hiện tại, doanh nghiệp của ông Ngọc đang tập trung bán hàng cho dự án Melody Linh Đàm (do Hưng Thịnh phát triển). Ông Ngọc cho hay, RB Land đang hỗ trợ nhà đầu tư nhập hàng chuyển nhượng. Với các phản ứng tích cực từ thị trường, thời gian tới, có thể các căn hộ của Melody Linh Đàm sẽ có giá khoảng 70 triệu đồng/m2.

“Chúng tôi đang đào tạo nhân viên bán hàng mới. Khi dự án được gỡ vướng về pháp lý, có dòng tiền từ ngân hàng, đẩy mạnh thi công thì tôi tin dự án sẽ bán rất nhanh, vì hiện tại nhu cầu nhà ở là rất lớn”, ông Ngọc nói.

Nói đến thị trường quý cuối năm, không thể không nhắc đến việc một đại dự án “chào sân”, đó là Vinhomes Global Gate Cổ Loa. Đại diện một đơn vị phân phối dự án này chia sẻ, trong giỏ hàng đợt 1, chủ yếu sản phẩm đã được sang tên theo dạng bán buôn, phần nhỏ còn lại sẽ do các đơn vị phân phối bán cho khách lẻ bên ngoài.

Hiện, theo nhiều đơn vị môi giới, Vinhomes Cổ Loa đang là điểm hội quân lớn, phần lớn các đơn vị phân phối đều đang dồn người về đây, tạo nên sự sôi động cho cả khu vực thị trường Đông Anh.

Trao đổi cùng nhiều đơn vị môi giới bất động sản, điểm chung phóng viên ghi nhận là, các bên cơ bản thống nhất góc nhìn thị trường địa ốc sẽ ấm lên vào dịp cuối năm.

Do đó, từ đầu quý II/2024, nhiều đơn vị đã đẩy mạnh tuyển quân, đào tạo nhân sự để chuẩn bị cho các chiến dịch bán hàng cuối năm. Trong khi nhiều bên “canh tác đồng gần”, bám trụ thị trường Thủ đô, cũng không ít đơn vị lại tranh thủ đưa quân đi chiếm lĩnh thị trường xa.

Một hình thức khá phổ biến hiện nay là không ít đơn vị môi giới sau thời gian dài hoạt động đã tham gia sâu hơn mảng đầu tư, phát triển dự án (hợp tác cùng các chủ đầu tư), do đó, các bên đều chủ động phát triển mạnh đội ngũ bán hàng để vừa bán hàng cho các chủ đầu tư không có lực lượng nhân viên bán hàng, vừa bán hàng trong công ty do doanh nghiệp tham gia phát triển.