Dòng tiền ‘rẻ’ dần, xu hướng lướt sóng đất nền có trở lại?

Trong một khoảng thời gian dài suy yếu về giao dịch, giá đất nền đang giảm dần và được dự báo đang trên đà tạo đáy. Lãi suất cho vay mua nhà dần hạ nhiệt là lý do khiến giới đầu tư kỳ vọng, dòng tiền sẽ đổ mạnh vào lĩnh vực địa ốc. Liệu trong thời gian sắp tới, dòng tiền có chuyển dịch khỏi nhà băng và tìm đến bắt đáy phân khúc bất động sản nêu trên?

So với các kênh đầu tư, nhà đất vẫn là một trong những kênh trú ẩn tiềm năng cho dòng tiền, với dư địa kiếm lời tốt và an toàn. Hiện nay, các ngân hàng có động thái giảm dần lãi suất cho vay tiêu dùng, mua bất động sản… nhiều đơn vị nghiên về thị trường cũng dự báo đất nền có thể một lần nữa lại “dậy sóng” vào nửa cuối năm nay hoặc năm sau. Tiền đang rẻ dần, cơ hội có thể sẽ đến cho những ai vận dụng tốt dòng vốn để khởi đầu ở “chân sóng” khi xu hướng đầu tư đất nền trở lại.

Đất nền trong giai đoạn chiết khấu tốt

Trong bối cảnh giá đất nền đang chạm đáy sau gần một năm đóng băng giao dịch, việc tiếp tục giảm lãi suất có thể sẽ khiến dòng tiền đầu tư chuyển dịch. Thị trường đất nền có thể đón nhận cả dòng tiền vay mới và dòng tiền tiết kiệm đáo hạn và cơ cấu lại kênh đầu tư. Những chuyển động chính sách và giá cả của phân khúc này trên thực tế cho thấy thị trường đang ở trong giai đoạn “chiết khấu” tốt cho người mua.

Cụ thể, lãi suất vay mua nhà trong 6 tháng đầu năm nay đã giảm khoảng 1 – 2%/ năm, kỳ hạn 12 tháng so với cuối năm 2022. Xu hướng này sẽ tiếp tục về cuối năm, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã tiếp tục có văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tiếp tục thực hiện các giải pháp để giảm mặt bằng lãi suất cho vay.

Giá đất nền đang tạo đáy trong một thời gian dài suy yếu về giao dịch.

Dòng tiền ngày một rẻ hơn, thị trường đất nền vùng ven nhất là những khu vực, địa phương được đầu tư hạ tầng sôi nổi trong thời gian qua có thể là điểm đến lý tưởng kích hoạt xu hướng đầu tư trở lại. Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản mới đây của nền tảng giao dịch Batdongsan.com.vn cho thấy, có đến 61% trên tổng số hơn 1.000 người được khảo sát dự định mua bất động sản trong vòng một năm tới. Trong đó, hầu hết là mua để đầu tư, và đất nền là loại hình được người mua hướng đến nhiều nhất (chiếm 40%).

Báo cáo này cũng cho biết, đất nền thời gian vừa rồi cũng đã được giảm giá mạnh ở một số địa phương lân cận TPHCM, trung bình giảm 22%, phần lớn đến từ nhóm nhà đầu cơ dùng đòn bẩy không có khả năng trả nợ. Vì vậy những nhà đầu tư có nguồn vốn nhàn rỗi khi mua đất nền ở thời điểm, tầm giá này sẽ nắm cơ hội thu lời tốt trong trung và dài hạn.

Diễn biến thực tế, dù chưa diễn ra tình trạng đảo chiều về thanh khoản, song thời điểm này phân khúc đất nền phía Nam đã có giao dịch trở lại. Trong đó, các môi giới đã vào “guồng đua” đăng tin và dẫn khách đi xem đất. Về phía người mua, không chỉ có dòng tiền nhà rỗi tìm kiếm đất nền đầu tư, một số nhà đầu tư vốn mỏng nếu nếu vay được tiền với lãi suất thấp để bổ sung thì cũng tìm kiếm cơ hội mua hàng giá thấp, sau đó chờ để bán ăn chênh khi giá lên.

Anh Quang Dũng, chủ một văn phòng môi giới nhà đất có địa chỉ tại dự án khu đô thị Long Hưng (Biên Hòa) cho biết, các nhà đầu tư đã có động thái rõ nét hơn với phân khúc đất nền. Thay vì chờ giảm giá thêm, nhà đầu tư quyết định nhanh hơn với các nền đất tiềm năng, giảm giá từ 15-30%. Trong tháng 8 vừa qua văn phòng đã tư vấn cho khách chốt giao dịch hơn 10 lô đất vùng ven thành phố Biên Hòa và huyện Long Thành (Đồng Nai) với mức giá giảm khoảng 20% so với trước.

Thị trường đất nền phía Nam đang bước vào giai đoạn “chuyển tiếp”, tâm lý của cả bên bán và bên mua có những diễn biến khá mới. Thực tế, mức giá sản phẩm sơ cấp đã không có dấu hiệu giảm thêm kể từ cuối tháng 6-2023, cho thấy phân khúc này đã tìm được đáy. Đặt trong bối cảnh lãi suất ngân hàng giảm dần, nhiều nhà đầu tư nhìn nhận thị trường đã tạo được mức chiết khấu đủ lớn để đầu tư.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa nhận định, trong nửa cuối năm 2023, về cơ bản những vướng mắc pháp lý của thị trường nhà đất đã được tháo gỡ. Bất động sản nói chung, đất nền nói riêng đã có dấu hiệu về chuyển biến giao dịch.

“Đất nền dường như đã tạo đáy và xét về lâu dài, sức hút của loại hình này rất khó giảm. Khi những khó khăn được tháo gỡ, thị trường phục hồi trở lại hoàn toàn, các kênh huy động vốn được khơi thông, thì nhu cầu với phân khúc này sẽ lại tăng lên, kéo theo đó là giá bán tiếp tục biến động”, ông Quang cho hay.

Thị trường vẫn còn rủi ro để cân nhắc

Không thể phủ nhận những thông tin về lãi suất nhà băng đang giảm mạnh phần nào đó giúp thi trường bất động sản chuyển động tích cực và khiến nhiều nhà đầu tư phải quan tâm. Trên các diễn đàn đầu tư, nhiều người có một khoản vốn nhỏ phân vân về việc có nên vay thêm tiền ngân hàng để đầu tư đất nền trong giai đoạn này hay không. Tuy nhiên, theo các chuyên gia đầu tư, việc kỳ vọng có dòng tiền “rẻ” để kinh doanh nhà đất ở thời điểm hiện không đơn giản và vẫn luôn có rủi ro.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc công ty tư vấn đầu tư Phú Vinh nhìn nhận, vẫn chưa biết được dòng tiền có thể duy trì mức giá rẻ lâu như ở giai đoạn từ năm 2020 đến đầu năm 2022 hay không. Lãi suất trước mắt có thể hạ nhiệt, nhưng dòng tiền rót vào nhà đất chắc chắn sẽ được kiểm soát chặt, hướng vào các dự án giá bình dân, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực hoặc các dự án có tiềm năng cao.

Thị trường đất nền đang ở trong giai đoạn “chiết khấu” tốt cho người mua.

Với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để mua đất nền thời điểm này cũng cân nhắc kỹ về chu kỳ đầu tư và thời hạn áp dụng lãi suất thả nổi của các khoản vay. Đây là yếu tố dễ khiến nhà đầu tư mắc kẹt khi thị trường gặp rủi ro thanh khoản hoặc biên độ tăng giá bất động sản không gánh được lãi suất thả nổi. Phương án này có thể chỉ dành cho những người có khẩu vị đầu tư rủi ro hay lướt sóng chớp nhoáng với tỷ suất thấp.

Đất nền trong xu hướng giảm giá nhưng không phải sản phẩm đất nền nào giảm giá sâu cũng là cơ hội của người mua. Nhà đầu tư cần tỉnh táo xác định được các tiêu chí của một dự án tiềm năng để lựa chọn, tránh “mắc kẹt” về pháp lý cũng như thanh khoản. Gần đây những thông tin về việc nhiều nhà đầu tư bị lừa đi xem đất ở các tỉnh lân cận TPHCM cũng cho thấy vấn đề bất cập của thị trường đất nền khi giao dịch tăng trở lại.

Nhìn về xu hướng thị trường, với những động thái điều chỉnh chính sách gần đây cho thấy bất động sản mới chỉ hồi sức khoảng 30% so với thời điểm sôi động. Sốt đất khó có thể quay lại trong ngắn hạn bởi bất động sản khó tăng trở lại ngay, phải mất khoảng thời gian dài để thị trường tích lũy.

Chia sẻ trong một toạ đàm đầu tư mới đây, lãnh đạo của một doanh nghiệp địa ốc thẳng thắn cho rằng, thị trường đã dễ thở nhưng mới là cuộc chơi của người có tiềm lực và bắt đáy. Đến cuối năm 2024, thị trường mới có thể hồi phục như bình thường và để sôi động, mua bán nhộn nhịp, giá tăng, phải đến năm 2027 và 2028. Vì vậy việc các nhà đầu tư có vốn nhỏ kỳ vọng vào “dòng tiền rẻ” từ ngân hàng để đầu tư cũng cần tính toán lại tính hiệu quả trong ngắn hạn.