Dòng tiền đầu cơ trên thị trường bất động sản nguội dần.

Thị trường bất động sản đầu năm nay đối diện với khó khăn kép khi thủ tục pháp lý còn nhiều vướng mắc và dòng vốn bị kiểm soát chặt khiến cho dòng tiền đầu tư cũng dè dặt hơn. Điểm sáng hiếm hoi của thị trường là dòng vốn đầu tư nước ngoài có gia tăng, khi việc đi lại đã được bình thường hóa sau dịch bệnh.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong các tháng đầu năm 2022, có gần 2,7 tỷ đô la vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký đổ vào bất động sản. Nhưng phần lớn dòng vốn này là để mua bán và sáp nhập (M&A) khi thị trường hạ nhiệt nhằm chuẩn bị cho các mục tiêu dài hạn.

Trong khi đó, dòng tiền lướt sóng đang có rất ít cơ hội khi thanh khoản của các loại hình bất động sản có dấu hiệu xuống thấp. Thời gian mua vào và bán ra của bất động sản kéo dài hơn trước gấp nhiều lần và cũng không còn nhiều điều kiện để tạo sóng.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho biết năm nay những yếu tố cơ bản để đẩy giá bất động sản lên như hai năm qua đã không còn nữa. Trừ khi pháp lý đã được điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng được đầu tư… Chưa kể Chính phủ và các địa phương cũng đang có động thái, chính sách điều tiết giúp cho thị trường trở về giá trị thật.

Ngoài ra, khi lãi suất tăng thì đầu tư, tiêu dùng giảm và kinh tế sẽ giảm đà phục hồi. Bên cạnh đó, khi lạm phát tăng, giá cả mọi mặt hàng cũng tăng theo khiến tâm lý phòng thủ xuất hiện. Người dân sẽ bớt chi tiêu, thậm chí là từ bỏ ý định đầu tư. Hoặc nếu có thì cũng không có chuyện dễ dàng “lướt sóng” kiếm lời như hai năm trước.

Theo khảo sát của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tâm lý của nhà đầu tư đang xuống thấp bởi giai đoạn dòng tiền dễ của thị trường bất động sản đã qua đi. Những điều chỉnh về chính sách gần đây khiến vốn đổ vào thị trường thời gian tới sẽ có sự chọn lọc gắt gao hơn. Thị trường đang đạt trạng thái lý tưởng cho người mua để ở hơn là đầu tư lướt sóng.

Đó là lý do khiến thanh khoản thứ cấp trên thị trường bất động sản ghi nhận giảm rõ rệt trong khoảng hai tháng trở lại đây, nhất là ở phân khúc đất nền và căn hộ. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, mức độ tăng giá bất động sản trong quí 2 đã chậm dần và có dấu hiệu chững lại. Dòng tiền chuyển động trên thị trường hiện nay phần lớn trong tay người mua nhà ở thực và nhà đầu tư có đủ tiềm lực tài chính và xác định đầu tư dài hạn.

Quan sát thực tế trong 7 tháng qua, thị trường địa ốc TP.HCM có biến động trái chiều ở các phân khúc. Giá chào bán ở thị trường sơ cấp liên tục tăng, thiết lập mặt bằng giá mới sau mỗi đợt chủ đầu tư “bung hàng”. Trong khi đó, giá tài sản mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp đang giảm khá mạnh và vẫn chưa dừng lại (mức giảm khoảng 15% với đất nền và 6% vói căn hộ).

Các chuyên gia nhận định, giới đầu tư, đầu cơ đang chịu sức ép kiểm soát tín dụng, các phản ứng đã chuyển từ tâm lý lo ngại sang hành vi xả hàng, phòng thủ. Do cạnh tranh để xả hàng và khó khăn tài chính hoặc muốn dịch chuyển dòng vốn, buộc họ phải chấp nhận giảm giá bất động sản, tức biên lợi nhuận thực tế bị hạ xuống đáng kể so với kỳ vọng ban đầu.

Theo chuyên gia đầu tư cá nhân Phan Công Chánh, Tổng Giám đốc Phú Vinh Group, thị trường thứ cấp giảm do giá bán ở thị trường sơ cấp quá cao, lại chịu ảnh hưởng của việc siết tín dụng khiến cho nguồn vốn đầu tư bị nghẽn và không còn rẻ như trước. Giá bán cao cũng làm cho biên lợi nhuận của nhà đầu cơ (ước tính vốn của nhóm này chiếm đến 75% thị trường) không còn hấp dẫn nữa, dẫn đến họ có động thái giảm giá để tái cơ cấu dòng tiền.

“Năm 2022 là thời điểm nhà đầu tư cá nhân, giới đầu cơ bất động sản giảm giá để thoát hàng, nhưng một vài năm tới các nhà phát triển dự án cũng gặp không ít khó khăn. Trong giai đoạn 2023 - 2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản sơ cấp có thể bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021 - 2022 có chi phí quá cao so với cuối năm 2021”, ông Chánh dự báo.

Có chung quan điểm, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng, bao gồm lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Cùng với đó là thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.

“Nếu không được tháo gỡ, có thể sẽ có một giai đoạn đóng băng và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm” hơn”, ông Đính nhận định./.