"Dọn ổ cho đại bàng" Mỹ, Nhật, Hàn: Doanh nghiệp Việt kỳ vọng thu bộn tiền

Nhiều doanh nghiệp Việt tiếp tục dồn lực vào các dự án bất động sản lớn, trong đó có phân khúc đất cho hoạt động sản xuất, phục vụ các nhà đầu tư trong nước cũng như tập đoàn lớn nước ngoài.

Dồn dập “dọn ổ”

Đầu năm mới 2023, CTCP Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) của ông Đặng Thành Tâm đón nhận giấy phép cho dự án nhà máy công nghệ chính xác Fulian của Ingrasys (Singapore) Pte.Ltd đầu tư tại Khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang). Đây là dự án đầu tư đầu tiên được cấp phép năm 2023 của tỉnh Bắc Giang - khởi đầu cho một năm mới đầy hứa hẹn.

Dự án của Fulian được đầu tư trên diện tích 49,6ha, thuộc phần diện tích khu công nghiệp (KCN) Quang Châu mở rộng. Nhà máy sẽ sản xuất linh kiện điện tử, máy vi tính và thiết bị truyền thông công nghệ cao.

Bắc Giang được doanh nghiệp của ông Đặng Thành Tâm gần đây dồn lực để phát triển mảng khu bất động sản công nghiệp, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

KCN Quang Châu do CTCP KCN Sài Gòn Bắc Giang (SBG) - công ty con của KBC làm chủ đầu tư - tổng diện tích 516ha, đến nay lấp đầy 100% diện tích đất công nghiệp. KCN đã thu hút được 42 dự án, gồm 38 dự án FDI, tổng vốn đầu tư lên tới 3,4 tỷ USD, với những cái tên nổi tiếng như Foxconn, Luxshare-ICT, JA Solar, Siflex, Samkwang, Crystal Martin, Lens,...

Ông Đặng Thành Tâm cũng là một tên nổi bật trong năm 2021-2022. Sau 10 năm chìm nổi, ông trùm bất động sản công nghiệp trở lại ấn tượng, dồn lực vào mảng này ở nhiều địa phương trên cả nước, từ Bắc Ninh, Bắc Giang mở rộng sang Hưng Yên và các tỉnh khác.

Ông Đặng Thành Tâm cho rằng, thời gian tới, dòng vốn lớn 10 tỷ USD từ Mỹ sẽ đổ vào Việt Nam, cả FDI và FII.

Theo Chứng khoán VDSC, tổng diện tích đất các dự án KCN gối đầu của KBC lên đến khoảng 4.000ha trên cả nước. Ước tính, năm 2023, KBC có thể cho thuê tổng cộng 200ha tại Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Phòng, Long An...

Gần đây, SaigonTel - do ông Đặng Thành Tâm làm chủ tịch - cũng chuyển hướng kinh doanh theo hướng tập trung vào bất động sản khu công nghiệp và đất đai đô thị. Trước đó, SaigonTel đã vay tiền từ nhiều doanh nghiệp trong hệ sinh thái KBC để đầu tư vào nhiều dự án được cho là sinh lời tốt, như: Dự án KCN Đại Đồng Hoàn Sơn (Bắc Ninh), dự án đất Long An, dự án đất Hưng Yên...

Trong năm 2022, Saigontel của ông Đặng Thành Tâm bắt tay cùng VinaCapital và đối tác Aurous Capital (công ty quản lý quỹ) của Singapore triển khai tổ hợp công nghiệp - đô thị 2,5 tỷ USD tại Bắc Giang trên diện tích 700ha (500ha tổ hợp công nghiệp).

Vingroup của tỷ phú Phạm Nhật Vượng gần đây cũng đánh giá cao mảng bất động sản công nghiệp, trong tương lai sẽ là mảng chính của Vinhomes (doanh nghiệp quản lý mảng bất động sản của Vingroup), mang lại dòng tiền thường xuyên cho công ty.

Vinhomes IZ đã tăng vốn điều lệ lên 18.500 tỷ đồng như một tín hiệu cho thấy sự mạnh tay rót tiền vào bất động sản công nghiệp của Vingroup. Trước đó, Vinhomes bật tín hiệu đầu tư xây dựng khu công nghiệp ở Thủy Nguyên, Hải Phòng. Vinhomes đang quản lý vận hành khu công nghiệp 335ha tại KCN Đình Vũ, Cát Hải, Hải Phòng, nơi đặt nhà máy sản xuất ô tô VinFast.

Kỳ vọng nguồn thu lớn nhờ dòng vốn ngoại dồi dào

Trong năm 2023, Kinh Bắc (KBC) của ông Tâm đặt mục tiêu đạt 9.000 tỷ đồng doanh thu và 4.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

Nhiều doanh nghiệp khác cũng kỳ vọng doanh thu lớn từ dòng vốn ngoại đổ vào Việt Nam.

Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam - CTCP (GVR) đặt mục tiêu đến năm 2025 doanh thu sẽ tăng hơn 30% so với hiện tại và lợi nhuận tăng trưởng khoảng 20%, lên tương ứng 162 nghìn tỷ đồng và 34,4 nghìn tỷ đồng (trung bình gần 6.900 tỷ đồng/năm).

Đáng chú ý, GVR đang trong quá trình tái cấu trúc và hướng trọng tâm phát triển vào mảng kinh doanh khu công nghiệp nhờ vào quỹ đất dồi dào tập đoàn nắm giữ. GVR đang quản lý gần 492 nghìn hecta đất trồng cây cao su cả trong và ngoài nước.

Theo chiến lược phát triển bất động sản công nghiệp giai đoạn 2021-2030, GVR có kế hoạch lập mới và mở rộng hơn 39 nghìn hecta từ chuyển đổi đất trồng cây cao su, bao gồm 48 khu công nghiệp (gần 37,4 nghìn ha) và 28 cụm công nghiệp (gần 1.800ha).

Các dự án mới như mở rộng KCN Nam Tân Uyên, An Điền, Minh Hưng III,... đang trong giai đoạn thực hiện các thủ tục pháp lý để đầu tư.

Tổng công ty IDICO - Công ty Cổ phần (IDC) cũng ghi nhận doanh thu lợi nhuận tăng mạnh nhờ mảng bất động sản công nghiệp. 9 tháng năm 2022, doanh thu của IDC cao gấp hơn 2 lần cùng kỳ, đạt 7.000 tỷ đồng. Lãi sau thuế đạt 2.360 tỷ đồng, gấp hơn 4 lần cùng kỳ. So với kế hoạch đề ra, IDC vượt gần 7% mục tiêu lợi nhuận năm.

Doanh thu IDC tăng mạnh nhờ doanh thu các hợp đồng cho thuê đất tại các dự án thuộc KCN Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hựu Thạnh và Mỹ Xuân B1-CONAC. Lãi ròng đạt hơn 422 tỷ đồng, gấp hơn 2,5 lần cùng kỳ.

IDC là nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp hàng đầu Việt Nam, với quỹ đất đang khai thác hơn 3.000ha, 10 KCN lớn tập trung chủ yếu tại khu vực phía Nam.

Bà Hoàng Việt Phương, Giám đốc Trung tâm Phân tích Chứng khoán SSI, dự báo, trong năm 2023, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển KCN niêm yết dự kiến tăng trưởng 12% so với cùng kỳ do tổng diện tích đất cho thuê tăng khoảng 10%/năm; giá cho thuê dự kiến tăng 3% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Nam và 2% tại các khu công nghiệp ở miền Bắc.

Thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam gần đây phát triển mạnh mẽ. Lĩnh vực này thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư lớn trong nước, nhất là trong bối cảnh Việt Nam được kỳ vọng sẽ là công xưởng sản xuất của thế giới nhờ kinh tế vĩ mô ổn định và nền kinh tế có độ mở cao, xuất nhập khẩu bằng 200% GDP. Xung đột địa chính trị ở nhiều nơi và cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung từ 2018 và nay là cuộc chiến kinh tế giữa hai cường quốc mở ra nhiều hy vọng cho Việt Nam.

Hơn nữa, dòng vốn FDI vào Việt Nam được duy trì ổn định. Trong năm 2022, theo Bộ Kế hoạch Đầu tư, giải ngân vốn FDI lên đến 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với năm 2021. Tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 27,72 tỷ USD.

Do đó, theo công ty tư vấn bất động sản toàn cầu JLL, nhu cầu bất động sản công nghiệp vẫn mạnh và tỷ lệ lấp đầy ở mức cao. Trong quý III/2022, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp ở miền Nam đạt 85,2%; ở miền Bắc là 80%, tăng nhanh so với mức 75% cùng kỳ.

Còn Chứng khoán SSI cho rằng, việc cơ sở hạ tầng tiếp tục được cải thiện sẽ hỗ trợ kết nối các khu công nghiệp như các dự án như đường cao tốc: Biên Hòa - Vũng Tàu, đường cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink và đường vành đai 3 & 4.

Ở chiều ngược lại, nhiều dự báo cũng thận trong hơn. Chứng khoán VND lưu ý các yếu tố tích cực đối với bất động sản công nghiệp đang mờ dần. Câu chuyện tăng trưởng đang thiếu dần yếu tố dẫn dắt, khi dòng vốn FDI chậm lại do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước rủi ro kinh tế toàn cầu.

Ngoài ra, tăng trưởng FDI không phải là điều chắc chắn. Rủi ro suy thoái kinh tế từ Mỹ, EU và cạnh tranh thu hút FDI từ các nước cùng khu vực (Malaysia, Indonesia) có thể khiến tăng trưởng FDI giảm tốc trong 2023. Các doanh nghiệp FDI là đối tác quan trọng của nhóm BĐS khu công nghiệp. Dòng vốn FDI nếu suy yếu trong 2023 sẽ khiến nhu cầu sử dụng KCN suy giảm, từ đó kìm hãm động lực tăng trưởng của nhóm ngành này.