MỚI

Sự kiện NÓNG nhất 2024

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Dồn dập sốt đất từ Bắc đến Nam: Thủ phạm đẩy giá bất động sản

Bên cạnh cò, đầu nậu tung tin thổi giá, một trong những lý do dẫn đến các cơn sốt ảo và giá bất động sản nói chung tăng cao là thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính để thực hiện một dự án quá nhiêu khê.

Đặc biệt trong gần 3 năm trở lại đây, tâm lý “sợ ký” của lãnh đạo chính quyền nhiều tỉnh, thành cũng khiến nguồn cung khan hiếm, đẩy giá nhà đất ngày càng xa tầm tay của người dân.

Chủ một công ty bất động sản (BĐS) tại TP.HCM cho biết mấy năm nay công ty ông sống dở chết dở vì đất có sẵn nhưng muốn hoàn thiện hồ sơ pháp lý thực hiện dự án, bán nhà thu hồi vốn lại hết sức khó khăn. Cụ thể, công ty này có khu đất ở Q.7 rộng khoảng 4.000 m² được quy hoạch làm chung cư cao tầng, với khoảng 400 căn hộ.

Tuy nhiên, đã 3 năm nay ông chạy ngược chạy xuôi xin đóng tiền sử dụng đất nhưng chưa xong. Vì không qua được ải này nên các bước tiếp theo như xin phép xây dựng, xây dựng dự án và bán hàng... đều tắc. Thậm chí, công ty muốn bán sỉ cả dự án cũng không ai dám mua vì chưa có sổ đỏ khu đất mà như vậy đối tác muốn mua cũng không thể cầm cố để vay vốn từ ngân hàng.

“Trong các dự án công ty có, chỉ có khu này là đất sạch và pháp lý cũng cơ bản nhất. Tuy nhiên, chỉ còn một công đoạn then chốt là đóng tiền sử dụng đất nhưng mất mấy năm không xong dù chúng tôi đã chủ động liên hệ, làm việc, thậm chí “xin” khắp nơi cho đóng sớm nhưng vẫn không xong. Từ dưới quận lên đến các sở ngành cứ đẩy đưa cho nhau, không ai ký cho doanh nghiệp (DN) khiến chúng tôi bế tắc vô cùng”, vị này ngán ngẩm.

Thực tế, tình trạng này tồn tại rất nhiều và kéo dài tại TP.HCM và nhiều tỉnh, thành trên cả nước. Trong một buổi làm việc với lãnh đạo thành ủy, UBND TP.HCM trước đây, bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty Quốc Cường Gia Lai, đã nhiều lần bật khóc vì bất lực, ấm ức bởi thủ tục hành.

Chuyện là công ty của bà Loan có 12 dự án, với tổng diện tích 150 ha trên địa bàn TP.HCM nhưng tất cả đều bị ách tắc. Trong đó 1 dự án đất ở có diện tích 3.000 m², không thuộc diện rà soát của chính quyền TP, được bà kỳ vọng sẽ triển khai được ngay nhưng cũng chung số phận.

Lô đất này được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 10.2017. Khi đó, công ty đã hoàn thành đầy đủ hồ sơ thủ tục, đã được phê duyệt quy hoạch 1/500. Song, đến khâu trình UBND TP.HCM để chấp thuận đầu tư, chuyên viên ủy ban trả lại hồ sơ với lý do Sở Xây dựng ghi là cơ bản hoàn thành mà không khẳng định hoàn thành. Chỉ một chữ “cơ bản” này mà công ty phải làm lại hồ sơ dự án từ đầu, từ trình chấp thuận chủ trương đầu tư, xin phê duyệt lại quy hoạch 1/2.000, trong khi dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500.

“Tôi rất kỳ vọng vào dự án 3.000 m² này bởi nó có thể giúp DN có được doanh thu để trang trải chi phí, tiền lương cho nhân viên trong bối cảnh khó khăn hiện nay. Thế nhưng, sự việc giống như câu nói “thủ kho to hơn thủ trưởng”. Trưởng phòng không trình lấy đâu ra phó giám đốc sở ký, phó giám đốc sở không trình thì nói gì đến UBND TP”, bà Loan phản ánh.

Ông Phan Viết Nuôi, đại diện Công ty Vạn Xuân, nói thẳng quy trình thủ tục để thực hiện một dự án hiện đang tắc ở tất cả các khâu, các bước chứ không riêng khâu nào. Sở ngành nào cũng bị vướng đến chuyện pháp luật chưa rõ ràng nên cán bộ “nhát tay” không dám trình, ký khiến dự án triển khai đã chậm lại càng chậm hơn rất nhiều.

Nếu như trước đây cùng một vấn đề có thể luật này quy định, nhưng luật khác không thì cán bộ có thể vận dụng 1 trong 2 luật để ký hỗ trợ DN, còn nay cái gì luật quy định rõ 100% mới ký. Mà luật của chúng ta thì chồng chéo... nên tắc hết. “Không chỉ TP.HCM mà Bình Dương, Đồng Nai… cũng vướng. Chính vì vậy, vấn đề lớn nhất lúc này là yếu tố con người. Công ty tôi cũng vướng một vài dự án nhưng không dám kêu ai, cũng không dám than nửa lời, chỉ biết đi cầu cạnh để cán bộ làm cho nhanh là đã rất mừng”, ông Nuôi nói.

Những ách tắc trên khiến các năm qua nguồn cung BĐS tung ra thị trường nhỏ giọt, gây khan hiếm và đội giá BĐS. Điển hình như tại TP.HCM trong quý 3/2021 chỉ 1 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng số 352 căn, giảm 85,7% so với quý 1 và giảm 87,5% so cùng kỳ năm ngoái. Đến nay chỉ còn một ngày nữa là bước sang năm 2022 nhưng trên thị trường cũng chưa có thêm dự án nào mới đủ điều kiện bán hàng được thông qua. Trong khi đó, theo thống kê của Hiệp hội BĐS TP.HCM, hiện TP có tới hơn 100 dự án tồn đọng, chưa thể triển khai. Nguồn cung khan hiếm cộng với dòng vốn đổ vào BĐS tương đối dồi dào, trong khi nhu cầu về nhà ở, đầu tư vào lĩnh vực này rất lớn là những nguyên nhân chính làm cho giá BĐS tăng mạnh thời gian qua, dù giao dịch giảm.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Vietnam, nếu không sớm tháo gỡ các vấn đề về pháp lý cho các dự án BĐS được thực hiện thì tình trạng khan hiếm nguồn cung sẽ tiếp tục tác động đến thị trường trong trung hạn. Khi thiếu cung, giá sẽ tăng. Giá tăng trong khi thu nhập của người dân giảm thì giao dịch sẽ giảm vì họ không đủ tiền để mua nhà. Theo nguyên lý thông thường giao dịch giảm, nền kinh tế gặp khó khăn thì giá BĐS sẽ giảm. Nhưng hiện nay, ngay cả khi GDP giảm, giá nhà vẫn tăng là điều đáng lo ngại. Nó sẽ làm méo mó thị trường vì hình thành khung giá ảo, gây lệch pha cung cầu (thừa nhà giá cao, thiếu nhà giá rẻ), thanh khoản nhà ở suy giảm.

Doanh nghiệp đầu cơ đất mà không triển khai dự án

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, thừa nhận nguồn cung khan hiếm rất nghiêm trọng do vấn đề pháp lý khó khăn là một trong những nguyên nhân khiến giá BĐS bị đẩy lên cao. Có một nguyên nhân nữa đến từ việc một số DN đầu cơ đất mà không triển khai dự án.

Những DN lớn đang đầu cơ này thường có ngân hàng đứng hậu thuẫn phía sau. Điều này dẫn đến một thực trạng là lãng phí đất đai nghiêm trọng, khiến thị trường rơi vào rủi ro, làm cho nguồn cung khan hiếm, từ đó giá BĐS tăng cao. Hậu quả là những người trẻ, thu nhập thấp khó mua được nhà. Nên thành lập một bộ phận rà soát lại toàn bộ quỹ đất trong TP để thu hồi hoặc đánh thuế thật mạnh để tránh đầu cơ đất và buộc DN sớm đưa đất vào làm dự án.