Đòn bẩy phục hồi thị trường bất động sản

Nhu cầu lớn ở tất cả các phân khúc, đầu tư công được thúc đẩy, vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ…, những yếu tố tích cực này đang là đòn bẩy giúp thị trường bất động phục hồi nhanh hơn.

Nội lực thị trường vẫn tốt

Thị trường bất động sản vốn đã gặp nhiều khó khăn do vướng mắc trong thủ tục pháp lý dự án nên kể từ khi dịch Covid-19 xuất hiện, hoạt động xây dựng, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản càng “khó chồng khó”. Như chia sẻ của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam, đại dịch diễn ra từ năm 2020, nhưng đến nay mới nhìn thấy tác động thực sự.

TP.HCM là một trong những thị trường chịu tác động nặng nề nhất do dịch bệnh, đặc biệt là phân khúc nhà ở. Theo thống kê của CBRE Việt Nam, trong quý III/2021, Thành phố chỉ có 2 dự án được mở bán dưới hình thức trực tuyến với 1.600 căn hộ, chủ yếu là phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, giao dịch hết sức hạn chế do giãn cách kéo dài và tâm lý thận trọng của người mua nhà.

Con số trên phần nào nói lên bức tranh xám màu của thị trường bất động sản TP.HCM trong gần 4 tháng giãn cách xã hội vừa qua. Tuy vậy, thị trường vẫn có những tín hiệu tích cực về độ nén cung - cầu, mặt bằng giá…, tạo kỳ vọng về sự phục hồi sau giãn cách. Theo ghi nhận của phóng viên, chỉ vài tuần sau khi TP.HCM và các địa phương lân cận mở cửa trở lại, thị trường dồn dập các thông tin mở bán dự án, quảng cáo sản phẩm, lượng người đến các phòng công chứng đã đông trở lại.

Phan Thị Mỹ Hải, nhân viên môi giới của một sàn giao dịch tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) cho biết, gần một tháng qua, số lượng người tìm hiểu sản phẩm, muốn trực tiếp tham quan dự án tăng nhanh chóng, do đó anh em môi giới cũng bận bịu hơn. Tuy nhiên, việc chốt giao dịch không nhanh như trước dịch bởi một bộ phận nhà đầu tư còn lo ngại khi dịch vẫn đang diễn biến phức tạp, những người xuống cọc là nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và đã tìm hiểu dự án từ trước đó.

“Hầu hết những giao dịch được chốt trong đợt này chủ yếu đến từ khách ‘ruột’, đã nhắm kỹ sản phẩm trước đó, chỉ chờ nới giãn cách đi xem dự án là xuống tiền”, Hải nói và cho biết thêm, điểm chung của những nhà đầu tư chuyên nghiệp là quyết định nhanh, trong khi những nhà đầu tư mới có phần dè dặt hơn.

Việc Chính phủ thúc đẩy đầu tư công và phát triển hạ tầng sẽ tạo lực đỡ rất lớn, giúp thị trường bất động sản có thể nhanh chóng hồi phục sau giãn cách.TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia

Theo phân tích của các chuyên gia, so với những cuộc khủng hoảng kinh tế trước đây, đại dịch Covid-19 tác động tới nền kinh tế và lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt, khi nhìn lại từ đầu năm 2020 - thời điểm dịch bắt đầu xuất hiện, đến nay, thị trường vẫn giữ được nền tảng vững chắc, tình trạng giảm giá, bán tháo không những không diễn ra, mà ngược lại, cứ sau mỗi lần dịch bùng phát, hoạt động giao dịch lẫn giá cả đều tăng cao.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia đánh giá, việc Chính phủ thúc đẩy đầu tư công và phát triển hạ tầng sẽ tạo lực đỡ rất lớn, giúp thị trường bất động sản có thể nhanh chóng hồi phục sau giãn cách.

“Giai đoạn 2021-2025, dự kiến tổng vốn đầu tư công là 2,87 triệu tỷ đồng và tỷ lệ giải ngân đạt 95%, cao hơn mức 75% của giai đoạn 2016-2020. Trong bối cảnh lãi suất thấp, dòng tiền chờ vào bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong thời gian tới”, ông Lực nói.

Bên cạnh “cú huých” đầu tư công, theo ông Lực, nền tảng vững chắc cũng là yếu tố quan trọng để thị trường bật dậy, khi hàng ngàn doanh nghiệp bất động sản đã hoạt động trở lại. Ba quý đầu năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 148.000 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 37% tổng lượng trái phiếu phát hành, đứng thứ 2 sau nhóm ngân hàng.

“Các dữ liệu cho thấy nguồn vốn tiếp tục dịch chuyển vào bất động sản, cộng với hiệu ứng đầu tư công, cơ hội phục hồi của thị trường địa ốc sẽ rất rộng mở”, ông Lực nhấn mạnh.

Thêm lực đỡ chính sách

Qua trao đổi, đa phần lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đều chung quan điểm rằng, những khó khăn do dịch bệnh chỉ mang tính tạm thời và điều các thành viên trên thị trường quan tâm hơn là những chính sách gỡ khó cho doanh nghiệp cần được đẩy nhanh và có sự thống nhất.

Hiện tại, riêng TP.HCM có khoảng 173 dự án nhà ở thương mại chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất, nhưng chưa được công nhận chủ đầu tư (gồm 126 dự án trong giai đoạn 2015-2018 và 47 dự án năm 2020) và 63 dự án nhà ở thương mại của 17 doanh nghiệp với hơn 30.042 căn, gồm 27.709 căn hộ nhà chung cư và 2.693 căn hộ văn phòng officetel chưa được cấp chứng nhận đầu tư.

Tuy nhiên, tín hiệu tích cực đầu tiên trong việc cởi trói chính sách là việc TP.HCM cho phép một số dự án vướng đất công xen cài được thi công trở lại, điển hình có thể kể tới là chấp thuận cho Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát sử dụng đất để thực hiện dự án Khu nhà ở cao tầng Green Star Sky Garden quy mô 5,2 ha gồm 110 căn biệt thự, 903 căn hộ, 34 shophouse tại phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM và Sở Xây dựng Thành phố ngay sau đó cũng đã cấp phép xây dựng cho dự án này.

Một dự án khác cũng được hỗ trợ hoàn thiện thủ tục pháp lý là dự án Đức Long Golden Land, tọa lại tại phường Tân Thuận Tây, quận 7, chủ đầu tư đã được giao 6.641,1 m2 đất xen cài trong tổng diện tích 11.000 m2 của dự án.

Green Star Sky Garden và Đức Long Golden Land chỉ là 2 trong hàng trăm dự án vướng đất công xen cài và hầu hết vẫn đang nằm chờ được gỡ thủ tục, nhưng dù sao đây cũng là tín hiệu lạc quan cho thấy sự quyết tâm tháo gỡ vướng mắc trong phê duyệt dự án của chính quyền TP.HCM.

Như chia sẻ của lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM với phóng viên cuối tuần qua rằng, các trường hợp trên sẽ là tiền đề để thúc đẩy gỡ vướng thủ tục ở các dự án khác, trong đó có dự án của doanh nghiệp ông tại huyện Bình Chánh. Theo vị này, đất xen cài là nút thắt đã tồn tại nhiều năm nay, đôi khi chỉ vì phần đất rất nhỏ vướng luật mà cả dự án không thể triển khai. Điều này khiến hiệu quả đầu tư giảm sút và gây áp lực lên giá thành sản phẩm về lâu dài.

“Chỉ khi có nhiều dự án được tháo gỡ thì thị trường mới có thêm nhiều sản phẩm. Khi đó, giá nhà sẽ hạ nhiệt và người dân sẽ có nhiều cơ hội sở hữu nhà hơn”, vị lãnh đạo trên nói.

Ngoài đất công xen cài, một loạt những nút thắt khác liên quan đến đất đai và hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng đang được TP.HCM rốt ráo xử lý, trong đó có kiến nghị mang tính đột phá là cơ chế rút ngắn thời gian tính tiền sử dụng đất từ 3 năm xuống chỉ còn 10-15 ngày được đề cập tại văn bản kiến nghị gửi lên Thủ tướng Chính phủ xem xét và phê duyệt.

“Đây là mong mỏi bấy lâu nay của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Nếu được Chính phủ cho phép thực hiện thì đây là sự thay đổi phương thức định giá đất có tính đột phá khi được phép áp dụng phương pháp điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất...”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM hồ hởi nói.

Hiện dự thảo đã được các cơ quan chuyên môn thống nhất và nếu được thông qua, UBND Thành phố sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá như hiện nay.