Đòn bẩy bất động sản: Đừng để cơ hội hóa "cạm bẫy"

Khi hàng loạt chính sách vĩ mô, các dự án hạ tầng "khủng" cùng đà phục hồi của nền kinh tế đang tạo đà cho bất động sản, thị trường đang hừng hực khí thế. Nhưng đây cũng là lúc giới chuyên gia lên tiếng cảnh báo: cơ hội vàng có thể hóa "cạm bẫy" cho những nhà đầu tư mù quáng chạy theo phong trào, bỏ quên chiến lược và tầm nhìn dài hạn.

Tại tọa đàm thực chiến "Thị trường chung cư Hà Nội và đất nền các tỉnh phía Bắc", Tiến sĩ Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV – đã đưa ra một loạt luận điểm mang tính cảnh báo tích cực: thị trường bất động sản năm nay và những năm tới được bao phủ bởi nhiều yếu tố hỗ trợ. Tuy nhiên, nếu quá mải mê đuổi theo "thiên thời", mà thiếu sự tỉnh táo, thị trường hoàn toàn có thể trượt vào vòng xoáy tăng trưởng nóng và rủi ro bong bóng.

Động lực tăng trưởng: từ vĩ mô tới pháp lý

Trước hết, nền kinh tế vẫn đang duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định với thu nhập bình quân đầu người dự báo tăng khoảng 6% mỗi năm – một nền tảng không thể xem nhẹ khi xét đến sức cầu thị trường nhà ở.

Thứ hai, chưa bao giờ hạ tầng lại được đầu tư mạnh mẽ như giai đoạn hiện tại. Từ đại dự án đường sắt cao tốc Bắc – Nam cho đến sân bay Long Thành hay sân bay Gia Bình (Bắc Ninh)... cả đầu tư công lẫn tư nhân đều đang được khơi thông. Đặc biệt, sau khi Nghị quyết 68 đi vào triển khai hiệu quả, dòng vốn tư nhân được kỳ vọng sẽ đóng vai trò ngày càng nổi bật.

Trên bình diện pháp lý, hai nghị quyết của Quốc hội – 170 và 171 – đang tháo gỡ những điểm nghẽn cốt lõi từng làm “tắc nghẽn” hàng loạt dự án. Nghị quyết 170 mở đường cho việc tái khởi động các dự án từng bị thanh tra, kiểm tra tại TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa... trong khi Nghị quyết 171 cho phép thí điểm chuyển đổi mục đích sử dụng đất với tỷ lệ lên đến 30%, đặc biệt giữa đất ở và các loại đất khác – tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho việc thương mại hóa.

Đáng chú ý, việc sửa đổi Nghị định 103 – liên quan đến tiền thuê đất và tiền sử dụng đất – đang mở ra hy vọng giải phóng hơn 2.200 dự án bị tồn đọng. Nếu được xử lý, đây sẽ là “kho báu bị khóa” có thể ngay lập tức bơm sức sống cho thị trường.

Không thể không nhắc đến nhà ở xã hội – lĩnh vực đang chứng kiến sự bùng nổ về chính sách. Từ quỹ đất, tiền thuê đất cho đến ưu đãi tín dụng, mọi cơ chế đều đang được trải thảm. Quốc hội thậm chí đã thông qua Nghị quyết 201, yêu cầu thành lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia ngay trong tháng 6 – một động thái cho thấy quyết tâm cải thiện nguồn cung nhà ở đại chúng là hoàn toàn nghiêm túc.

Những chiếc “neo” của thị trường: giá bất hợp lý và thủ tục nhiêu khê

Dù vậy, Tiến sĩ Cấn Văn Lực vẫn nhấn mạnh rằng thị trường hiện chưa thực sự hồi phục theo hướng bền vững. Một trong những biểu hiện rõ rệt là mức giá bất động sản – đặc biệt ở phân khúc chung cư – đang vượt quá xa khả năng chi trả thực tế của người dân.

Ông dẫn chứng: người dân Việt Nam hiện phải mất trung bình 25,8 năm tích lũy thu nhập để mua được một căn hộ – cao gần gấp đôi so với mức bình quân toàn cầu là 15 năm. Trong khi đó, ngay cả Trung Quốc – nơi từng có tỷ lệ tương tự – nay đã bắt đầu điều chỉnh giảm. Việt Nam thì vẫn “dậm chân tại chỗ” với mức giá ngày càng trở nên bất hợp lý.

Song hành với rào cản giá cả là những phức tạp về thủ tục hành chính. Tiến độ tháo gỡ pháp lý vẫn không đồng đều giữa các địa phương, khiến nhiều doanh nghiệp “mắc cạn” giữa chừng, làm trì trệ đà phục hồi chung.

Tư duy dài hạn và câu chuyện sáp nhập: Đầu tư cần “trí tuệ lạnh” hơn là “nhiệt huyết nóng”

Cũng tại tọa đàm, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn – đặt vấn đề: liệu các đợt sáp nhập đơn vị hành chính sắp tới có tạo nên cú hích thật sự cho thị trường, hay lại là cái cớ để thổi bùng tâm lý đầu cơ?

Theo ông, xét về bản chất, việc sáp nhập các tỉnh – thành có thể giúp tái cấu trúc bộ máy hành chính theo hướng tinh gọn, tập trung nguồn lực và tạo đà phát triển bền vững. Hiện nay, Việt Nam có 64 tỉnh/thành với quy mô dân số bình quân chỉ hơn 1 triệu người/tỉnh – thấp hơn rất nhiều so với mô hình hành chính tập trung của Trung Quốc, Mỹ hay các nước phát triển.

Khi sáp nhập, sẽ có những địa phương trở thành trung tâm phát triển mới nhờ quy mô lớn hơn, nguồn lực tập trung hơn. Ví dụ như Đà Nẵng – Quảng Nam, nếu được hợp nhất, sẽ bổ sung cho nhau cả về hạ tầng cảng biển lẫn quỹ đất công nghiệp. Hay như Bắc Ninh – Bắc Giang, khi hai “thủ phủ công nghiệp” này kết hợp, sẽ tạo nên cực tăng trưởng đáng kể.

Tuy nhiên, ông Quốc Anh cũng cảnh báo: không phải cứ nghe tin sáp nhập là đất sẽ tăng. Trên thực tế, có nhiều khu vực sau sáp nhập vẫn “giậm chân tại chỗ” vì hạ tầng không đổi, quy hoạch không mới, nguồn lực không đủ.

Ông nhấn mạnh: “Nhà đầu tư thông minh cần nhìn xa hơn những làn sóng đầu cơ nhất thời. Điều quan trọng là sau sáp nhập, khu vực đó có được đầu tư bài bản, thu hút được dân cư, nâng cao thu nhập – từ đó mới dẫn đến nhu cầu nhà ở thật, chứ không phải giá đất ‘thổi lên’ từ kỳ vọng mơ hồ”.

Bức tranh thực tế về Hà Tây – sáp nhập vào Hà Nội từ năm 2008 – là minh chứng rõ nét: phải sau hơn một thập kỷ, bất động sản khu vực này mới thật sự chuyển mình khi hạ tầng và quy hoạch được triển khai đến nơi đến chốn.

Tổng kết: Thị trường đang "gió thuận buồm căng", nhưng cần tay chèo vững vàng

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở vào thời điểm có nhiều yếu tố thuận lợi hội tụ: kinh tế vĩ mô ổn định, đầu tư hạ tầng dồn dập, khung pháp lý được cải thiện, và đặc biệt là chính sách nhà ở xã hội mang tính lịch sử. Tuy nhiên, chính lúc này, sự tỉnh táo của nhà đầu tư mới là “la bàn” dẫn đường đúng đắn. Những quyết định mang tính ngắn hạn, cảm tính, hoặc chạy theo đám đông rất dễ khiến nhà đầu tư rơi vào “bẫy kỳ vọng”.

Tư duy dài hạn – bền vững – thực chất mới là chiến lược khôn ngoan trong thời kỳ thị trường đang chuyển mình từ hỗn loạn sang định hình lại giá trị.