“Đói” nguồn vốn, doanh nghiệp địa ốc thêm lao đao vì siết tín dụng

Nguồn lực tài chính cho thị trường bất động sản còn thấp, chủ yếu dùng vốn tín dụng ngân hàng và ứng trước của khách hàng, hiện chưa có nguồn vốn dài hạn, ổn định cho thị trường. Trong khi nguồn vốn thay thế không dễ tìm thì doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với rủi ro khi nguồn vốn tín dụng.

Doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”

Trả lời chất vấn trước Quốc hội, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà đánh giá, nguồn lực tài chính cho thị trường bất động sản còn thấp, chủ yếu dùng vốn tín dụng ngân hàng và ứng trước của khách hàng. Hiện thị trường chưa có nguồn vốn dài hạn, ổn định; thị trường tài chính thứ cấp cho bất động sản cũng chưa được hình thành.

Một báo cáo trước đó của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng chỉ ra rằng, câu chuyện nguồn vốn vẫn là những vấn đề lớn đối với doanh nghiệp bất động sản.

Theo HoREA, hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa chuyển đổi thành công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán. Cả nước có hơn 1.000 doanh nghiệp bất động sản nhưng chỉ có khoảng 65 doanh nghiệp niêm yết, nên thị trường chứng khoán vẫn chưa thực sự là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản.

Trong khi đó, số lượng các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản còn quá ít. Bên cạnh một vài quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài, mới chỉ có một quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) trong nước là Qũy TechReit của Ngân hàng Techcombank (với vốn điều lệ chỉ có 50 tỷ đồng), nên cũng chưa thực sự là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản hiện chiếm khoảng 21% tổng nguồn vốn FDI, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Thêm lao đao vì siết tín dụng, thiếu nguồn cung

Trong khi nguồn vốn thay thế không dễ tìm thì hiện doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với rủi ro khi nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng vào bất động sản đang ngày càng bị siết.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản quý I/2019 có chiều hướng chững lại, nhất là nguồn cung của thị trường bất động sản nhà ở tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TPHCM. Tổng nguồn cung nhà ở Quý I/2019 tại Hà Nội giảm 25% so với cùng kỳ năm 2018, lượng giao dịch giảm 28% so với cùng kỳ năm 2018. Nguồn cung nhà ở quý I/2019 tại thị trường bất động sản TPHCM còn giảm mạnh hơn, chỉ có hơn 3000 sản phẩm, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2018.

Lý giải về nguyên nhân nguồn cung bất động sản tại 2 thị trường này giảm, ông Hà cho biết, một số dự án lớn trên địa bàn 2 thành phố này đã ra khối lượng hàng lớn tại thời điểm quý IV/2018 cũng như giảm tín dụng bất động sản dẫn đến giảm nguồn cung bất động sản.

“Tín dụng cho bất động sản đã được kiểm soát chặt chẽ hơn, quy mô tín dụng bất động sản đã giảm dần từ năm 2016 đến nay. Những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản”, ông Hà nói.

Thêm vào đó, hiện Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến về dự thảo thay thế Thông tư 36, quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó, sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30%, tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên.

Bình luận về động thái này, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề xuất tiếp tục giữ trần 40% từ nay đến hết năm 2020 (thêm 6 tháng so với dự thảo) với lý do nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn chưa tìm được nguồn vốn thay thế.

“Năm 2020, là năm có nhiều sự kiện chính trị lớn của đất nước. Do vậy, cần giữ được sự ổn định và tăng trưởng của nền kinh tế, của thị trường bất động sản”, HoREA bình luận và kiến nghị lựa chọn phương án “siết theo lộ trình”, cụ thể: Trước năm 2020 duy trì tỷ lệ 40%; Từ ngày 1/1/2021 đến hết ngày 30/6/2021 tỷ lệ 37%; Từ ngày 1/7/2021 đến hết ngày 30/6/2022 tỷ lệ 34%; Từ ngày 1/7/2022 tỷ lệ 30%.

Bình luận về quy định hạn chế cho vay mua nhà trên 3 tỷ đồng (được coi là phân khúc cao cấp) khi nâng hệ số rủi ro lên 150%, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (HoREA) cho rằng, thị trường nào cũng có nhiều phân khúc, phục vụ nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng. Vậy, việc “hạn chế tín dụng cho nhà cao cấp là không phù hợp”.

"Tôi cho rằng không nên hạn chế tín dụng để mua nhà ở vì phát triển nhà ở sẽ kéo theo giải quyết việc làm cho nhân công, hoạt động vận tải, tiêu thụ xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng, nội thất...; chỉ nên hạn chế tín dụng mua đất vì lượng tiền lớn sẽ bị "chôn" vào đấy, không kéo theo sự tiêu thụ của các sản phẩm, ngành nghề khác. Do đó nên khuyến khích tín dụng mua nhà, và không nên khuyến khích tín dụng mua đất”, ông Nam nói.

TS Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường đang rất tăng trưởng tốt một cách lành mạnh, giao dịch nhiều nhưng giá ổn định, minh bạch thì việc siết tín dụng đột ngột có thể gây nên cú sốc không nhỏ đối với thị trường bất động sản, thậm chí với cả nền kinh tế. Theo đó, chuyên gia cho rằng, những chính sách điều chỉnh cần phải có lộ trình phù hợp, tránh tình trạng thay đổi đột ngột, coi trọng việc bảo đảm an toàn từ phía quản lý.