Đối mặt với khó khăn của thị trường bất động sản: Đừng như “chim sợ cành cong”

Cơ chế chính sách liên quan đến bất động sản còn nhiều vướng mắc, thủ tục còn rườm rà, số lượng giải ngân gói 120.000 tỷ đồng rất hạn chế; Luật Đất đai (sửa đổi) chưa được thông qua thì sẽ có nhiều dự án không thể triển khai được. Các doanh nghiệp vẫn phải khắc khoải mong đợi… nhưng không đến nỗi phải bi quan, cứ phấn chấn lên vì cơ hội vẫn đang chờ phía trước...

Đó là quan điểm mà nhiều đại biểu nêu ra tại Hội nghị Ban Thường vụ Hiệp hội bất động sản Việt Nam lần thứ IV, nhiệm kỳ V (2022 - 2027) được tổ chức mới đây. Tất cả các diễn giả đều có chung một nhận định rằng thị trường bất động sản đang có nhiều tín hiệu khởi sắc hơn nhưng hàng loạt khó khăn vẫn còn hiện hữu, cần thời gian dài để khắc phục.

DOANH NGHIỆP ĐANG PHẢI CHỊU NHIỀU ÁP LỰC TỪ CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH

Với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án, trong năm 2023, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến tích cực: cung – cầu đều tăng, nhiều nhà đầu tư đã rục rịch quay lại thị trường, nhiều dự án đã được tái khởi động, nhiều chủ đầu tư đã tự tin chào hàng, lượng giao dịch cũng tăng theo quý…

Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội, phân khúc bất động sản công nghiệp liên tục là những điểm sáng trên thị trường. Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), hiện cả nước đã hoàn thành hơn 40 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với quy mô hơn 20.000 căn. Các địa phương đã công bố danh mục nhà ở xã hội để mời nhà đầu tư vào triển khai; danh mục dự án đủ điều kiện được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng; danh mục hơn 100 dự án đang được UBND cấp tỉnh chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ thủ tục đầu tư để “tăng tốc” từ năm 2024. Bên cạnh đó, hàng loạt dự án bất động sản dở dang cũng đã được các bộ, ngành và địa phương quan tâm phân theo nhóm khó khăn và đã có các giải pháp tháo gỡ cho hàng trăm dự án.

Cùng với đó, xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư bất động sản công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia vào Việt Nam trong thời gian qua đã tác động khiến nhu cầu về bất động sản khu công nghiệp tăng trưởng tích cực trong năm 2023.

“Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều duy trì ở mức 85 - 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Tỷ lệ giao dịch về đất công nghiệp tăng khoảng 5,9% so với quý trước. Tính chung 9 tháng đầu năm 2023, tỷ lệ này cao hơn 20% so với cả năm 2022. Nhu cầu thuê và công suất cho thuê bất động sản công nghiệp trong quý 3/2023 có xu hướng tăng so với quý trước”, ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch Thường trực VNREA chia sẻ.

Tuy nhiên, ông Chiến cũng nhìn nhận rằng do chịu tác động chung của nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn trầm lắng, dòng tiền luân chuyển bị hạn chế do không huy động được nguồn vốn trả trước của khách hàng, cũng không huy động được nguồn vốn từ các kênh tài chính quen thuộc như trái phiếu, tín dụng ngân hàng, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp và niềm tin của nhà đầu tư cũng vẫn chưa được khôi phục hoàn toàn.

Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều khó khăn trong đầu tư, giao dịch, mất cân đối giữa các phân khúc… Doanh nghiệp bất động sản đang phải chịu áp lực từ nhiều vấn đề về thể chế, nguồn vốn, thủ tục hành chính… Doanh số nhiều doanh nghiệp đã giảm tới gần 50% so với cùng kỳ năm 2022, phần lớn các doanh nghiệp phải cắt giảm lao động, giảm lương…

Từ thực tế hoạt động, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển nhà Constrexim, cho biết cái khó nhất của các doanh nghiệp làm bất động sản hiện nay là cơ chế, chính sách. Không phải doanh nghiệp không có tiền, không có môi giới bán hàng, hay không có kinh nghiệm để làm bất động sản, mà vấn đề là cơ chế không ổn định, luật chồng luật, thông tư hướng dẫn của Bộ này mang tư duy, lợi ích quản lý của Bộ này, hướng dẫn của Bộ kia thì mang dấu ấn lợi ích quản lý của Bộ kia nên thường mâu thuẫn, chồng chéo, làm khó doanh nghiệp.

“Tôi được biết đã có trên 1.000 hội thảo bàn về Luật Đất đai, thế nhưng luật này đang phải lùi lại và chưa thông qua tại Kỳ họp thứ 6 của Quốc hội. Nếu bộ luật này không được điều tiết kịp thời thì rất khó để hỗ trợ pháp lý cho thị trường bất động sản và doanh nghiệp bất động sản khó càng thêm khó. Hiện nay, có những địa phương đang có mấy chục công ty bất động sản “đứng bánh”. Họ đã phải gánh hàng loạt khó khăn mà còn gánh phải theo sự tuỳ hứng của các cơ quan thực thi. Tôi đồng tình là phải tháo gỡ cơ chế chính sách, nhưng ai tháo gỡ? Tôi biết Hiệp hội bất động sản đã có nhiều đóng góp, có những tiếng nói thay cho doanh nghiệp nhưng chưa biết bao giờ những kiến nghị này được ghi nhận…”, Chủ tịch Nguyễn Đức Cây nói.

Trong khi đó, đại diện tập đoàn Thắng Lợi cho biết doanh nghiệp đã cố gắng gồng gánh, làm đủ mọi cách nhưng chưa thoát được khó khăn do nhiều yếu tố liên quan đến thể chế. Ở một số tỉnh thành, cán bộ không làm được vì luôn có người của Uỷ ban Trung ương túc trực bên cạnh…

Ngay cả trong phân khúc nhà ở được quan tâm, thúc đẩy nhiều nhất hiện nay là nhà ở xã hội thì doanh nghiệp vẫn vấp phải nhiều trở ngại. Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Quân chia sẻ: Hoàng Quân chuyên nhà ở xã hội và cũng chật vật 10 năm qua. Vừa rồi, có gói tín dụng 120.000 nghìn tỷ đồng, 10 dự án nhà ở xã hội mà chúng tôi thực hiện nằm trong danh sách đủ điều kiện pháp lý để được vay, tuy nhiên Hoàng Quân chưa được vay đồng nào. Do hết tiền nên các dự án đang phải tạm dừng.

Vì vậy, chúng tôi phải tìm hướng đi khác. Cụ thể, chúng tôi đã gửi báo cáo, tờ trình cho UBND TP.HCM, Đồng Nai, Long An và Tổ công tác của Chính phủ để chính thức đăng ký tham gia thực hiện 50.000 căn nhà ở xã hội nhờ vốn tài trợ của HDBank với 15.000 tỷ đồng. Trong đó, 10.000 tỷ đồng cho dự án tại TP.HCM, 2.000 tỷ đồng dành cho dự án tại Long An và 3.000 tỷ đồng cho dự án tại Đồng Nai. Hướng đi mới của chúng tôi là hợp tác với những ngân hàng tha thiết tham gia làm nhà ở xã hội và tôi thấy rằng hướng này hiệu quả hơn, chứ cứ “bám” vào gói tín dụng 120.000 tỷ đồng thì rất khó. Tôi cho rằng ngân hàng còn ngại trách nhiệm và có thể họ thấy cơ hội cho vay đối với nhà ở thương mại vẫn tốt hơn.

Bên cạnh đó, với lĩnh vực được đánh giá là nhiều tiềm năng như đất công nghiệp, thì Hoàng Quân cũng còn “ế” đất khu công nghiệp ở Bình Thuận. “Cái khó cho doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp là không được trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê, cũng như chỉ được cho nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Trong khi các doanh nghiệp thuê đất mong muốn được trả luôn 1 lần để có kế hoạch xây dựng nhà xưởng, ổn định sản xuất, đặc biệt là với thị trường phía Nam, nơi có vốn đầu tư lớn, lượng công nhân rất nhiều. Luật Đất đai (sửa đổi) có cho phép điều này nhưng lại chưa được thông qua”, ông Tuấn bộc bạch.

Về những vấn đề mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt, nhiều ý kiến ví von rằng với sự “vào cuộc” quyết liệt trong tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án từ phía Chính phủ và các bộ, ngành, thì giờ đây doanh nghiệp bất động sản như người mới bị rắn cắn đang được chữa trị, dưỡng thương gần xong rồi nhưng “sợ” không dám bước tiếp, đang còn xem ai là người vào trước.

HIỆN VẪN CÓ NHIỀU CƠ HỘI CHO CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

Theo ông Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, dù thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực, bền vững hơn nhưng thực chất vẫn còn rất nhiều khó khăn, bởi nền kinh tế của ta vẫn còn nhiều bất ổn và không thể tránh khỏi những tác động tiêu cực. Mặc dù vẫn có những điểm sáng (như bất động sản công nghiệp) nhưng chưa thể mang lại sự lạc quan cho toàn thị trường.

“Sau 3 năm chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 thì cấu trúc nền kinh tế việt Nam còn nhiều vấn đề. Gần đây nhất, các vướng mắc chính sách, những vụ án gây thất thoát hàng triệu tỷ đồng sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới thị trường, gây dư chấn lên bộ máy, hệ thống kinh tế thị trường. Không bi quan, nhưng chúng ta cũng phải nhìn thẳng vào vấn đề, nhận diện rõ ràng các vấn đề, để từ đó bình tĩnh, đưa ra hướng xử lý đúng và sớm nhất, vì nếu không đề phòng thì tôi e rằng hậu quả còn lớn hơn”, ông Thiên cảnh báo.

Trong khi đó, không ít ý kiến lại khích lệ các doanh nghiệp bất động sản đang trong trạng thái bi quan cần phấn chấn lên, đừng như “chim sợ cành cong”, đừng vì “một lần bị rắn cắn mà mười năm sợ dây thừng”.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng dù hầu hết các đại biểu tham gia hội nghị đều nhận định thị trường vẫn khó khăn và phải có thời gian mới có thể khắc phục. Tuy nhiên, nếu chỉ thấy khó khăn còn dài thì không đúng, chúng ta cũng phải thấy được cơ hội để nắm bắt.

“Ví như với vấn đề nhà ở xã hội, tuy việc giải ngân cho nhà ở xã hội còn mỏng nhưng đã có những dự án được giải ngân, hiện có khoảng 100 dự án đang chờ thẩm định. Điều này cho thấy lĩnh vực nhà ở xã hội đang được quan tâm sâu sắc nên chúng ta cần tận dụng cơ hội. Các doanh nghiệp nên bám sát chỉ tiêu, tiêu chí, quy hoạch ở các địa phương để có thể triển khai sớm. Đối với bất động sản công nghiệp, 170 hội viên của các hội nhóm thuộc Hiệp hội bất động sản vẫn đang tiếp tục vận động chính sách, hơn nữa, cũng đang có sự hưng phấn của các nhà đầu tư hạ tầng công nghiệp...”, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nói.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành phân tích thêm: “Nhìn vào ba điểm: niềm tin chính trị; công nghệ, nhất là dịch vụ kết nối; lợi thế nhân công, vận tải, logistics thì Việt Nam là quốc gia hàng đầu để các doanh nghiệp nước ngoài “ngắm nghía” đầu tư. Chúng ta là một quốc gia tự do, chuyển đổi số rất phổ biến, phủ sóng đến 4G, 5G, người xe ôm cũng có 2, 3 điện thoại kết nối internet. Chúng ta đang đàm phán và hoàn thành đàm phán với những đối tác lớn nhất, như: đàm phán FDI với UAE cuối năm nay sẽ hoàn thành. Chúng ta có niềm tin chính trị khi là đối tác của tất cả thành viên Hội đồng bảo an Liên hợp quốc, là đối tác chiến lược toàn diện với nhiều quốc gia lớn. Chỉ khi có niềm tin chính trị thì các nước mới tin tưởng đặt công nghệ lõi ở nước ta.

Bên cạnh đó, chúng ta cũng có “xanh” trong khẩu hiệu chính trị, cam kết chính trị và kinh tế tuần hoàn. Tôi nghĩ rằng chúng ta cần dùng tư duy kết nối với nhau để giải quyết, xử lý những khó khăn một cách tích cực, lạc quan, chủ động để tất cả đều có lợi”.