Đổi căn hộ cũ lấy mới sau 5 năm phải bù một tỷ đồng

Căn hộ 2,8 tỷ sau 5 năm có thể lên giá 3,3 tỷ đồng, nhưng bán đi sẽ phải bù tầm một tỷ để mua lại căn mới tương đương.

Một người hỏi tôi: "Có nên mua chung cư 5 năm rồi bán, đổi chung cư mới để vừa được ở nhà đẹp, vừa không bị mất giá? Khoảng thời gian nào hợp lý để bán chung cư đi?"

Theo tôi, căn hộ chung cư tăng giá sẽ dựa trên năm yếu tố chính: tiến độ triển khai và pháp lý dự án, cung cầu thị trường, chiến lược giá của chủ đầu tư, sự phát triển của hạ tầng khu vực, trượt giá tiêu dùng tự nhiên lớn hơn khấu hao.

1. Tiến độ triển khai và pháp lý dự án sẽ có ba mốc tăng giá chính: làm xong móng, cất nóc, bàn giao vào ở. Trong đó, giai đoạn trước khi bàn giao vào ở sẽ đạt mức giá cao nhất kể từ khi mở bán, vì công trình đã gần như chắc chắn có thể về đích, loại bỏ được hầu hết các rủi ro về pháp lý (chỉ còn chút rủi ro về việc ra sổ, nhưng ít nhất tài sản đã có thể sử dụng được).

2. Nhu cầu của thị trường sẽ được đẩy lên cao nhất ở giai đoạn "mở bán" (và những tin đồn trước đó) với hàng loạt các chương trình truyền thông - marketing, kết hợp với đội ngũ sales đông đảo đẩy sức nóng của dự án và nhu cầu của thị trường lên cao nhất để chủ đầu tư bán hàng.

Giai đoạn đã đóng được 70% đến trước khi giao nhà là lúc thị trường có nhu cầu cao thứ hai để nhà đầu tư thứ cấp "ra hàng". Giai đoạn này sẽ có sự trợ giúp đắc lực của đội ngũ sales - những người có lợi từ việc mua đi bán lại liên tục của các nhà đầu tư thứ cấp nhiều hơn quyền lợi từ bán sơ cấp của chủ đầu tư.

3. Chiến lược giá của chủ đầu tư cũng tác động trực tiếp đến việc tăng giá chung cư. Nếu một dự án có nhiều block được triển khai ở nhiều thời điểm khác nhau, chủ đầu tư cũng sẽ sét giá các block sau ngày càng cao hơn các block đầu.

Lý do là họ cần đưa đơn giá đất (hầu như luôn tăng theo thời gian) và đơn giá xây dựng theo sát thị trường, cũng như cần đảm bảo lợi nhuận cho những nhà đầu tư đã theo họ từ các block đầu.

Ví dụ một dự án mở bán block A với giá hai tỷ đồng. Khi block A đang triển khai được hai năm (giả sử 70% tiến độ), họ mở bán tiếp block B. Lúc này, cùng một vị trí dự án, cùng một chất lượng xây dựng, cùng diện tích tương đương, giả sử không có đột biến về phát triển hạ tầng khu vực, thì block B được mở bán với giá khó dưới 2,8 tỷ đồng.

Giá mở bán Block B được đưa ra cũng là lúc các nhà đầu tư đã mua Block A sẽ tự nâng giá trị họ đã mua lên tiệm cận 2,8 tỷ.

4. Giá bất động sản thường được cấu thành bởi hai yếu tố chính:giá trị đất và giá trị tài sản trên đất, trong đó chung cư được tạo thành bởi giá trị đất và giá trị nhà.

Sự phát triển của hạ tầng khu vực là "ngoại lực" tác động đến việc tăng giá trị đất của tất cả các loại hình bất động sản chứ không chỉ riêng chung cư. Đó có thể là các công trình, dự án làm cầu, mở đường, hoặc sự xuất hiện của các dự án án dân cư mới, hoặc các tiện ích xung quanh bất động sản (siêu thị, trường học, công viên, bệnh viện, nhà ga metro...).

Tuy nhiên, giá trị đất trong cơ cấu giá tạo nên chung cư thường rất nhỏ so với giá trị đất trong cơ cấu giá của nhà liền thổ (cũng làgiá trị đất + giá trị nhà) hay đất nền (100%giá trị đất).

Bên cạnh đó, giá trị đất cũng luôn tăng nhanh hơn nhiều lần so với mức trượt giá của chi phí xây dựng tạo nên giá trị nhà, chưa kể giá trị nhà sẽ khấu hao dần theo thời gian, còn đất thì không.

Do đó, khi giá trị đất tăng lên nhờ sự phát triển của hạ tầng khu vực, tổng giá trị của chung cư vẫn tăng ít hơn nhiều nhà liền thổ và đất nền. Đây cũng chính là lý do khiến nhà đầu tư dần "lạnh nhạt" với thị trường đầu tư chung cư sau thời điểm 2018, vì thực tế đã chứng minh giá chung cư tăng kém xa hai loại hình còn lại trong giai đoạn thị trường bất động sản bật tăng phi mã ở tất cả các phân khúc.

5. Trượt giá tiêu dùng tự nhiên là phần tăng giá của tất cả các loại hình sản phẩm, không chỉ riêng bất động sản hay chung cư. Đối với căn hộ chung cư, phần trượt giá tự nhiên của cả giá trị đất và giá trị nhà qua thời gian luôn cao hơn phần giá trị nhà bị khấu hao bớt.

Ví dụ một căn hộ chung cư năm 2013 có giá 1,5 tỷ, trong đó giá trị đất 500 triệu + giá trị nhà một tỷ. Năm 2021, giá trị đất (chỉ tính trượt giá tự nhiên) cho vị trí tương đương là một tỷ + chi phí xây dựng một căn hộ có chất lượng và diện tích tương đương khó có thể dưới 1,5 tỷ, tổng căn chung cư là 2,5 tỷ.

Bài toán mua nhà hay ở trọ khi giá tăng nhanh gấp sáu lần lương

Giả sử sau 8 năm, căn hộ 1,5 tỷ năm 2013 bị khấu hao 20% giá trị nhà, nhưng ngược lại được định giá gốc theo thị trường thành 2,5 tỷ, thì giá trị thời điểm 2021 sau khi trừ khấu hao nhà 20% lại là: 1 tỷ + (1,5 tỷ x 80%) = 2,2 tỷ đồng.

Điều này chứng tỏ, phần "trượt giá tiêu dùng" của tài sản vẫn cao hơn "khấu hao" 2,2 tỷ - 1,5 tỷ = 700 triệu đồng, khoảng 47%/8 năm.

Quay trở lại câu hỏi thứ nhất "Có nên mua chung cư ở 5 năm rồi bán, đổi chung cư mới để vừa được ở nhà đẹp, vừa không bị mất giá không?", Chúng ta sẽ thấy hai điều quan trọng sau:

Thứ nhất, vì mục đích mua để ở ngay, nên thời điểm mua là sau khi bàn giao - giai đoạn có mức giá cao nhất kể từ khi mở bán. Giai đoạn này cũng là lúc nguồn cung bán ra cao hơn nhu cầu mua vào rất nhiều.

Thời điểm này về sau, BĐS không còn hai yếu tố tăng giá đột biến: tiến độ triển khai và pháp lý dự án, và lực cầu thị trường (vì lúc này chỉ có người mua ở, còn các nhà đầu tư thứ cấp hầu hết sẽ có khuynh hướng bán rút đi dự án mới, không ai mua vào để đầu tư tiếp).

Bên cạnh đó, với người mua chung cư để ở, thì thường sẽ ưu tiên tiêu chí "thuận tiện về sinh hoạt" (gần chỗ học chỗ làm, có tiện ích phù hợp), hơn là "có tiềm năng tăng giá nhờ sự phát triển của hạ tầng khu vực".

Ví dụ họ làm ở quận 1, con họ học ở quận 4, thì dù giả sử vẫn tin là việc phát triển hạ tầng ở quận 7 hoặc Nhà Bè sẽ chậm hơn ở Củ Chi, họ cũng khó chọn mua chung cư ở Củ Chi thay vì mua chung cư ở quận 7, Nhà Bè.

Do đó, thời điểm mua chung cư sau khi bàn giao, nếu chủ đầu tư không mở bán thêm các block mới có giá cao hơn hoặc gặp may nhờ sự phát triển của hạ tầng khu vực, giá gần như chỉ đi ngang, hoặc tăng thêm một chút trượt giá 3% - 4%/năm trong vòng 5 - 8 năm đầu.

Ví dụ chung cư lúc mở bán hai tỷ, thì lúc bàn giao có thể 2,8 tỷ, trong 5 năm có thể trượt giá lên khoảng 3,3 tỷ. Sau 8 năm giá gần như khó tăng nữa vì không có thanh khoản, nhu cầu mua chung cư cũ sau 8 năm để ở cực ít.

'Cần đánh thuế bất động sản thứ hai bỏ hoang'

Thứ hai, do được hưởng lợi từ hai yếu tố tăng giá quan trọng là "tiến độ triển khai và pháp lý dự án" và "nhu cầu thị trường", mặt bằng giá của các chung cư mới được mở bán luôn tăng nhanh hơn rất nhiều so với các chung cư cũ đã bàn giao (cùng diện tích, chất lượng và vị trí).

Quay lại ví dụ trên, căn chung cư mua lúc bàn giao có giá trị 2,8 tỷ, sau 5 năm có thể trượt giá thành 3,3 tỷ. Tuy nhiên, căn chung cư mới ở những dự án sau đó 5 năm lại có giá mở bán khó dưới 3,3 tỷ và khi bàn giao không dưới bốn tỷ.

Vậy để ở được nhà mới đẹp như mong muốn, phải bù thêm một tỷ chênh lệch (bao gồm thuế, phí mua bán) chứ không thể đổi ngang. Mặt khác, phần đông những người chọn mua chung cư để an cư là vì túi tiền hạn chế, và được đóng trả góp dần theo tiến độ xây dựng.

Trong vòng 5 năm, nếu phải bù thêm một tỷ cho chỗ ở mới thì bài toán này khó khả thi với họ. Vậy "khoảng thời gian nào hợp lý nên bán chung cư để vừa đảm bảo được chất lượng sống, vừa đỡ mất giá"?

Với các phân tích trên, nhà đầu tư thứ cấp thường sẽ bán chung cư ngay trước khi bàn giao để đạt được mức lợi nhuận tốt nhất. Còn với những người xác định mua ở để đảm bảo chất lượng cuộc sống, thì phải chấp nhận mức tăng giá chậm hơn những nhà đầu tư lại tiếp tục mua các chung cư mới mở bán ở cùng vị trí.

Trong vòng 5 năm đầu, khả năng thanh khoản bán lại chung cư cho người mua mới có thể khả thi. Sau tám năm chung cư được bàn giao và đưa vào sử dụng, việc bán lại chung cư cho người mua ở mới sẽ rất chậm.