Doanh nghiệp xoay xở tìm đất sạch

Trong đà sụt giảm, bất động sản Việt Nam vẫn cho thấy nhiều tín hiệu lạc quan như mức tăng trưởng kinh tế tích cực, quy mô thị trường đang được mở rộng… Dẫu vậy, hiện tại hầu hết các yếu tố tích cực này đều “khựng” lại trước nút thắt pháp lý khiến thị trường mất cân bằng từ đầu năm.

Các “ông lớn” loay hoay với đất sạch

Thực tế “cầu vẫn rất cao” nhưng các nút thắt pháp lý hiện tại khiến nguồn cung trên thị trường bất động sản TPHCM sụt giảm mạnh. Điều đó khiến các công ty gặp nhiều áp lực trong tìm kiếm quỹ đất trong khi phải đảm bảo sản phẩm chào bán ra thị trường với mức giá “chấp nhận được”.

Tổng giám đốc Savills Việt Nam, ông Neil Macgregor, cho rằng các công ty bất động sản đang không gặp vấn đề về cầu, vì cầu vẫn luôn mạnh trong hai năm qua. Các trở ngại lớn nằm ở việc vay vốn, tiếp cận quỹ đất và mở dự án mới…

“Clean and clear land banks” (quỹ đất sạch) là cụm từ được ông Will Học Nhân, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Alpha King nhắc lại nhiều lần tại hội thảo “Tìm điểm cân bằng” do Forbes Việt Nam tổ chức tuần trước khi nói về việc phát triển dự án ở TPHCM.

“Quỹ đất trống có quy mô hơn 1 héc ta ở khu vực trung tâm TPHCM là vô cùng quý giá nhưng rất hiếm. Vấn đề giải phóng mặt bằng cũng rất khó khăn. Giải pháp được doanh nghiệp lựa chọn là chủ động tiếp cận các quỹ đất mới, không chỉ ở khu vực trung tâm mà còn tìm đến khu ngoại vi”, ông Nhân nói.

Chia sẻ về thách thức trong tiếp cận quỹ đất và xin cấp phép dự án đối với chủ đầu tư nước ngoài, ông Ivor Cosimo Jencks, Tổng giám đốc phụ trách phát triển kinh doanh bất động sản thương mại khu vực Nam Á của tập đoàn HongKong Land, cũng cho rằng ngày càng khó để có thể tìm được một khu đất đảm bảo yêu cầu để phát triển dự án của doanh nghiệp. Để giải quyết vấn đề này, HongKong Land đã chọn cách hợp tác với các chủ đầu tư trong nước, những người đã có sẵn trong tay những quỹ đất sạch để phát triển dự án.

Ông Ivor cũng cho biết doanh nghiệp hiện chưa có kế hoạch phát triển ra ngoài “thị trường truyền thống” của mình là TPHCM. “Các nhà phát triển bất động sản quốc tế vẫn nhìn thấy sự phát triển lạc quan ở phân khúc căn hộ cao cấp dù luật chơi đang có nhiều thay đổi, vấn đề pháp lý trở nên nghiêm ngặt hơn, dự án được phê duyệt chậm hơn”, ông nói thêm.

Không chỉ thách thức với các nhà đầu tư ngoại, doanh nghiệp trong nước cũng phải xoay chiến lược khi đối diện với tình trạng khan hiếm quỹ đất sạch. Novaland trước đây là doanh nghiệp sở hữu nhiều quỹ đất nhất trên thị trường bất động sản cũng tỏ ra khó khăn khi đối diện với tình trạng hiện nay. Ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc tài chính cấp cao của Novaland, cho biết doanh nghiệp phải chấp nhận chiến lược đa dạng hóa sản phẩm và thay đổi địa bàn đầu tư. Giải pháp là chủ động tiếp cận các quỹ đất mới, không chỉ ở các thành phố trung tâm mà ra khu vực ngoại vi. Phát triển những khu đô thị hoàn chỉnh ở các đô thị vệ tinh cũng là bài toán tối ưu trong bối cảnh khó khăn này.

Thị trường đang ở cuối chu kỳ

Nhiều chuyên gia cho rằng, hướng đi mà doanh nghiệp lựa chọn nhiều nhất để mở rộng là tiếp cận quỹ đất ở thành phố lân cận để phát triển dự án. Dạng sản phẩm thu hút nhà đầu tư nhiều nhất trong năm qua là đất nền các tỉnh lân cận TPHCM và Hà Nội. Đây là cơ hội để nhiều doanh nghiệp xoay chiến lược khi thị trường ở thành phố lớn đang chững lại bởi các nút thắt pháp lý.

“Điều này cũng đúng với logic bởi chu kỳ phát triển thị trường bất động sản theo quy tắc “vết dầu loang” đi từ trung tâm ra các tỉnh lân cận. Hiện nay thị trường đang ở cuối chu kỳ và đất nền tỉnh lẻ đang là điểm đến của nhiều nhà đầu tư kể cả ít hay nhiều tiền. Họ gom đất để chờ sóng trong chu kỳ tiếp theo, doanh nghiệp vì thế cũng phải xoay chuyển theo hướng này để cân bằng lại thanh khoản”, ông Phạm Thành Hưng, Chủ tịch HĐQT CEN Group, nhận định.

Thực tế, thị trường đã mở rộng bán kính ra rất nhiều. Trước đây phần lớn chủ đầu tư phát triển dự án cách 10 ki lô mét tính từ trung tâm, nhưng đến nay, cách trung tâm 25 ki lô mét cũng có rất nhiều dự án được mở bán. Xu hướng giá đất nền các tỉnh ngày càng tăng cao là do nhu cầu ăn theo tiện ích của dự án bất động sản lớn được đầu tư tại địa phương.

Theo ông Hưng, những người đầu tư vào đất nền sẵn sàng chấp nhận chờ một chu kỳ 5-10 năm. Không chỉ những người có tài chính thấp mới đầu tư vào đất nền, nhiều người đầu tư có rất nhiều tiền vẫn yêu thích đất nền và mua để đợi đến chu kỳ tiếp theo của thị trường.