Doanh nghiệp Trung Quốc khó hưởng lợi khi bán nhà ế cho chính quyền

Nỗ lực giảm tồn kho nhà của Trung Quốc được nhận xét không giúp ích nhiều cho các hãng địa ốc, do quy mô hạn chế và giá mua thấp.

Tháng trước, giới chức Trung Quốc công bố thêm kế hoạch nhằm vực dậy thị trường bất động sản sau 3 năm khủng hoảng. Đó là chính sách cho vay trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (41 tỷ USD).

Theo đó, các ngân hàng Trung Quốc được kỳ vọng sẽ cho doanh nghiệp quốc doanh vay lãi suất thấp, để mua lại các căn nhà đã hoàn thiện nhưng chưa bán được, sau đó biến chúng thành nhà ở xã hội.

Dù vậy, chính sách này được đánh giá không giúp ích nhiều cho các hãng bất động sản đang thiếu tiền mặt. Một số hãng địa ốc tư nhân cho biết khả năng dự án của họ được chọn là rất thấp, do quy mô chính sách hạn chế. Chương trình này nhiều khả năng được áp dụng ở các thành phố lớn, nơi có nguồn cung nhà dồi dào. Bên cạnh đó, giá chào mua của các công ty quốc doanh có thể sẽ thấp.

Đây là thách thức với Bắc Kinh, khi hàng loạt chính sách hỗ trợ được họ tung ra hai năm qua đều chưa thể hồi sinh thị trường.

Ở thời kỳ đỉnh cao, bất động sản đóng góp tới 25% GDP Trung Quốc. Ba năm qua, lĩnh vực này đã kéo tụt đáng kể nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Một dự án chung cư dở dang của China Evergrande Group tại Hà Bắc (Trung Quốc). Ảnh: Reuters

Xintangzhen - một thị trấn ở Quảng Đông - hôm 30/5 trở thành địa phương đầu tiên thông báo sẽ "mua căn hộ giá phù hợp" để làm nhà tái định cư. Theo trang China Real Estate Business, chính quyền địa phương sẽ ra giá mua bằng chi phí xây dựng.

Mức giá này thấp hơn thị trường 20-30%, một số hãng bất động sản cho biết con số này đã cao hơn kỳ vọng của họ. Lãnh đạo một hãng địa ốc đã phá sản cho biết công ty của ông nộp đơn tham gia nếu các thành phố khác cũng đưa ra mức giá tương tự Xintangzhen.

Dù vậy, ông cho rằng giá thực tế có thể thấp hơn, không đủ để họ trả nợ vay ngân hàng. "Nếu không đủ trả tiền vay, chúng tôi phải làm sao?", người này cho biết.

Trong khi đó, các nhà phân tích tại Citi và Bank of America cho rằng các doanh nghiệp quốc doanh chỉ có lãi khi giá mua được chính quyền đưa ra bằng một nửa thị trường. Bởi, hiện nhà ở xã hội được bán với giá giảm 10-50% so với bình thường.

Và nếu các hãng bất động sản có lời từ việc bán căn hộ hoàn thiện cho doanh nghiệp quốc doanh, chính quyền địa phương cũng có thể yêu cầu dùng số tiền này để hoàn thành các dự án khác, thay vì trả nợ.

"Việc này không có lợi cho công ty niêm yết như chúng tôi. Chúng tôi còn phải trả nợ nước ngoài", một lãnh đạo công ty đã phá sản cho biết.

Hãng nghiên cứu Gavekal Dragonomics ước tính với giá thị trường hiện tại, số tiền hỗ trợ của chính phủ có thể mua được 12% nhà đang tồn kho. Còn nếu mua với giá giảm, khoản tiền này sẽ mua được 20%.

S&P cho rằng việc biến số nhà tồn kho thành nhà ở xã hội sẽ giúp tăng giao dịch ở phân khúc thấp, đồng thời hạ mặt bằng giá xuống.

"Dù vậy, chỉ một nhóm nhỏ công ty khó khăn là hưởng lợi. Phần lớn doanh nghiệp đang đối mặt với vấn đề hoàn thiện, họ không có nhiều nhà đã xây xong để bán", Esther Liu - nhà phân tích tại S&P Global Ratings cho biết.

Bên cạnh đó, một số ngân hàng cho biết chương trình này có thể làm giảm chất lượng tài sản của họ. Do các công ty quốc doanh sẽ khó tạo ra lợi nhuận đủ để trả nợ ngân hàng.

Giới phân tích ước tính các công ty này sẽ phải trả lãi khoảng 2,5%, tương đương lợi nhuận từ cho thuê nhà tại Trung Quốc. "Chính sách này tốt cho thị trường bất động sản, nhưng không tốt cho doanh nghiệp quốc doanh và ngân hàng. Vì thực tế chính phủ đang chuyển một phần rủi ro sang cho họ", một lãnh đạo công ty bất động sản tại Trung Quốc giải thích.

Trong khi đó, các ngân hàng và chính quyền địa phương thường ngại rủi ro. Tháng 2 năm ngoái, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) tung chính sách hỗ trợ cho vay 100 tỷ nhân dân tệ để chính quyền địa phương tại 8 thành phố mua nhà tồn kho. Tuy nhiên, số tiền giải ngân gói vay này rất thấp, đạt 2 tỷ nhân dân tệ trong hơn một năm.

Dù vậy, các chính sách kích thích suốt 2 năm qua của giới chức Trung Quốc cũng phần nào giúp tăng lượng người đến các thành phố lớn. "Chính phủ đã tăng hỗ trợ. Đây chính là bước ngoặt rồi", Karl Choi - Giám đốc Phân tích khu vực Trung Quốc tại Bank of America kết luận.