Doanh nghiệp nguy cơ lỗ nặng vì định giá đất

Việc tính giá đất theo phương án không được tính cấn trừ và phải đóng tiền bổ sung khiến doanh nghiệp đối mặt với nguy cơ lỗ nặng.

Không thống nhất được mức giá, tính tiền sử dụng đất không sát với thực tế, quá cao hoặc tính sau thời điểm giao đất đã và đang gây nên những khó khăn cho doanh nghiệp khi đầu tư dự án có sử dụng đất.

Hài hòa quyền lợi các chủ thể

Chia sẻ mới đây, bà Đặng Thị Kim Oanh - Tổng Giám đốc Kim Oanh Group cho biết, doanh nghiệp mua trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở hơn 23 ha một dự án đã phê duyệt quy hoạch. Sau đó, Nhà nước có quy hoạch một số hạ tầng đi qua dự án khiến doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh quy hoạch dự án.

Đáng chú ý, diện tích đất ở của dự án thuộc quy hoạch cũ khi chuyển sang quy hoạch mới mà là loại đất khác thì không được tính cấn trừ, trong khi đó các loại đất khác theo quy hoạch cũ chuyển sang đất ở theo quy hoạch mới phải đóng tiền bổ sung.

Theo bà Đặng Thị Kim Oanh, trường hợp trên đối diện với nguy cơ lỗ nặng khi tính giá đất theo phương án không được tính cấn trừ và phải đóng tiền bổ sung.

Còn ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho hay, tiền sử dụng đất là khoản chi phí đầu vào đáng kể đối với một dự án nhà ở. Việc tính tiền đất quá cao, trong khi các chi phí của DN không được tính đủ, sẽ dẫn đến giá nhà tăng.

Các doanh nghiệp bất động sản rất mong muốn chính sách tính tiền sử dụng đất cần có sự gia giảm hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

"Chúng tôi mong muốn tính tiền sử dụng đất đúng, đủ, phù hợp, hài hòa, linh hoạt, để giúp chúng tôi có tiền sử dụng đất phải đóng phù hợp. Chúng ta không đưa ra câu chuyện tận thu cho Nhà nước hay doanh nghiệp, mà là hài hòa quyền lợi chung của các chủ thể" - ông Dũng chia sẻ.

Trong khi đó, cũng có dự án gặp khó trong khâu tính tiền sử dụng đất làm nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành chia sẻ tiền sử dụng đất hiện nay doanh nghiệp phải nộp bằng tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí và lợi nhuận định mức. Tuy nhiên, một số trường hợp tính doanh thu không phù hợp thực tế. Đơn cử như nguồn thu từ bãi giữ xe của chung cư vẫn được tính vào doanh thu, trong khi đây là hạng mục thuộc sở hữu chung của cư dân.

Thêm một phần khó khăn còn đến từ việc không tìm được đơn vị tư vấn, một số khu đất chào thầu hơn 30 lần vẫn không có đơn vị nào tham gia.

Tìm giải pháp khi thi hành Luật Đất đai 2024

Thực tế, bất cập trong khâu định giá đất đã diễn ra nhiều năm qua, bên cạnh doanh nghiệp thì người dân cũng chịu nhiều hệ lụy khi dự án vướng mắc ở khâu này.

Một thống kê gần đây của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy số lượng hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được giá đất trên địa bàn TP hiện nay là gần 200 hồ sơ với khoảng 80.000 nền đất, căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận.

Hiện tại, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiếp tục lấy ý kiến, hoàn thiện Dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2024, theo các chuyên gia, việc hoàn thiện dự thảo sẽ giải quyết tình trạng lúng túng trong việc chọn phương pháp định giá, tính đúng, tính đủ giá đất, khơi thông dự án.

Góp ý hoàn thiện dự thảo, TS Trần Du Lịch, Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho rằng, về phương pháp thặng dư để tính giá đất tại nghị định quy định về giá đất sắp ban hành nên làm rõ từng khoản để tính tổng doanh thu và chi phí đầu tư. Trên cơ sở đó, doanh nghiệp tự kê khai và nộp ngân sách Nhà nước. Sau khi dự án hoàn tất, cơ quan quản lý sẽ hậu kiểm. Trường hợp có chênh lệch về chi phí đầu tư thì đánh thuế phần đó.

Còn theo chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh, phải trả lại việc định giá đất theo giá trị của lô đất, chứ không phải giá trị sử dụng của nó. Nghị định quy định về giá đất nên có các nội dung như: Định giá như thế nào? Ai chịu trách nhiệm? Việc sử dụng kết quả định giá đất ra sao?

"Tránh sa đà vào quy định chi tiết các phương pháp định giá đất, nên thiết lập cơ chế để các đơn vị thẩm định giá đất thực hiện" - TS. Vũ Đình Ánh khuyến nghị.