Doanh nghiệp làm nhà ở xã hội gánh trên vai nhiều áp lực

Dù có nhiều ưu đãi dành cho người dân, các doanh nghiệp vẫn không mấy mặn mà với nhà ở xã hội do các chính sách hiện tại chưa đủ khuyến khích đầu tư. Để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, các chính sách cần điều chỉnh theo hướng tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi hơn.

THỰC HIỆN 1 DỰ ÁN RỒI KHÔNG MUỐN LÀM THÊM

Chia sẻ tại tọa đàm "Nhà ở xã hội: Đột phá từ chính sách mới", ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành, nhà ở xã hội để trở thành nơi an cư bền vững, cần bao gồm cả nhà ở xã hội để bán và cho thuê. Đây là quyền kinh doanh của doanh nghiệp, và họ sẽ lựa chọn những thế mạnh của mình để triển khai dự án.

Nhà ở xã hội tạo điều kiện giúp người dân có nơi an cư tốt nhất. Tuy nhiên, chính sách hiện nay có thực sự khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê hay không? Theo tôi, dù từ trung ương đến địa phương đều thể hiện sự quan tâm đến nhà ở xã hội nhưng các ưu đãi dành cho loại hình này là gì?

Nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, đồng thời có cơ hội tiếp cận các khoản vay ưu đãi lãi suất. Tuy nhiên, vẫn tồn tại ba vấn đề lớn không khuyến khích nhà đầu tư.

Thứ nhất, lợi nhuận giới hạn ở mức 10% là quá thấp khi thủ tục kéo dài đến 5 năm, giai đoạn đầu tư mất thêm 2 năm. Tính bình quân, trong 7 năm mỗi năm chỉ đạt khoảng 1,3-1,5% lợi nhuận – không đủ để tái đầu tư.

Thứ hai, thủ tục xin làm nhà ở xã hội còn phức tạp hơn so với nhà ở thương mại.

Thứ ba, khâu hậu kiểm về giá bán, thanh tra và kiểm tra khiến doanh nghiệp gặp nhiều áp lực. Do đó, không ít doanh nghiệp sau khi thực hiện một dự án nhà ở xã hội đã không muốn tiếp tục.

Những chính sách ưu đãi hiện tại chủ yếu mang lại lợi ích cho người dân, trong khi các doanh nghiệp phải chịu hết gánh nặng. Điều này cho thấy chính sách đang tập trung vào việc mang lại lợi ích cho người dân, nhưng lại đẩy khó khăn về phía doanh nghiệp. Vì vậy, cần điều chỉnh chính sách để thu hút nhà đầu tư.

Vậy, chính sách mới có gì đột phá so với quy định cũ? Dù có sự động viên tinh thần và sự quan tâm rất tốt, nhưng các giải pháp cụ thể để giải quyết vấn đề vẫn chưa rõ ràng. Quy trình rút gọn, phê duyệt dự án hay quy hoạch vẫn gặp khó khăn như trước.

Về nhà ở xã hội cho thuê, liệu đây có phải là giải pháp khả thi? Hiện tại, các quy định mới chưa làm rõ liệu nhà ở xã hội cho thuê có được hưởng thêm ưu đãi hay không? Thậm chí, một số quy định mới còn thụt lùi so với trước đây, khiến doanh nghiệp thiếu động lực để triển khai dự án.

Một dự án nhà ở xã hội được hoàn thành

Do đó, các doanh nghiệp mong muốn có những quy định rõ ràng hơn để triển khai thuận lợi, đồng thời tránh phát sinh bất cập giữa luật cũ và luật mới trong khâu hậu kiểm.

Riêng về vốn tín dụng, hiện các ngân hàng đã hỗ trợ cho vay rất tốt nhưng vấn đề nằm ở chỗ thủ tục dự án có được phê duyệt hay không. Nếu không có sự minh bạch và rõ ràng, việc khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội trong tương lai sẽ gặp nhiều khó khăn.

Còn ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hoàng Quân Group nhận thấy các chính sách hiện nay, đặc biệt là Luật Nhà ở sửa đổi, đã tạo ra bước đột phá chưa từng có. Đây là cơ sở vững chắc để doanh nghiệp và khách hàng yên tâm đầu tư, thuê hoặc mua nhà ở xã hội.

Từ thực tế đó, ông Tuấn kiến nghị cần có chính sách hỗ trợ hồi tố, chẳng hạn như giữ mức lãi suất ưu đãi 4,8% cho vay đối với người mua nhà ở xã hội, tương tự như trước đây. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp và người dân giảm bớt gánh nặng tài chính khi tham gia vào chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Riêng tại TP.HCM, nhu cầu nhà ở xã hội là rất lớn do đặc thù lịch sử, bao gồm những khu nhà ven kênh rạch chưa được cải tạo. Số lượng công nhân làm việc tại các khu chế xuất và công nghiệp cũng lên tới khoảng 300.000 hộ.

Trong bối cảnh quỹ đất của TP.HCM hạn chế, cần có cơ chế đặc thù cho các chủ đầu tư đã sở hữu quỹ đất sạch. Nếu giá đất đã được tính thuế, cần đưa phần chi phí này vào giá thành căn hộ để đảm bảo giá hợp lý cho người lao động.

Ví dụ, đối với các dự án nhà cao tầng từ 18 - 25 tầng, chi phí bổ sung khoảng 2 - 3 triệu đồng/m2 vào giá thành vẫn giúp doanh nghiệp duy trì lợi nhuận định mức 10%, trong khi giá căn hộ không vượt quá 30 triệu đồng/m2. Điều này hoàn toàn nằm trong thẩm quyền của TP.HCM và có thể triển khai ngay.

LÃI SUẤT MUA NHÀ Ở XÃ HỘI 6,6% CHƯA PHÙ HỢP

Cũng tại toạ đàm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, Luật Nhà ở 2023 được đánh giá là luật nhà ở tiến bộ nhất từ trước đến nay, với các chính sách nhà ở cũng được xem là toàn diện và ưu việt nhất.

Một điểm đổi mới đáng chú ý trong các luật hiện hành, bao gồm Luật Nhà ở 2023, là việc giảm thiểu tình trạng chồng chéo giữa các luật. Luật này không “đá chân” qua các luật khác, giúp việc triển khai trở nên rõ ràng và hiệu quả hơn. Đặc biệt, việc Quốc hội đưa vào chương trình sửa đổi Luật Thuế Thu nhập cá nhân sắp tới là một tín hiệu tích cực, mang lại hy vọng cho các nhóm đối tượng như người tham gia nhà ở xã hội và chủ nhà trọ.

“Về ưu đãi tín dụng, từ ngày 1/8/2024, Ngân hàng Chính sách Xã hội đã ban hành văn bản áp dụng lãi suất cho vay ưu đãi đối với nhà ở xã hội ở mức 6,6%. Tuy nhiên, mức lãi suất này được đánh giá là chưa phù hợp, gây khó khăn cho cả nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội lẫn người mua nhà”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Trong khi đó, Ngân hàng Chính sách Xã hội có nhiều chính sách áp dụng lãi suất thấp hơn cho các lĩnh vực khác nhưng lại không mở rộng cho đối tượng mua nhà ở xã hội. Điều này khiến việc sở hữu nhà ở xã hội trở nên khó khăn hơn đối với người có nhu cầu thực sự.

Mặc dù Luật Nhà ở 2023 có nhiều chính sách mới, tích cực hơn nhưng các văn bản dưới luật vẫn còn nhiều vấn đề cần cân nhắc. Có trường hợp một số doanh nghiệp tự dùng nguồn vốn cá nhân để phát triển dự án nhà ở xã hội mà không nhận bất kỳ ưu đãi nào từ nhà nước nhưng vẫn bị yêu cầu kiểm toán, gây thêm áp lực.

Về thủ tục đầu tư, ông Châu chỉ ra rằng các quy định hiện hành còn tồn tại nhiều điểm vướng mắc. HoREA đã kiên trì kiến nghị tháo gỡ những bất cập này. Nghị định 115/2024 mới ban hành đã sửa đổi một số quy định để giải quyết vấn đề nhưng vẫn còn vướng mắc liên quan đến xây dựng và quy hoạch phân khu.

Nhiều quy hoạch phân khu cũ chưa được tích hợp và điều chỉnh, dẫn đến tình trạng bế tắc. Việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu là “linh hồn” của quy hoạch, nếu không được điều chỉnh, mọi hoạt động sẽ bị đình trệ.

Ngoài ra, theo ông Châu, nhà trọ được xem như một mô hình nhà ở xã hội, nhưng lại không được công nhận là nhà ở xã hội. Đây là một bất cập rất vô lý cần được xem xét và điều chỉnh.

Về mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, kết quả thực hiện đến nay còn quá thấp. Trên cả nước, chỉ đạt khoảng 10% kế hoạch, trong khi tại TP.HCM con số này thậm chí chỉ đạt 2,39%. Năm ngoái, TP.HCM đã bàn giao hai dự án nhà ở xã hội. Hiện nay, thành phố đang triển khai tám dự án khác, và nếu thủ tục được giải quyết suôn sẻ, có thể sẽ bổ sung thêm một dự án nữa. Tuy nhiên, với tiến độ này, số lượng vẫn là quá ít so với nhu cầu thực tế.

Chủ tịch HoREA cho rằng: “Phát triển nhà ở xã hội cho thuê nên được coi là định hướng chủ đạo. Khảo sát gần đây cho thấy nhu cầu thuê nhà ở xã hội của công nhân và người lao động cao hơn nhiều so với nhu cầu mua. Điều này phù hợp với khả năng tài chính và điều kiện sống của đa số người lao động”.

Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, cần tập trung vào các yếu tố cốt lõi như quỹ đất, hỗ trợ tín dụng và đơn giản hóa thủ tục đầu tư. Chi phí mua đất cần được tính toán đúng và đủ, đồng thời lãi suất cho vay nên được giảm để tạo điều kiện thuận lợi hơn. Việc phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt tại TP.HCM, là một nhiệm vụ cấp bách, đòi hỏi sự chung tay và hỗ trợ từ toàn xã hội để có thể đạt được các mục tiêu đề ra.