Doanh nghiệp không mặn mà phát triển nhà ở xã hội

Lợi nhuận thấp đã không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA), tại TP. Hồ Chí Minh, nhiều doanh nghiệp tư nhân và cá nhân tích cực tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn của doanh nghiệp, điển hình như các công ty Nam Long, Lê Thành, Đầu tư Thủ Thiêm, Thiên Phát, Hoàng Quân, Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn...

Đặc biệt, Công ty Lê Thành, Công ty Thiên Phát đã đầu tư các dự án nhà ở xã hội 100% cho thuê, bằng nguồn vốn tư nhân. Công ty Nam Long hỗ trợ 2% lãi suất vay trong 2 năm cho người mua căn hộ trong dự án nhà ở xã hội của công ty.

Tuy nhiên, do các doanh nghiệp tư nhân phải tự bỏ vốn, để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện dự án nhà ở xã hội mà không có sự hỗ trợ từ nguồn tín dụng ưu đãi, nên kết quả bị hạn chế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA cho biết, hiện nay nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn, tuy nhiên nguồn cung còn rất hạn chế do có nhiều bất cập cản trở phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Theo tổng hợp của HOREA, đang có tới 13 bất cập trong các chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội. Mặc dù đã có quy định nhưng hầu như các địa phương chưa có quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, kể cả loại nhà ở xã hội thuê mua, kết hợp với các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Ngoài ra, mặc dù dự án nhà ở xã hội thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất nhưng quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập để làm dự án nhà ở xã hội đã là đất ở, đã nộp tiền sử dụng đất thì vẫn chưa có quy định hướng dẫn việc hoàn trả lại tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp.

Theo HOREA, quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở còn nhiều bất cập do chưa có quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội do DN có quỹ đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, chưa có quy trình thủ tục đầu tư xây dựng rút gọn, đối với dự án nhà ở xã hội sử dụng “thiết kế mẫu” nhà chung cư nhà ở xã hội; Chưa có quy định về các tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất công do Nhà nước quản lý, dẫn đến lãng phí quỹ đất.

Nghị định 100/2015/NĐ-CP, quy định “lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư” là không hợp lý. Vì Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án 100% nhà ở xã hội, thì được bán 20% quỹ nhà theo giá thương mại để giảm giá thành nhà ở xã hội, dẫn đến thực tế là chủ đầu tư không được lợi gì thêm khi bán số nhà ở thương mại này.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, mức lợi nhuận này, không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội. Vì nhiều chi phí không tên, kể cả chi phí thực tế giải phóng mặt bằng đều không được tính đúng, tính đủ vào tổng chi phí đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư bị thiệt, thậm chí bị thua lỗ.

Mức lợi nhuận này, cũng không khuyến khích chủ đầu tư dự án ứng dụng tiến bộ công nghệ, kỹ thuật, quản lý, để vừa phải đảm bảo chất lượng công trình, gia tăng các tiện ích, dịch vụ, vừa tiết kiệm chi phí, giảm giá thành và trên cơ sở đó, sẽ được hưởng lợi nhuận tăng thêm.

“Lẽ ra, Nhà nước chỉ cần kiểm soát về quy hoạch, chất lượng công trình và nhất là giá bán căn hộ nhà ở xã hội, để khuyến khích các doanh nghiệp đổi mới, sáng tạo, hiệu quả”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng cho thấy, nhu cầu nhà ở xã hội toàn quốc trong giai đoạn từ năm 2011-2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Trong đó, thành phố Hồ Chí Minh khoảng 134.000 căn; Hà Nội khoảng 110.000 căn; Bình Dương 41.250 căn; Đồng Nai 36.700 căn; Đà Nẵng 11.500 căn...

Viện Nghiên cứu Phát triển TP.Hồ Chí Minh cũng đã thực hiện khảo sát mẫu (với đối tượng và địa bàn điều tra chưa phủ đầy đủ) thì đã có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2020. Trong đó, cán bộ công chức: 10.000; hộ thu nhập nghèo, cận nghèo: 39.000; lao động trong khu công nghiệp: 17.000. Tuy nhiên, hầu hết các nhóm đối tượng đều có xu hướng chọn phương thức thuê mua nhà ở xã hội chiếm tỷ lệ từ 65% đến 94%.

Hiện cả nước đã thực hiện được 248 dự án nhà ở xã hội, với trên 5 triệu m2sàn xây dựng đạt 41,4% kế hoạch đã đề ra cho giai đoạn 2015-2020 và đã có khoảng 100.000 hộ tạo lập được nhà ở xã hội. TP.Hồ Chí Minh đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án nhà ở xã hội với tổng số 44.701 căn hộ, và đến năm 2020, có thể hoàn thành 20.000 căn.

Nhưng trên thực tế, do nguồn lực ngân sách có hạn, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa nên vẫn thiếu nguồn cung nhà ở xã hội chưa thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất lớn của xã hội, nhất là tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh và các tỉnh công nghiệp hóa cao, mà cần phải có lộ trình, kế hoạch và các giải pháp thực hiện đồng bộ.