Doanh nghiệp địa ốc vẫn 'thở oxy' vì hàng trăm nghìn tỷ trái phiếu đáo hạn

Trong bối cảnh tiền mặt của doanh nghiệp bất động sản ngày càng giảm, sức ép từ đáo hạn trái phiếu tiếp tục tạo gánh nặng oằn vai ngay cả với những đại gia đầu ngành. Xu hướng “khất nợ” được dự báo vẫn là dòng chủ lưu trong thời gian tới.

Cuối tháng 10 vừa qua, giới đầu tư địa ốc xôn xao với thông tin công ty CP Bông Sen, chủ của hàng loạt khách sạn “đất vàng” TP.HCM như Bông Sen Saigon (117-123 Đồng Khởi), Palace Saigon (56-66 Nguyễn Huệ), Bông Sen Annex (61-63 Hai Bà Trưng)… tính toán bán tài sản để trả nợ trái phiếu.

Áp lực bủa vây

Trước khi được quan tâm đặc biệt bởi nằm trong danh sách 762 công ty liên quan đến bê bối Vạn Thịnh Phát, Bông Sen là một “ông lớn” khá kín tiếng. Giữa quý III, trước áp lực đáo hạn 4.800 tỷ đồng trái phiếu, công ty tổ chức đại hội bất thường, chủ trương bán khách sạn Palace và Bông Sen 2.

Đáng chú ý, danh sách các loại tài sản đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ trái phiếu của Bông Sen còn có 63,4 triệu cổ phần công ty Daeha thuộc sở hữu của Công ty Hợp Thành 1 (Bông Sen có sở hữu cổ phần chi phối tại công ty này). Daeha lại là chủ của khách sạn Daewoo.

Điều này đồng nghĩa Bông Sen chính là chủ sở hữu thực sự của Daewoo. Việc chuyển nhượng khách sạn 5 sao “đình đám” bậc nhất Hà Nội mới chỉ là chủ trương (đến nay chưa có cập nhật). Nhưng nếu không có gì thay đổi, Daewoo sẽ đổi chủ, và nguyên nhân là vì áp lực trái phiếu đáo hạn.

Dễ nhận thấy, không riêng Bông Sen, danh sách các ông lớn bất động sản phải bán tài sản để trả nợ trái phiếu đang liên tục được nối dài trong thời gian qua. Báo cáo mới nhất của VARS cho thấy áp lực đáo hạn trái phiếu đang "bủa vây" các doanh nghiệp địa ốc.

Tổng trị giá trái phiếu phát hành mới và được mua lại vẫn còn rất thấp so với đến hạn. Việc đàm phán gia hạn vẫn sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Điều này chỉ là giải pháp tình thế, giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu nợ để phục hồi.

Trong khi đó, theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 10 tháng đầu năm 2023, các doanh nghiệp đã mua lại hơn 13.600 tỷ đồng trái phiếu, giảm 17,4% so với cùng kỳ năm 2022.

Trong 2 tháng cuối năm, VBMA ước tính có hơn 41.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn. Cùng với đó là 16 mã trái phiếu chậm trả lãi, gốc với tổng trị giá hơn 1.000 tỷ đồng, và 47 mã trái phiếu được gia hạn.

Tìm lối thoát hiểm

Trước đó, trong một văn bản gửi Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Tài chính về các vấn đề liên quan đến nghị định 08, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng chỉ ra, trong năm 2024, lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn lên đến 329.500 tỷ đồng, tạo áp lực rất lớn lên các đơn vị phát hành.

Để thấy rõ sức ép trong năm tới lớn như thế nào, chỉ cần nhìn lại quãng thời gian qua của năm 2023, dù lượng trái phiếu đáo hạn ít hơn, vào khoảng 271.000 tỷ đồng, các doanh nghiệp đã vô cùng chật vật.

Kể từ đầu tháng 5, đã có hàng chục công ty thông báo chậm trả gốc, lãi trái phiếu hoặc gia tăng thêm kỳ hạn trái phiếu. Trong đó có những tên tuổi hàng đầu như Hưng Thịnh Land, Novaland, Hưng Phát, Đất Xanh miền Nam, Hưng Thịnh Investment… thông báo chậm trả gốc lãi trái phiếu. Ngoài ra, một loạt doanh nghiệp như Kita Invest, Phát Đạt… thông báo kéo dài kỳ hạn trái phiếu/thay đổi lãi suất.

Trước những áp lực của thị trường trái phiếu, Chính phủ đã ban hành, sửa đổi nhiều Nghị định như Nghị định 65, Nghị định 08 liên quan đến thị trường trái phiếu. Riêng với bất động sản đã chỉ đạo tháo gỡ trực tiếp từng dự án, giúp thị trường hoạt động một cách thông suốt và hiệu quả.

Tuy nhiên, bên cạnh chính sách vĩ mô, theo chuyên gia, trong ngắn hạn, việc đẩy mạnh đàm phán gia hạn trái phiếu là cách tốt nhất doanh nghiệp có thể làm để giảm áp lực. Bởi nếu tính đến phương án hoán đổi tài sản sẽ không dễ dàng khi chính tài sản lại đang bị chôn chặt tại các ngân hàng.

Ông Đỗ Bảo Ngọc, Tổng giám đốc nền tảng Fstock, khẳng định: "Gia hạn trái phiếu sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Nếu thành công doanh nghiệp sẽ có thời gian để xoay xở về mặt tài chính, còn ngược lại các công ty sẽ đối mặt nguy cơ vỡ nợ".

Để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, VARS khuyến cáo doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu lại các khoản nợ. Đồng thời, nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền, tích cực hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản nhanh.

Cùng với đó, các chuyên gia của VARS nhận định cần có các cơ chế, chính sách để phát triển quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản… thay vì phụ thuộc các nguồn vốn quen thuộc như tín dụng nhà băng và trái phiếu doanh nghiệp.