Doanh nghiệp địa ốc 'lệch pha': Lãi 'tượng trưng', nợ 'gồng mình' trả.

Ngay trong quý mở màn năm 2025, bức tranh lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản hiện rõ nét chập chờn: nơi tăng trưởng, chỗ thua lỗ. Không ít ông lớn vẫn oằn mình gánh nợ vay tài chính, thậm chí thẳng thắn thừa nhận… không còn tiền trả nợ ngắn hạn. Một ngành từng là “con cưng” giờ đối mặt thử thách sinh tử về dòng tiền và tín nhiệm.

Ngay trong quý mở màn năm 2025, thị trường bất động sản hé lộ hai gam màu đối lập: phía tăng trưởng rực rỡ, bên lại loay hoay trong vũng xoáy nợ nần và lợi nhuận suy giảm. Dù được tiếp sức bởi hàng loạt tín hiệu tích cực – từ tháo gỡ pháp lý, cải thiện nguồn cung đến thanh khoản nhích lên – nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng đủ sức tận dụng đòn bẩy này để bứt phá.

Mảng sáng: Doanh nghiệp lớn hồi phục mạnh

Dẫn đầu đà phục hồi là Công ty cổ phần Vinhomes (VHM), với doanh thu thuần gần 15.698 tỷ đồng – gấp đôi cùng kỳ. Sau khi khấu trừ chi phí, lợi nhuận sau thuế đạt 2.652 tỷ đồng, tăng gần ba lần. Động lực tăng trưởng đến từ mảng kinh doanh cốt lõi, đặc biệt là hoạt động chuyển nhượng bất động sản, ghi nhận doanh thu gần 7.200 tỷ đồng – tăng tới 76%.

Theo ông Phạm Thiếu Hoa – Chủ tịch HĐQT Vinhomes, thị trường đang trên đà hồi sinh, dù vẫn tồn tại những biến số khó lường. Doanh nghiệp vẫn kiên định với ba trụ cột chiến lược: bàn giao các dự án đã mở bán, triển khai bán hàng tại các dự án đang phát triển, và bán buôn quy mô lớn – những yếu tố được kỳ vọng sẽ duy trì đà tăng trưởng xuyên suốt năm 2025.

Một cái tên nổi bật khác là Văn Phú – Invest (VPI), khi lợi nhuận sau thuế quý I đạt hơn 142 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ. Doanh thu từ cho thuê căn hộ, chuyển nhượng bất động sản và dịch vụ tăng mạnh. Đặc biệt, doanh nghiệp cắt giảm mạnh chi phí lãi vay sau khi tất toán các khoản nợ đến hạn, giúp lợi nhuận từ hoạt động tài chính đạt 122 tỷ đồng – tăng 2,5 lần so với cùng kỳ.

Không đứng ngoài cuộc, Nam Long (NLG) cũng cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét. Doanh thu đạt hơn 1.291 tỷ đồng – tăng gấp 6 lần – chủ yếu từ bàn giao dự án tại TP.HCM, Cần Thơ và Đồng Nai. Lợi nhuận sau thuế đạt 108 tỷ đồng, mức cao nhất kể từ năm 2022. Tính đến hết tháng 4, doanh số ghi nhận 2.576 tỷ đồng, gần gấp 2,2 lần cùng kỳ.

Mảng tối: Lợi nhuận sụt giảm, gánh nặng tài chính đè nặng

Trái ngược với nhóm tăng trưởng, không ít doanh nghiệp lại tiếp tục “hụt hơi” trong quý thấp điểm. Tập đoàn Hà Đô (HDG) ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý I chỉ còn 207 tỷ đồng, giảm 22%. Cả năm 2024, doanh nghiệp cũng đã báo sụt giảm lợi nhuận tới 48%. Hà Đô cho biết nhiều dự án vẫn đang vướng mắc pháp lý, trong khi doanh thu bất động sản không được ghi nhận. Ngoài ra, việc trích lập chênh lệch giá bán điện tại dự án Hồng Phong 4 cũng kéo tụt lợi nhuận.

Tình hình còn nghiêm trọng hơn tại Tập đoàn Novaland (NVL). Dù doanh thu quý I tăng gấp 2,5 lần lên 1.778 tỷ đồng, nhờ bàn giao nhiều dự án, nhưng tập đoàn vẫn lỗ ròng hơn 476 tỷ đồng – chủ yếu do lỗ chênh lệch tỷ giá và các hoạt động khác. Dù mức lỗ đã thu hẹp so với cùng kỳ năm trước (âm gần 601 tỷ), nhưng Novaland vẫn đang mắc kẹt trong núi hàng tồn kho, lên tới 148.639 tỷ đồng, chiếm gần 95% tổng tài sản là đất và dự án dở dang.

Nợ vay – “lưỡi dao” treo trên đầu doanh nghiệp

Dưới lớp vỏ lợi nhuận hồi phục, không ít doanh nghiệp vẫn đang gồng mình xoay xở với gánh nặng tài chính.

Tính đến ngày 31/3, Vinhomes ghi nhận tổng dư nợ vay gần 87.950 tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm, chủ yếu từ phát hành trái phiếu. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu tăng từ 37% lên 39%. Đáng chú ý, các lô trái phiếu phát hành có lãi suất cao 12%/năm, phần lớn không có tài sản đảm bảo hoặc chỉ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất và cổ phiếu niêm yết.

Văn Phú – Invest cũng không nằm ngoài xu hướng vay nợ để nuôi dự án. Dư nợ tại ngày 31/3 đạt 5.951 tỷ đồng, tăng 31% chỉ sau một quý. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu vọt lên 114%, vượt xa mức 90% đầu năm. Các khoản vay chủ yếu từ các ngân hàng thương mại như Vietcombank, MB, SHB, VPBank.

Bài toán thanh khoản và đòn bẩy tài chính

Bức tranh “lãi – lỗ đan xen” của ngành địa ốc trong quý I/2025 cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc và những đơn vị vẫn mắc kẹt trong khủng hoảng thanh khoản. Dù thị trường đang dần khởi sắc, nhưng rủi ro từ đòn bẩy tài chính cao, chi phí lãi vay lớn và hàng tồn kho khổng lồ vẫn là “tảng đá” đè nặng con đường hồi phục.

Những doanh nghiệp có thể vượt qua cơn sóng này không chỉ cần dư địa tài chính mạnh, mà còn phải linh hoạt, thực dụng và nhạy bén trong chiến lược xoay vốn – nếu không muốn bị nhấn chìm giữa lúc thị trường bước vào chu kỳ mới.