Doanh nghiệp địa ốc lại lo tắc pháp lý

Việc loại bỏ phương pháp định giá đất đang được áp dụng với 90% dự án sẽ gây ách tắc pháp lý và khó giảm giá nhà, theo chuyên gia.

Trong dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến, cơ quan này giữ lại ba phương pháp định giá đất bao gồm so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Hai phương pháp là thặng dư và chiết trừ bị loại bỏ.

Việc loại bỏ phương pháp định giá thặng dư vốn phổ biến nhất đang được áp dụng, theo các chuyên gia có thể tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Điều này có thể gây ách tắc nguồn cung dự án mới, tạo thế khó cho doanh nghiệp phát triển, đồng thời khó giảm giá nhà.

Định giá đất bằng phương pháp thặng dư là lấy con số doanh thu (giả định) của dự án bất động sản trừ đi chi phí ước tính, để từ đó, cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp phải nộp.

Chia sẻ với VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, theo dữ liệu của đơn vị này cho thấy, thặng dư là phương pháp chủ lực được gần 90% các dự án bất động sản áp dụng để tính tiền sử dụng đất từ năm 2014 đến nay. Tỷ lệ này cũng tương tự tại nhiều địa phương khác trên cả nước. Do đó, việc dự thảo sửa đổi không áp dụng phương pháp thặng dư là bất hợp lý.

Theo ông, ba phương pháp còn lại khó áp dụng cho tất cả loại đất, nhất là với các dự án bất động sản. Ví dụ phương pháp so sánh chỉ áp dụng trong trường hợp hai khu đất tương đồng nhau, nhưng thực tế "hai miếng đất nằm cạnh nhau còn không có giá trị giống nhau". Còn phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng với đất nông nghiệp, dựa trên thu nhập ròng bình quân một năm, không thể áp dụng với khu đất có tiềm năng phát triển như dự án.

Một dự án nhà ở xã hội tại phường Long Trường, TP Thủ Đức. Ảnh: Quỳnh Trần

Do đó, ông Châu cho rằng, cần bổ sung phương pháp định giá thặng dư trở lại vào dự thảo sửa đổi nghị định 44/2014, đồng thời xây dựng công thức tính cụ thể, minh bạch nhằm để không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn. Ông cũng đề nghị giao thẩm quyền cho cấp tỉnh lựa chọn phương pháp định giá đất để áp dụng cho từng loại dự án.

Một giải pháp được ông Châu đưa ra là bổ sung phương pháp định giá đất hàng loạt, vốn được nhiều nước áp dụng để xác định thuế tài sản. Theo ông, cách này có thể áp dụng thống nhất cho nhiều bất động sản trong cùng một khu vực, tại một thời điểm, tính toán đến các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản như vị trí, đặc tính thửa đất, cơ sở hạ tầng, công trình trên đất.

Ba ngày trước, liên quan đến việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất mới đây, Thủ tướng gửi công điện yêu cầu Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung quy định chi tiết phương pháp định giá đất trước ngày 31/7. Yêu cầu được đưa ra trong bối cảnh nhiều địa phương kiến nghị việc định giá đất vấn gặp khó khăn dẫn đến việc định giá đất cụ thể rất chậm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, cho biết các dự án bất động sản muốn triển khai đều phải có định giá đất để nộp tiền sử dụng, sau đó mới được cấp phép xây dựng, thi công và đủ điều kiện bán được hàng. Do đó, định giá đất là khâu then chốt để dự án đi vào hoạt động, tạo ra nguồn cung cho thị trường.

Tuy nhiên, nếu một dự án đang triển khai, giờ lại chuyển sang một phương pháp định giá mới, thay thế phương pháp thặng dư thì sẽ kéo dài thêm thời gian chờ đợi. Trong khi đó, để áp dụng một số phương pháp mới, phải có bản đồ giá đất toàn quốc. Và thời gian để đợi có bản đồ giá đất toàn quốc theo ông ít nhất đến cuối 2025 bởi mất nhiều thời gian tập hợp dữ liệu đầu vào.

"Riêng hai năm có bao nhiêu dự án cần triển khai. Nếu không có giải pháp hợp lý thay thế, nguồn cung bất động sản chắc chắn sẽ ách tắc vì không có dự án nào hoàn thiện thủ tục pháp lý ", ông Hiệp nói.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phú Quý Land cho rằng, ở góc độ chủ đầu tư, việc thay đổi phương pháp định giá chắc chắc sẽ không tháo gỡ những khó khăn, tắc nghẽn về thủ tục pháp lý cho thị trường địa ốc. Bởi, mỗi khi có một chính sách thay đổi, là một lần các chủ đầu tư phải làm lại hồ sơ hoặc chờ đợi những hướng dẫn từ cơ quan quản lý.

Đặc biệt, các thay đổi liên quan đến việc định giá đất vốn là thủ tục phức tạp và kéo dài nhất trong quy trình triển khai một dự án. Còn ở góc độ người mua nhà, ông Hà cho rằng, sự thay đổi của phương pháp định giá đất sẽ không giúp tăng nguồn cung và giảm giá nhà.

"Hiện hiếm dự án nào có thời gian triển khai dưới 10 năm. Cả một thập kỷ đó kèm thêm bao nhiêu rủi ro và doanh nghiệp cũng tốn kém chi phí cơ hội. Tất cả đều được cộng vào giá thành sản phẩm. Vì thế mục tiêu giảm giá nhà là không khả thi, đồng thời cản trở nhiệt huyết của doanh nghiệp và không tăng được nguồn cung cho thị trường", ông Hà nói.

Hai năm qua, ngoài vấn đề vốn, có đến 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản nằm ở vướng mắc pháp lý. Nhiều chuyên gia cảnh báo tắc nghẽn pháp lý nếu giải quyết chậm trễ sẽ như "bom hẹn giờ" đe dọa sự ổn định của ngành, dù có bơm bao nhiêu vốn cũng khó giúp thị trường phát triển bền vững.