Doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thoát vòng xoáy thua lỗ

Thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện những tín hiệu hồi phục, tuy nhiên, không ít doanh nghiệp trong ngành vẫn chưa thể thoát ra khỏi vòng xoáy nợ, lợi nhuận suy giảm, thậm chí thua lỗ.

CTCP Tập đoàn Tiến Phước (Tiến Phước Group) vừa có báo cáo về tình hình tài chính 6 tháng đầu năm 2024 với khoản lỗ ròng hơn 181 tỷ đồng. Cùng kỳ năm 2023, doanh nghiệp này cũng báo lỗ cả trăm tỷ đồng, trong khi cả năm báo lỗ khoảng 160 tỷ đồng.

Kinh doanh “cài số lùi”

Hoạt động từ năm 1992, Tiến Phước Land hay rộng hơn là "hệ sinh thái" Tiến Phước Group (tiền thân là công ty Nông sản tinh dầu Tiến Phước) mang đậm nét của một công ty gia đình, do ông Nguyễn Thành Lập (sinh năm 1950) sáng lập.

Giai đoạn 2015-2020, Tiến Phước Group gây chú ý khi giới thiệu hàng loạt dự án bất động sản ra thị trường, như Palm City (TP Thủ Đức), Estella Height (TP Thủ Đức), Senturia Nam Sài Gòn (huyện Bình Chánh)...

Ở một thương vụ đáng chú ý hơn, Tiến Phước Group đã “bắt tay” cùng Keppel Land, Trần Thái Group và Gaw Capital để thực hiện dự án Empire City tại Khu đô thị Thủ Thiêm có tổng mức đầu tư dự kiến lên tới 26.000 tỷ đồng.

Quá trình phục hồi chưa đồng đều, không ít doanh nghiệp bất động sản vẫn đối diện nhiều thách thức.

Gây chú ý với nhiều dự án lớn, tuy nhiên, những năm gần đây, tình hình kinh doanh của Tiến Phước Group khá ảm đạm. Tính đến ngày 30/6, vốn chủ sở hữu của Tiến Phước Group còn 2.075 tỷ đồng, giảm 181 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2023.

Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu giảm nhẹ về 4,1, tương đương nợ phải trả hơn 8.500 tỷ đồng, giảm 9% so với cùng kỳ. Trong đó, dư nợ trái phiếu/vốn chủ sở hữu đạt 0,14, tức dư nợ xấp xỉ 290 tỷ đồng, giảm 35% so với kỳ trước.

Cùng chung cảnh ngộ, Công ty TNHH Thành phố Aqua (công ty con của Novaland) - chủ đầu tư dự án Aqua City - đã ghi nhận khoản lỗ sau thuế hơn 100 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm nay, theo thông tin công bố trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX).

Đáng chú ý, doanh nghiệp này đã kéo dài đà thua lỗ liên tiếp từ khi công bố thông tin năm 2022 đến nay, với tổng lỗ lũy kế gần 600 tỷ đồng.

Điểm sáng hiếm hoi là mức thâm hụt lợi nhuận trong nửa đầu năm 2024 của công ty đã giảm hơn một nửa so với khoản lỗ 204 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm ngoái.

Tại thời điểm 30/6/2024, vốn chủ sở hữu của Aqua City còn 1.030 tỷ đồng. Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu ở mức 10,95 lần, tương ứng nợ phải trả khoảng 11.300 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ trái phiếu khoảng 2.400 tỷ đồng, không thay đổi so với cùng kỳ năm ngoái.

Cơn bĩ cực chưa qua

Đáng chú ý, báo cáo tài chính hợp nhất bán niên của các doanh nghiệp bất động sản sau khi được soát xét bởi đơn vị kiểm toán đã lộ ra nhiều điểm đáng lo ngại. Trong đó, một số doanh nghiệp đã lỗ càng thêm lỗ, thậm chí chuyển từ lãi trên báo cáo tự lập thành khoản lỗ lớn sau khi soát xét.

Điển hình, công ty cổ phần Đầu tư LDG cũng chưa thể thoát khỏi khó khăn khi ghi nhận lỗ thêm 100 tỷ đồng sau soát xét. Từ lỗ hơn 296 tỷ đồng trên báo cáo tự lập, công ty chuyển thành lỗ hơn 396 tỷ đồng, trong nửa đầu năm 2024.

Lý do được LDG đưa ra là đơn vị kiểm toán thực hiện điều chỉnh trích lập bổ sung thêm dự phòng khoản phải thu khó đòi so với báo cáo đã công bố trước đó.

LDG cho biết đã và đang nỗ lực thực hiện nhiều giải pháp, kế hoạch để giải quyết các vấn đề về dòng tiền. Cụ thể, công ty đã thu toàn bộ các khoản cho vay. Các khoản phải thu còn lại, LDG vẫn đang tiếp tục thu hồi công nợ khi đến hạn theo lộ trình thanh toán. LDG đã và đang tiếp tục làm việc với các ngân hàng để cơ cấu, gia hạn nợ vay, giãn lịch thanh toán.

Tương tự, Địa ốc Sài Gòn cũng chuyển từ lãi 2,4 tỷ đồng trên báo cáo tự lập sang lỗ 23 tỷ đồng sau soát xét. Danh Khôi (NRC) sau soát xét cũng lỗ hơn 10 tỷ đồng, chênh lệch lớn so với phần lãi hơn 7 tỷ đồng so với báo cáo tự lập trước đó.

Ngay cả Phát Đạt (PRD), với kì vọng triển khai và bán ra thị trường nhiều dự án trong năm nay, lợi nhuận nửa đầu năm 2024 cũng giảm 66% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, lợi nhuận không hoàn toàn đến từ doanh thu cốt lõi mà nhờ hoạt động tài chính.

Cần phải nhấn mạnh, sau thời gian chìm trong ảm đạm, thị trường bất động sản đang trở lại mạnh mẽ. Tuy nhiên, diễn biến thực tế cho thấy các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đối diện với nhiều thách thức, và đây mới chỉ là giai đoạn các chủ đầu tư nỗ lực vực dậy từ đáy chứ chưa thể tạo đột phá.

Khó khăn cũng là điều được các doanh nghiệp dự báo trước. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long từng nhấn mạnh những thách thức khi thị trường vẫn lệch pha cung cầu, khủng hoảng niềm tin kéo theo vấn đề thanh khoản giảm và hàng tồn kho tăng.

Cùng với đó, theo đại diện Nam Long, thách thức về dòng tiền vẫn đang chực chờ khi các khoản nợ vẫn còn, các lô trái phiếu dù được gia hạn nhưng vẫn còn dai dẳng trong năm 2024 và 2025. Chưa kể là thách thức về pháp lý dự án khi hiện nay một số luật vẫn còn chồng chéo.

Các chuyên gia cũng nhìn nhận, sau khi kết thúc Covid -19, nền kinh tế bị suy giảm và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Với tình hình chung như vậy, thị trường đang có những điểm tích cực, nhưng vẫn còn rất nhiều khó khăn như tình trạng khan hiếm nguồn cung phân khúc nhà giá bình dân, vướng mắc pháp lý. Theo đó, thị trường có thể sẽ phải đợi sang năm 2025 mới có chuyển biến tích cực.

Thị trường địa ốc rõ ràng vẫn đối diện với nhiều thách thức, kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2024 là minh chứng. Song, ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp và chuyên gia đều có sự kỳ vọng lớn vào bộ 3 luật sửa đổi sắp được áp dụng, gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, các yếu tố tích cực khác là nhu cầu ở thực cao, các phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội đang tích cực được tháo gỡ, đẩy nhanh. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay giảm và Chính phủ rất nỗ lực trong việc tháo gỡ các vướng mắc của thị trường cũng là những điểm sáng của thị trường...