Doanh nghiệp bất động sản tư nhân: Nhiều rủi ro dẫn đến có thể phá sản

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tư nhân ngày càng lớn mạnh nhưng đang phải đương đầu với nhiều thách thức, rủi ro, cần được tháo gỡ các rào cản để phát triển lành mạnh và bền vững.

Nhiều rủi ro dẫn đến có thể phá sản

Không thể phủ nhận sự đóng góp quan trọng của thị trường BĐS vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, nhất là giải quyết nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư và cả người nước ngoài đến làm việc và sinh sống tại Việt Nam. Quy mô thị trường BĐS tăng trưởng gấp đôi trong 10 năm qua, với sự đóng góp chủ yếu của khối doanh nghiệp tư nhân.

Có thể nói, các doanh nghiệp tư nhân trong nước đang dẫn dắt và thống lĩnh thị trường BĐS. Hiện nay, có hơn 10.000 doanh nghiệp BĐS nhưng phần lớn là doanh nghiệp có quy mô trung bình, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực môi giới, dịch vụ BĐS và mới chỉ có khoảng 65 doanh nghiệp phát triển BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán.

Mặc dù nhiều Bộ, ngành và địa phương đã vào cuộc quyết liệt, lắng nghe, giải quyết được một số khó khăn của doanh nghiệp BĐS, thế nhưng cho đến nay, kết quả vẫn còn rất khiêm tốn, chưa đạt được mục tiêu đề ra

Theo HoREA, trong lĩnh vực BĐS có một số tồn tại, hạn chế như: môi trường kinh doanh chưa thật sự minh bạch, lành mạnh, công bằng, bình đẳng. Những năm trước đây, đã có hiện tượng hình thành nhóm lợi ích trong lĩnh vực BĐS, kể cả một số dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) được thanh toán đối ứng bằng quỹ đất đô thị, dẫn đến việc cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện đợt rà soát, thanh tra, kiểm toán rất quyết liệt trong thời gian vừa qua.

Doanh nghiệp BĐS đối diện với nhiều rủi ro, thách thức, thậm chí có nguy cơ dẫn đến có thể bị phá sản, do tính thiếu ổn định, khó đoán định về chính sách; hoặc do hiện tượng áp dụng “hồi tố” đối với một số trường hợp trong thời gian gần đây; hoặc doanh nghiệp không tiên lượng được về chi phí trước khi ra quyết định đầu tư, mà điển hình là doanh nghiệp không thể dự đoán được số tiền sử dụng đất dự án phải nộp, lúc nào được nộp,...

Trong hơn 2 năm qua, TP.HCM có hơn 150 dự án bị rà soát, thanh tra.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS bị giảm quy mô, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung căn hộ, nhà ở, giá cả có xu thế tăng do quy luật cung - cầu (cung ít, cầu nhiều).

Thị trường BĐS cần nguồn vốn đầu tư trung hạn, dài hạn, nhưng hiện nay đang lệ thuộc quá lớn vào hai nguồn vốn, nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn rủi ro đối với cả ngân hàng và doanh nghiệp. Thị trường chứng khoán chưa thực sự trở thành kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS. Các quỹ đầu tư BĐS, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) chưa phát triển như kỳ vọng…Do vậy, thị trường BĐS chưa thật sự phát triển lành mạnh và bền vững.

Cần đơn giản hóa các thủ tục hành chính

Thủ tướng Chính phủ đã từng chỉ ra 3 điểm nghẽn của nền kinh tế: Điểm nghẽn thể chế; Điểm nghẽn cơ sở hạ tầng và Điểm nghẽn nguồn nhân lực. Đây cũng là những điểm nghẽn tác động trực tiếp đến thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật chưa thật đồng bộ, còn chồng chéo, mâu thuẫn, chưa đảm bảo tính hệ thống, thống nhất. Ví dụ: Luật Đầu tư ghi tên “Nhà đầu tư” nhưng Luật Quy hoạch đô thị yêu cầu phải là “Chủ đầu tư”.

Công tác thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế, chưa đảm bảo hiệu lực, hiệu quả. Cùng một hệ thống pháp luật như nhau, có địa phương thì doanh nghiệp BĐS bị vướng thủ tục, nơi khác lại không bị vướng.

Ngoài ra, thủ tục hành chính, quy trình hành chính còn nhiêu khê, trùng lặp. Trách nhiệm thi hành công vụ và năng lực của một số cán bộ công chức nhà nước chưa thật đáp ứng yêu cầu trong giải quyết hồ sơ dự án BĐS. Tình trạng sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy, chuyển lòng vòng, không nêu rõ chính kiến khá phổ biến. Bên cạnh đó, vẫn còn tình trạng làm khó, nhũng nhiễu doanh nghiệp. TP.HCM có một điển hình rất hay là một dự án khu đô thị rất lớn, quy mô hơn 200 ha, mọi thủ tục hành chính được các cơ quan nhà nước từ cấp Sở, ngành đến các Bộ, ngành trung ương giải quyết rất nhanh, chỉ trong 14 tháng đã có Giấy phép xây dựng, nhưng nhiều dự án khác lại bị chậm trễ. HoREA đề nghị nhân rộng cách làm này để các dự án nhỏ của các doanh nghiệp nhỏ hơn "được nhờ" và đảm bảo sự công bằng, bình đẳng.

Nhiều doanh nghiệp BĐS hiện nay có xu thế rời thành phố lớn, chuyển hướng đầu tư về các tỉnh.

Trước những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp BĐS tư nhân, HoREA kiến nghị:

Về thực thi pháp luật: đề nghị cán bộ, công chức hiểu luật và vận dụng sáng tạo vào thực tiễn, không máy móc, lệ thuộc từ ngữ.

Về thủ tục hành chính, quy trình hành chính: đề nghị các Bộ, ngành địa phương chủ động rà soát, đơn giản hóa, công khai hóa, minh bạch các thủ tục hành chính, quy trình hành chính.Trước hết, HoREA đề nghị giải quyết ngay thủ tục về chấp thuận chủ đầu tư dự án có quỹ đất hỗn hợp, trong đó có một tỷ lệ nhỏ đất công (chiếm khoảng 10%); hoặc quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án hiện nay.

Về trách nhiệm thi hành công vụ, đạo đức công vụ: đề nghị đội ngũ cán bộ, công chức cần nâng cao trách nhiệm thi hành công vụ, đạo đức công vụ. Trước hết, HoREA kiến nghị công bố công khai, minh bạch các quy trình, thủ tục hành chính; không để cán bộ, công chức tiếp cận với người dân, doanh nghiệp trong quá trình thụ lý hồ sơ, bằng cách đẩy mạnh cơ chế Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử.

Về trách nhiệm của doanh nghiệp BĐS: Doanh nghiệp BĐS bên cạnh mục tiêu kinh doanh hiệu quả, phát triển bền vững còn phải thể hiện trách nhiệm xã hội với người tiêu dùng; Phát triển BĐS xanh và thông minh, thân thiện môi trường, ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu; Cam kết không làm ăn kiểu chụp giật, ăn dày. Do vậy, doanh nghiệp BĐS trước hết phải tuân thủ pháp luật và minh bạch thông tin dự án, cả về huy động vốn và sử dụng vốn huy động...

Về sự cấp thiết ban hành Nghị định về BT, thanh toán đối ứng bằng quỹ đất và minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư: HoREA đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định về dùng quỹ đất để thanh toán cho các nhà đầu tư BT, để giải quyết các khó khăn, vướng mắc hiện nay và mở đường huy động các nguồn lực tư nhân tham gia phát triển hệ thống hạ tầng theo phương thức đối tác công - tư. HoREA cũng đề nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.