Doanh nghiệp bất động sản tiếp tục kêu khó tiếp cận vốn vay

Doanh nghiệp bất động sản nêu nhiều vướng mắc liên quan thủ tục, hạn mức và lãi suất khiến họ khó vay vốn, song các nhà băng cho rằng vấn đề không nằm ở phía họ.

Cuộc họp sáng nay giữa lãnh đạo Bộ Xây dựng, đại diện các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu thị trường như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh ... với ngành ngân hàng được coi là cuộc đối thoại quan trọng lần thứ hai trong năm để các bên cùng tìm cách "gỡ khó" tín dụng cho lĩnh vực địa ốc.

Vẫn như cuộc gặp trước đó, các vấn đề liên quan lãi suất, thủ tục vay và hạn mức tín dụng tiếp tục là câu chuyện nóng, nhiều tranh cãi.

Hội nghị trực tuyến về việc triển khai công điện của Thủ tướng để gỡ khó cho thị trường bất động sản, sáng 13/11. Ảnh: SBV

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinhomes, nêu loạt vấn đề về tài sản thế chấp cần thay đổi, như bất động sản thế chấp bị định giá thấp, các ngân hàng không nhận thế chấp bằng cổ phiếu, máy móc thiết bị, quyền tài sản... Ông cũng đề nghị các nhà băng không phong tỏa những khoản tiền đặt cọc khi nhận chuyển nhượng dự án.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cho biết hiện vẫn chưa tiếp cận được lãi suất thấp, nhất là với các khoản vay cũ. Các nhà băng còn giữ tâm thế thận trọng với lĩnh vực bất động sản, hạn chế "room" tín dụng, có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GPInvest, mong muốn các nhà băng giảm lãi suất, rút gọn quy trình thẩm định, giải ngân. Đồng thời, ông cũng đề nghị cần đơn giản hồ sơ vay vốn, khi các ngân hàng yêu cầu doanh nghiệp cung cấp quá nhiều giấy phép con.

Đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh, Phó chủ tịch Nguyễn Văn Cường, đề xuất cơ quan quản lý có chính sách nới "room" tín dụng cho những ngân hàng tham gia tái cơ cấu thị trường bất động sản. Đại diện Hưng Thịnh cũng cho rằng trong điều kiện pháp lý các dự án bất động sản đang triển khai kéo dài như thời gian qua, các ngân hàng có thể tối giản hóa các điều kiện cho vay, đồng thời kéo dài thời gian cho vay với doanh nghiệp cung cấp vật liệu xây dựng, doanh nghiệp thi công để giảm áp lực.

Bà Lê Thùy Linh, Phó chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư IMG thì kiến nghị cần có thêm giải pháp khôi phục lòng tin của nhà đầu tư, khi đây là nút thắt lớn khiến dòng tiền chưa khôi phục. Ngoài ra, với gói tín dụng cho nhà ở xã hội chưa giải ngân được, đại diện IMG đề nghị Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính cân nhắc việc chuyển từ hỗ trợ lãi suất sang hỗ trợ thuế thu nhập doanh nghiệp.

Tuy nhiên, từ góc độ ngân hàng, các nhà băng lại cho rằng vấn đề của thị trường không xuất phát từ họ.

Lần thứ hai tham gia họp "giải cứu" thị trường bất động sản và cũng là lần thứ hai ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank dùng từ "công bằng" để nói với doanh nghiệp bất động sản. VPBank là một trong những ngân hàng cho vay bất động sản nhiều nhất thị trường, nhưng theo ông Vinh, đến giờ chính ngân hàng cũng "thấy sợ".

"Các doanh nghiệp bất động sản nên xem lại mình, có thực sự lành mạnh. Các doanh nghiệp bất động sản tích lũy nhiều dự án trong giai đoạn 'tiền dễ', giờ khủng hoảng nhưng vẫn tiếc không bán ra. Bán ra hòa vốn đã là tốt, lỗ cũng phải chấp nhận. Nhưng các doanh nghiệp cứ im im như vậy thì không công bằng với ngân hàng", ông Vinh nói.

Theo CEO VPBank, vấn đề của thị trường hiện tại xuất phát từ cả yếu tố khách quan và chủ quan. Khách quan là cuộc khủng hoảng thanh khoản, trái phiếu rồi lan tới bất động sản, khiến lãi suất tăng vọt. Còn chủ quan là khó khăn do vướng mắc pháp lý, các quá trình thực thi. "Có trường hợp chúng tôi cho vay mua dự án nhưng đến nay ba năm rồi vẫn nằm im. Bây giờ xử lý vấn đề bất động sản chủ yếu là cơ quan nhà nước, cần đẩy nhanh thể chế, khơi thông ác tắc pháp lý", ông Vinh đánh giá.

Bất động sản khu Đông TP HCM, khu vực bán đảo Thủ Thiêm, TP Thủ Đức, tháng 7/2023. Ảnh: Quỳnh Trần

Với những kiến nghị về rút gọn quy trình thẩm định, giải ngân, các ngân hàng cho rằng phải làm đúng quy định. Ông Phạm Như Ánh, Tổng giám đốc MB cho hay, bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn, lĩnh vực kinh doanh rủi ro nên ngân hàng bắt buộc phải thẩm định kỹ. Muốn giải quyết vấn đề này, chính doanh nghiệp phối hợp với ngân hàng, không giấu diếm.

"Lúc làm hồ sơ đi vay thì doanh nghiệp luôn gửi những thông tin tốt nhất, còn ngân hàng cố gắng tìm những thứ mà doanh nghiệp chưa đưa ra. Chúng ta cần sự hợp tác, để quá trình này đẩy nhanh nhất có thể. Nếu nới lúc này chính là đi ngược về quy trình quản trị rủi ro", CEO MB nhận xét.

Câu chuyện lãi suất cũng tương tự, ông Phạm Quang Dũng, Tổng giám đốc Vietcombank cho rằng điều này phụ thuộc năng lực, khả năng mỗi ngân hàng nhưng mặt bằng chung đã giảm. Hiện nay nợ xấu bất động sản cao, trích lập dự phòng đẩy chi phí vốn tăng mạnh. "Các doanh nghiệp nói ngân hàng hạn chế nhưng Vietcombank hiện rất cần khách hàng tốt để cho vay", ông Dũng nhấn mạnh.

Theo ông Phạm Như Ánh, lãi suất bất động sản vẫn cao một phần do yếu tố kỳ hạn trong cấu trúc huy động và tín dụng. Bất động sản chủ yếu cần dòng vốn trung - dài hạn nhưng huy động chủ yếu là kỳ hạn ngắn. Tỷ trọng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn thu hẹp cũng khiến chi phí từ giảm lãi suất huy động không mang lại nhiều tác động. "Ngân hàng phải tìm những nguồn huy động vốn trung - dài hạn để cân đối cấu trúc vốn. Chi phí cho nguồn này khoảng 6,5-7% nên cho vay được 9-10% đã là rất tích cực", CEO MB đánh giá.

Ở góc độ hỗ trợ tín dụng cho thị trường, các ngân hàng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét việc hạ hệ số rủi ro với lĩnh vực bất động sản hoặc không cào bằng tỷ lệ này với mọi phân khúc, mọi dự án. "Là một lĩnh vực được đánh giá là rủi ro, hệ số cho bất động sản ở mức 200% là dễ hiểu, tuy nhiên chúng tôi kiến nghị nên có sự xem xét tùy từng dự án và giai đoạn dự án sẽ có trường hợp giảm hệ số rủi ro", ông Phùng Quang Hưng, Phó tổng giám đốc Techcombank cho biết.

Chung quan điểm, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank cho rằng, nếu coi bất động sản là một ngành quan trọng "thì đừng coi nó là ngành không tốt". Việc hệ số rủi ro tới 200% do lĩnh vực này đang chiếm tỷ trọng tín dụng cao là đều nên xem xét, nếu giảm xuống sẽ là giải pháp thiết thực để thúc đẩy thị trường. Ngoài ra, ông Vinh cũng đề nghị có thể xem xét thay đổi cơ chế một số gói hỗ trợ có tỷ lệ giải ngân thấp, có thể chuyển cơ chế hỗ trợ sang khách hàng thay vì chủ đầu tư.