Doanh nghiệp bất động sản sẽ “hết cửa” đầu cơ, tích trữ đất để chờ tăng giá

Đây là đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tại Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các Luật liên quan”.

Phát biểu tại Hội thảo, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, các quy định được sửa đổi, bổ sung trong Luật Đất đai 2024 “lấy người dân làm trọng tâm" và bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà. Cụ thể, trước thực trạng các khu nhà tái định cư được xây dựng nhưng bị bỏ hoang do không phù hợp với nhu cầu của người dân, Luật Đất đai 2024 đã quy định phải bố trí tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất.

Bên cạnh đó, Nghị định 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ cũng đã quy định chi tiết việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Luật quy định, khi hết thời hạn được gia hạn (không quá 24 tháng) mà chủ đầu tư dự án vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

“Quy định này sẽ chấm dứt hiện tượng doanh nghiệp đầu cơ, tích trữ các lô đất thương mại, dịch vụ ở vị trí đắc địa để chờ tăng giá hoặc chờ xin chuyển đổi mục đích sang kinh doanh nhà ở. Từ đó, sẽ tận dụng tối đa nguồn lực đất đai và góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản”, ông Đính nhấn mạnh.

Còn theo các quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, môi trường kinh doanh bất động sản sẽ lành mạnh, minh bạch hơn, đúng với chủ trương của Chính phủ.

Trong đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản. Điều này sẽ làm chuyên nghiệp hóa, minh bạch hóa cộng đồng của những người làm nghề môi giới.

Hay một quy định đáng chú ý khác là chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải thanh toán qua ngân hàng, dự án bất động sản phải công khai thông tin trước khi đưa vào kinh doanh. Ông Đính cho rằng, các quy định này sẽ là nền để xây dựng và số hóa cơ sở dữ liệu các dự án để công bố công khai cho mọi thành viên thị trường, tránh tình trạng thông tin bất cân xứng, giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

Đặc biệt, theo Nghị định số 96 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư; số lần giao dịch bị giới hạn dưới 10 lần trong một năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, "lướt sóng", mua đi bán lại nhiều lần để đẩy giá. Nhất là với sản phẩm đất nền, loại hình thường xảy ra "sốt nóng" do quan niệm "tấc đất cắm dùi", "người sinh ra chứ đất không sinh ra" của người dân, do cơ quan quản lý các địa phương thiếu kiểm soát.

Để hạn chế xảy ra các cơn "sốt" đất nền, gây ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã cấm 105 thành phố, thị xã không được phân lô, bán nền. Với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.

Một quy định khác nữa là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này góp phần bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Đồng thời, người mua nhà cũng có thể giảm bớt áp bớt chi phí tài chính nếu mua sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín khi Luật Kinh doanh Bất động sản mới cho phép khách hàng có toàn quyền lựa chọn việc có cần phải áp dụng việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhìn chung, ông Đính cho rằng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản mới cũng như các Nghị định quy định chi tiết, Thông tư hướng dẫn được ban hành cơ bản khắc phục được những vướng mắc, hạn chế của các Luật trước đây.

Tuy nhiên, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể có, như việc bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng, kéo theo giá BĐS tăng lên, do việc kết chuyển chi phí phát triển dự án vào giá thành. Nhưng VARS cho rằng, tác động nếu có chỉ có trong ngắn hạn. Bởi về lâu dài, thị trường sẽ được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực.

Theo vị chuyên gia, để không ảnh hưởng đến tiến trình phục hồi của thị trường, các cơ quan quản lý Nhà nước cũng như các cơ quan liên quan cần nâng cao năng lực quản lý, điều tiết thị trường. Để có thể có các hành động, công cụ can thiệp hiệu quả, kịp thời trên cơ sở hệ thống thông tin, dữ liệu bất động sản đã được xây dựng theo hướng công khai, minh bạch. Cùng với đó để tăng hiệu quả thực thi, Nhà nước cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến các bộ luật đã được thông qua cho người dân và các cá nhân, tổ chức liên quan.