Doanh nghiệp bất động sản nhà ở đối mặt sóng gió nhiều hơn cơ hội trong nửa cuối năm 2022

Theo báo cáo phân tích của Công ty Chứng khoán VNDirect ngày 29/08, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) nhà ở trong nửa cuối năm 2022 được dự báo đương đầu nhiều sóng gió hơn hưởng lợi từ những cơ hội.

Cụ thể, các chủ đầu tư BĐS có thể vẫn gặp thách thức trong việc huy động vốn trong nửa cuối năm 2022. Trước tiên là kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát khung pháp lý với các yêu cầu chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào TPDN, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối TPDN, đặc biệt là TPDN kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kinh doanh lỗ, không có tài sản đảm bảo. Do đó, VNDirect cho rằng việc phát hành TPDN, đặc biệt là lĩnh vực BĐS, sẽ bị kiểm soát chặt chẽ trong vài quý tới.

Tiếp đến là việc thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực BĐS. NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS và hạn chế tín dụng đối với đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ BĐS. Bên cạnh đó, theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại (NHTM) giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10/2021 và 30% từ tháng 10/2022.

VNDirect kỳ vọng NHNN nâng "trần" tăng trưởng tín dụng cho một số NHTM từ cuối quý 3/2022. Tuy nhiên, VNDirect tin rằng dòng vốn tín dụng sẽ được ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ, đặc biệt là các lĩnh vực như công nghiệp, hoạt động xuất nhập khẩu, nông lâm nghiệp, thủy sản. NHNN sẽ kiểm soát cẩn trọng dòng tín dụng vào các lĩnh vực có rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán và các dự án BOT.

Phía khách hàng mua BĐS cũng đối mặt khó khăn từ lãi suất vay mua nhà gia tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại. Tính đến cuối tháng 7/2022, lãi vay mua nhà thế chấp của các NHTM có vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng lần lượt 7 điểm cơ bản lên 9.2% và 30-40 điểm cơ bản lên 9.8%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại. VNDirect cho rằng lãi suất huy động có thể tăng 30-50 điểm cơ bản trong nửa cuối năm 2022. Ngoài ra, trong bối cảnh tín dụng hạn chế, VNDirect cho rằng lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên mức 10-10.5%/năm vào cuối năm 2022, vẫn thấp hơn so với mức 11-11.5%/năm trước đại dịch.

Trước nhiều thách thức kể trên, giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt là điểm tích cực duy nhất trong nửa cuối năm 2022. VNDirect nhận thấy giá vật liệu xây dựng tăng mạnh như thép (tăng 20% so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm 2022), xi măng (tăng 7-10% so với đầu năm) và đá xây dựng, do tác động của xung đột Nga-Ukraine và gián đoạn chuỗi cung ứng.

Tuy nhiên, CTCK này nhận thấy giá vật liệu xây dựng đang hạ nhiệt trong tháng 7/2022. Đặc biệt, sau khi đạt đỉnh trong tháng 4, giá thép trong nước đã giảm 14.1% so với mức đỉnh và thấp hơn 0.1% so với đầu năm 2022. VNDirect kỳ vọng giá bán thép xây dựng sẽ giảm dần trong nửa cuối 2022 và năm 2023, giúp giảm áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển bất động sản, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án đầu tư công cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.

Theo Tổng cục Thống kê (TCTK), vốn đầu tư công thực hiện trong 7 tháng đầu năm 2022 tăng 11.9% so với cùng kỳ lên 237.6 ngàn tỷ đồng (cao hơn mức tăng 6.3% của cùng kỳ), tương đương 43.3% kế hoạch năm 2022. VNDirect dự báo vốn đầu tư công thực hiện năm 2022 tăng 20-30% so với thực hiện năm 2021, do tăng trưởng trong nửa cuối năm 2022 có thể tăng cao so với mức nền thấp cùng kỳ. Lưu ý rằng, đầu tư công tăng trưởng âm trong 6 tháng cuối năm 2021 do làn sóng dịch COVID-19 lần thứ 4, giãn cách xã hội trên diện rộng và giá vật liệu xây dựng tăng.

Trong số các doanh nghiệp nhà ở hiện nay, VNDirect đánh giá khả quan đối với CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG). Về nguyên nhân, VNDirect cho biết NLG có quỹ đất khá lớn 681 ha tính đến quý 1/2022, với danh mục dự án đa dạng giúp giảm thiểu rủi ro, trải dài các tỉnh miền Nam như Đồng Nai, TPHCM, Long An, Cần Thơ. Cùng với đó, NLG sở hữu quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp và bình dân, những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu thực ở của người dân.

VNDirect đánh giá hầu hết dự án hiện tại của NLG đang gặt hái thành quả từ khoản đầu tư trước đây, bằng chứng là doanh số ký bán của NLG tăng 49.7% so với cùng kỳ lên 8,410 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2022. CTCK này dự phòng doanh số ký bán năm 2022 sẽ tăng 91.3%, lên 16,910 tỷ đồng, nhờ vào 6 dự án được triển khai. Đồng thời, VNDirect dự báo tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) năm 2022-2024 đạt 48.9% cho doanh thu và 45.7% cho lợi nhuận ròng, chủ yếu nhờ hoạt động bàn giao mạnh mẽ.

Riêng nửa cuối năm 2022, doanh thu của NLG được dự báo tăng 18% so với cùng kỳ, lên 5,390 tỷ đồng, nhờ bàn giao tại các dự án Valora Southgate và Cần Thơ 43 ha. Biên lợi nhuận gộp nửa cuối 2022 tăng 4.1 điểm % lên 39.6% do doanh thu từ bàn giao BĐS đóng góp cao hơn. VNDirect kỳ vọng NLG có thể hoàn tất các thủ tục pháp lý chuyển nhượng cổ phần Paragon Đại Phước để ghi nhận khoản thu nhập một lần 350 tỷ đồng trong nửa cuối 2022. Từ đó, CTCK này ước tính lợi nhuận ròng nửa cuối 2022 tăng 74%, lên 1,148 tỷ đồng.

Dự phóng tài chính của NLG giai đoạn 2022-2023

Nguồn: VNDirect

Mặt khác, tiềm năng tăng giá cổ phiếu NLG thời gian tới sẽ đến từ giá bán cao hơn dự kiến và dự án Waterpoint giai đoạn 2 (190 ha) được huy động vốn sớm hơn dự kiến.