Doanh nghiệp bất động sản 'mắc cạn'

Pháp lý khó khăn, dòng vốn tắc nghẽn, thanh khoản đóng băng, các doanh nghiệp bất động sản đang mắc cạn, ách tắc cả "đầu vào và đầu ra" của dự án.

Ba cơn gió ngược

Nghiên cứu sâu lĩnh vực tài chính - tiền tệ và bất động sản nhưng chuyên gia kinh tế trưởng BIDV Cấn Văn Lực cũng phải thừa nhận rằng: "Cách đây đúng một năm trước, không ai nghĩ rằng, tình hình thị trường bất động sản sẽ rơi vào bất ổn như thời điểm hiện tại."

Ông Lực nhìn nhận năm 2022 là một năm “họa vô đơn chí” đối với nền kinh tế thế giới và cả Việt Nam do chịu ảnh hưởng bởi ba cơn gió ngược: khả năng suy thoái kinh tế toàn cầu; thị trường Trung Quốc mở cửa trở lại nhưng vẫn tăng trưởng chậm và thị trường tài chính tiền tệ toàn cầu bất ổn.

“Nếu không có giải pháp cho những cơn gió ngược này, chúng ta sẽ đánh mất khả năng đạt mục tiêu tăng trưởng trong năm nay”, ông Lực chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân lần III do Reatimes tổ chức ngày 10/3/2022.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, ách tắc dòng vốn và vướng mắc pháp lý đang là hai khó khăn lớn nhất cho thị trường bất động sản hiện nay. Trong đó, liên quan đến dòng vốn, dư địa cho vay vẫn còn, nhưng vấn đề là cấu trúc vốn của thị trường đang bất hợp lý.

“Năm 2021, cấu trúc vốn bình thường nhưng sang đến năm 2022 là bất bình thường khi vốn tín dụng cho bất động sản chiếm đến 74%, tăng khoảng 24% so với cuối năm 2021. Các doanh nghiệp bất động sản cần cân đối lại cấu trúc nguồn vốn của để tránh lệ thuộc. Cụ thể, vốn tín dụng chỉ nên chiếm 40%”, ông Lực khẳng định.

TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản đang "trong mùa đông băng giá", nhiều doanh nghiệp đang mắc cạn, chưa thấy mùa xuân trở lại với thị trường.

Ông Lộc dẫn chứng, so với năm 2021, năm 2022 đã tăng gần 40% số doanh nghiệp phá sản, giải thể. Tuy nhiên, đây chỉ là bề nổi của tảng băng chìm. Các doanh nghiệp còn lại đang duy trì hoạt động cũng rơi vào cảnh "vô cùng khốn đốn".

Những khó khăn nổi cộm nhất hiện nay được ông Lộc gói gọn trong mấy chữ: tài chính, pháp lý. 65% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản đến từ những vướng mắc chính sách, pháp lý; 20% từ nguồn vốn và 15% từ các yếu tố thị trường - doanh nghiệp.

"Khi pháp lý khó khăn, dòng vốn ách tắc, doanh nghiệp bị tắc cả đầu vào lẫn đầu ra, rơi vào trạng thái tiến thoái lưỡng nan”, ông Lộc nhận định.

Hoàn thiện thể chế để phát triển bền vững

Chính phủ, Quốc hội đang cố gắng tháo gỡ những bất cập về pháp lý, nhưng ông Lộc cho rằng, để thị trường nhanh chóng hồi phục, cần phải đẩy mạnh hơn nữa việc hoàn thiện thể chế, vai trò của Nhà nước cần phải thể hiện rõ ràng, bởi đột phá về thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường bất động sản.

Ông Lộc nhấn mạnh, dư địa về cải cách thể chế, về pháp lý là vô tận. Đây là vấn đề lớn nhất cần có sự quan tâm sát sao và kịp thời. Vai trò của Nhà nước trong vấn đề này là rất lớn để có thể tiếp sức sức cho các doanh nghiệp. Song song với đó, cần thúc đẩy các ngân hàng giãn nợ, hoãn nợ, gỡ khó cho doanh nghiệp.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cũng cho rằng, thị trường bất động sản đang cần hỗ trợ pháp lý rất lớn, rất quan trọng vào lúc này.

Nếu so sánh với giai đoạn khủng hoảng cách đây 10 năm của thị trường thì hiện trên thị trường bất động sản, yếu tố đầu cơ vẫn còn nhiều, trong khi hành lang pháp lý chưa rõ ràng, chưa quản lý thật tốt. Đó là nguồn gốc gây khó khăn cho mọi vấn đề trên thị trường hiện nay.

Bên cạnh vấn đề pháp lý, việc điều tiết dòng tiền cũng quan trọng hơn bao giờ hết. Chính phủ cần tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn về dòng vốn cho doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án tốt, pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu thực.

Mặt khác, ông Trung cho rằng, sau khủng hoảng, yếu tố quản trị doanh nghiệp và quản trị danh mục đầu tư càng cho thấy vai trò quan trọng. Đó là bài học sâu sắc cho các doanh nghiệp làm bất động sản trong thời gian vừa qua.

Cùng với sự hỗ trợ của Chính phủ, các doanh nghiệp cần tự cứu mình bằng cách tái cơ cấu doanh nghiệp, bán bớt các tài sản, quản trị tốt dòng tiền và quản trị rủi ro. Thị trường bất động sản trong khó khăn cũng có cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp. Đây là sự sàng lọc tất yếu của thị trường.