Doanh nghiệp bất động sản làm quen với "luật chơi" mới

Ngay sau kỳ nghỉ Tết Giáp Thìn, liên tiếp 2 dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2023 và Luật Nhà ở 2023 được Bộ Tài nguyên - Môi trường và Bộ Xây dựng công bố.

Phả hơi nóng vào thị trường

Lúc này, “hiệu ứng chính sách” từ việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành 3 sắc luật quan trọng gồm Luật Đất đai 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là mối quan tâm của cả người dân, doanh nghiệp cũng như các thành viên thị trường khác, chứ không chỉ riêng bất động sản. Bởi lẽ, với hàng loạt thay đổi mang tính đột phá, những điểm mới toàn diện về câu chuyện khung giá đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất… vừa là điểm tích cực, vừa là thách thức rất lớn để các chủ thể tham gia thị trường làm quen, thích nghi trong giai đoạn mới.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home đánh giá, khung pháp lý mới sẽ tạo dư địa cho tăng trưởng kinh tế, tạo không gian cho sự phát triển thị trường địa ốc, nhưng vấn đề sẽ nằm ở câu chuyện các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ phải có kế hoạch kinh doanh chắc chắn hơn, rõ ràng hơn, không còn hiện tượng “tay không bắt giặc”…, song cũng áp lực hơn khi cách tiếp cận, xử lý dự án không theo “thói quen” như trước đây. Các điều kiện áp dụng trong luật mới sẽ khác, đòi hỏi phải tính toán kỹ càng hơn nếu không muốn gặp khó ngay từ bước đầu triển khai dự án.

“Luật quy định mang tính khái quát, còn việc thực thi sẽ nằm ở các văn bản hướng dẫn thi hành luật. Vì vậy, các doanh nghiệp, người dân mong muốn các nghị định, thông tư hướng dẫn càng rõ ràng, càng chặt chẽ càng tốt, đồng thời có tính bao quát tổng thể, tránh việc có nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các bộ, ban, ngành, địa phương, từ đó giảm thiểu các thủ tục hành chính cũng như thời gian, chi phí cho doanh nghiệp”, ông Nam nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Huy - Chủ tịch Gooroo Group nhìn nhận, thị trường đang có những trục trặc, dẫn đến câu chuyện tăng giá rồi giảm thanh khoản, giảm nguồn cung. Vậy nên các thành viên thị trường rất kỳ vọng vào luật mới, đặc biệt là Luật Đất đai 2023. Trong đó, tác động lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư là vấn đề định giá đất. Luật Đất đai mới đã bỏ khung giá đất, xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, thông qua bảng giá đất hàng năm, giao địa phương xây dựng. Đây cũng là hành lang pháp lý để các chủ đầu tư tiếp cận và xác định được nguồn lực, sách lược tham gia đầu tư kinh doanh ở từng địa phương.

Theo dự kiến, Luật Đất đai 2023 sẽ có 9 nghị định và 6 thông tư hướng dẫn nên khối lượng văn bản liên quan được ban hành từ nay đến ngày 1/1/2025 sẽ rất lớn, nhưng theo ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cần thiết phải có hướng dẫn kỹ càng, đầy đủ và rõ ràng đối với một sắc luật quan trọng và có tác động bao trùm như Luật Đất đai 2023 để đáp ứng được mong muốn và kỳ vọng của những người thực thi, người dân và doanh nghiệp.

Tuân thủ là một lợi thế

Thống kê của FiinRatings đối với 50 doanh nghiệp có quy mô tổng tài sản lớn nhất thị trường chứng khoán Việt Nam cho thấy, mức nợ vay đã tăng trung bình khoảng 67,5% từ năm 2018 đến năm 2023, trong khi doanh thu và lợi nhuận sau thuế chỉ tăng trung bình khoảng 36%.

Phân tích sâu hơn, không quá khó để thấy các doanh nghiệp địa ốc dẫn đầu danh sách nhóm doanh nghiệp rủi ro cao về tài chính, nhất là sau giai đoạn phát triển “nóng” vừa qua. Do đó, việc đánh giá một cách thận trọng các lựa chọn tài chính và quản trị tài chính trở nên quan trọng hơn với các doanh nghiệp và nhà đầu tư, đặc biệt cần chú trọng quản trị rủi ro cũng như quá trình theo dõi các dự án bất động sản sau đầu tư, có chiến lược đầu tư phù hợp và phân bổ tài sản linh hoạt… để đạt hiệu quả sử dụng vốn ở mức tối ưu và bền vững.

Thực tế cho thấy, những “vấp váp” cơ bản của Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, TTC Land, Hải Phát Invest… và nhiều nhà phát triển bất động sản khác thời gian qua phần lớn do tình trạng tắc nghẽn ở các dự án vì vướng mắc pháp lý. Trong đó, không phủ nhận việc khung pháp lý cũ lỏng lẻo, rời rạc và chồng chéo khiến các doanh nghiệp khó tuân thủ chuẩn chỉ các quy định pháp luật.

Như chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP-Invest, có những dự án qua tới 3 đời chủ tịch UBND cấp tỉnh vẫn chưa giải quyết xong. Vì vậy, các doanh nghiệp mong muốn khi hành lang pháp lý đã hoàn thiện hơn, mức độ tuân thủ của doanh nghiệp sẽ cao hơn bởi điều này sẽ giúp thời gian xử lý thủ tục dự án nhanh hơn, thuận lợi hơn, từ đó giảm thiểu phát sinh chi phí không đáng có cho doanh nghiệp cũng như đẩy nhanh tiến độ dự án.

Theo đánh giá của MBS Research, các doanh nghiệp bất động sản có cơ cấu tài chính lành mạnh để triển khai dự án sẽ được hưởng lợi trong bối cảnh chi phí tiền sử dụng đất dự kiến điều chỉnh tăng theo quy định mới. Tuy nhiên, những quy định cụ thể về khung giá đất sẽ thúc đẩy quy trình xác định tiền sử dụng đất (một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay. Nhờ đó, các doanh nghiệp có thể đẩy nhanh quá trình triển khai dự án.