Doanh nghiệp bất động sản: Kẻ gọi vốn khủng, người gom “bạc cắc“

Trong khi có doanh nghiệp đặt mục tiêu gọi đến cả nghìn tỷ đồng, thì cũng có doanh nghiệp lại đưa ra kế hoạch khiêm tốn hơn nhiều.

Từ gọi vốn khủng

Hai công ty con của ông Nguyễn Đức Thụy (bầu Thụy) là Thaiholdings và ThaiGroup đều đang đưa ra những kế hoạch đầy tham vọng để gọi vốn.

Cụ thể, ngay sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCK) chấp thuận hồ sơ đăng ký đại chúng (vào ngày 6/1/2020), Thaiholdings đã hé lộ kế hoạch tăng vốn khủng. Cụ thể, trong tờ trình Đại hội đồng cổ đông về việc tăng vốn điều lệ được Chủ tịch HĐQT Nguyễn Đức Thụy ký ngày 10/2, Thaiholdings lên kế hoạch phát hành thêm 296,1 triệu cổ phần với giá 10.000 đồng/cổ phần.

Số tiền huy động được Thaiholdings sẽ dành để đầu tư tài chính.

Nếu việc phát hành được thực hiện thành công, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp này sẽ gọi thêm được 2.961 tỷ đồng. Theo đó, vốn điều lệ của Thaiholdings sẽ tăng lên 3.500 tỷ đồng.

Hiện, theo website của Thaiholdings, toàn bộ mảng kinh doanh của đơn vị này chỉ xoay quanh việc khai thác tòa văn phòng cho thuê Thaiholdings Tower. Đây là một tòa văn phòng hạng A mới được doanh nghiệp này đưa vào khai thác. Và với ngành nghề kinh doanh chính là cho thuê bất động sản, kinh doanh thương mại vật liệu xây dựng, sẽ không khó hiểu khi Thaiholdings dồn lực cho các dự án bất động sản kế tiếp.

Cùng với kế hoạch gọi vốn khủng từ Thaiholdings, ThaiGroup, một công ty khác của bầu Thụy cũng đang lên kế hoạch gọi vốn lớn.

Hiện ThaiGroup đang nắm giữ cổ phần chi phối (52,43%) tại Công ty cổ phần Du lịch Kim Liên (Kim Liên Tourism), sau khi bỏ ra 1.000 tỷ đồng mua lại số cổ phần của SCIC từ cuối năm 2015.

Mới đây, Kim Liên Tourism đã công bố kế hoạch tăng vốn điều lệ lên 2.786 tỷ đồng (hiện tại là 69,57 tỷ đồng).

Với việc nắm quyền chi phối tại Kim Liên Tourism, doanh nghiệp của ông Thụy còn lên kế hoạch thực hiện siêu dự án hỗn hợp Kim Liên với tổng chi phí lên tới trên 14.287 tỷ đồng (theo kết quả nghiên cứu thị trường, tư vấn ý tưởng phát triển và nghiên cứu khả thi của Savills Việt Nam). Như vậy, việc tăng vốn gần như là động thái bắt buộc nếu ThaiGroup muốn thực hiện dự án hỗn hợp Kim Liên sau nhiều năm bỏ lượng tiền ngàn tỷ ra sở hữu. Bởi theo quy định, để thực hiện dự án hỗn hợp Kim Liên, tỷ lệ vốn chủ sở hữu không được thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án. Trong khi, vốn chủ sở hữu hiện tại của Kim Liên Tourism chỉ là trên 71 tỷ đồng (kết quả kiểm toán 6 tháng đầu năm 2019).

Đến gom "bạc cắc"

Khác hẳn với tham vọng của bầu Thụy, một doanh nghiệp bất động sản khác là Công ty cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam (IDJ) lại đang cho thấy những động thái gọi vốn khá thú vị.

Ngày 19/2/2020, IDJ đã công bố phát hành đồng thời cùng lúc 3 gói trái phiếu: IBond _2020.02.10; IBond _2020.12.10; IBond _2020.13.10.

Mục đích phát hành 3 gói trái phiếu trên đều là: Bổ sung vốn lưu động tại dự án APEC Mandala Wyndham Mũi Né (Bình Thuận); Đầu tư vào các dự án trọng điểm của Công ty; Cung cấp vốn để thực hiện việc đấu giá, phát triển các quỹ đất mới cho Công ty, M&A.

Điểm chung là cả 3 gói trái phiếu này đều có tổng mệnh giá 10 tỷ đồng/gói. Cả 3 gói trái phiếu trên đều được phát hành với hình thức bút toán ghi sổ, chủ sở hữu có quyền bán lại cho tổ chức phát hành tại bất kỳ thời điểm nào sau 3 tháng kể từ ngày phát hành. Trong trường hợp bán lại trái phiếu trước hạn, nhà đầu tư sẽ được nhận lãi cố định ở các mức: 8% - 9% - 9,5% - 10% - 10,5% - 11% - 11,5% - 12% - 12,5% - 13%. Tương đương với thời hạn từ trên: 3 tháng - 6 tháng - 9 tháng - 12 tháng - 15 tháng - 18 tháng - 21 tháng - 24 tháng - 30 tháng - 36 tháng.

Ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc IDJ chia sẻ về lý do phát hành các gói trái phiếu IBond quy mô nhỏ, nếu IDJ phát hành các gói trái phiếu lớn, khoảng vài trăm tỷ thì sẽ khó đảm bảo thành công. Việc phát hành các gói nhỏ hiện tại giúp IDJ làm được nhiều việc. Một mặt, có thể huy động thêm vốn, mặt khác, thực hiện được các bài test với thị trường.

“Trường hợp nếu muốn phát hành lô to thì thường doanh nghiệp phải hợp tác với ngân hàng để họ mua và phân phối cho nhà đầu tư thứ cấp. Chúng tôi tự phát hành và phát hành gói nhỏ vì không có mạng lưới lớn như ngân hàng. Hiện nay, các nhà đầu tư chưa hiểu nhiều về trái phiếu doanh nghiệp. Qua đây, chúng tôi cũng muốn thực hiện bước làm quen thị trường. Thời điểm thuận lợi sẽ phát hành các gói trái phiếu lớn hơn, dài hơi hơn”, ông Quân cho biết thêm.

Theo đại diện IDJ, việc đơn vị này chủ động đưa ra các gói trái phiếu "nhỏ nhỏ, xinh xinh" một phần là muốn giảm dần phụ thuộc vào dòng vốn vay ngân hàng. Mặt khác, cũng là để các nhà đầu tư biết nhiều hơn đến thương hiệu IDJ. Chứ trong hiện tại, doanh nghiệp này vẫn cơ bản chủ động vốn cho các dự án.

Sẽ là xu hướng

Phong trào phát hành trái phiếu gọi vốn của khối doanh nghiệp bất động sản đang nở rộ. Bộ phận nghiên cứu tại SSI cho biết, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành trong năm 2019 là 106.500 tỷ đồng, chiếm 38% tổng lượng trái phiếu phát hành và chỉ xếp sau nhóm ngân hàng. Kỳ hạn bình quân của nhóm này là 3,7 năm với lãi suất bình quân là 10,3%/năm

Về cơ cấu khách mua, trong năm 2019, nhà đầu tư cá nhân mua gần 11 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, còn lại là các nhà đầu tư tổ chức. Trong đó, các ngân hàng thương mại mua 19.100 tỷ đồng, các công ty chứng khoán mua 4.400 tỷ đồng và tổ chức nước ngoài mua 1.660 tỷ đồng trái phiếu.

Có thể kể đến một số thương vụ lớn như trường hợp Công ty TNHH Vinametric phát hành 3.705 tỷ đồng. Hay Công ty bất động sản Sài Gòn Vina (Land Saigon) phát hành 1.850 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm với lãi suất cố định 11%/năm.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp tháng 1/2020 là 13.374 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 7.364 tỷ đồng, chiếm đến 55%. Đáng lưu ý là tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân đã tăng lên rõ rệt, chiếm 17,6%.

Trước động thái nhiều doanh nghiệp địa ốc hành trái phiếu gọi vốn, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch CenGroup cho rằng, bên cạnh uy tín của công ty phát hành trái phiếu thì cần xem xét rủi ro khi đầu tư. Bởi nếu không lựa chọn đúng chủ đầu tư và dự án uy tín, khả thi thì khi dự án kéo dài hoặc không được cấp phép, thị trường bất động sản nhiều khó khăn thì khả năng chủ đầu tư khó có thể trả lãi và gốc theo đúng hẹn như cam kết.

Theo các chuyên gia, dù sắp tới cơ quan quản lý, cụ thể là Bộ Tài chính có thể có những quy định chặt chẽ hơn, nhưng việc doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu vẫn sẽ được các chủ đầu tư ưu tiên, sẽ là xu thế để giảm dần sự phụ thuộc vào vốn vay từ ngân hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản nên chủ động tìm kiếm các kênh huy động vốn khác, như phát hành trái phiếu, vốn từ các quỹ đầu tư để giảm dần sự phụ thuộc quá lớn vào vốn vay ngân hàng, nhất là trong điều kiện Ngân hàng Nhà nước đang siết dần tín dụng vào bất động sản như hiện nay.

Gọi vốn để phát triển quỹ đất hay thực hiện các dự án là nhu cầu chính đáng của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, câu chuyện kiểm soát minh bạch trong các hồ sơ chào bán trái phiếu để huy động vốn cũng cần được lưu ý.

Mỗi doanh nghiệp đều có toan tính riêng của mình và kỳ vọng dành cho các đợt gọi vốn cũng khác nhau. Và trong điều kiện thị trường chứng khoán đang khá trầm lắng, thị trường bất động sản đang tạm thời bất động như hiện tại, việc các doanh nghiệp mạnh dạn đưa ra các kế hoạch gọi vốn cũng phần nào cho thấy niềm tin vào sự sáng sủa của thị trường.