Doanh nghiệp bất động sản hết thời bán 'lúa non'?

Thị trường bất động sản vẫn trong giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, chỉ những chủ đầu tư với sản phẩm, pháp lý tốt mới có chỗ đứng ở thị trường. Việc huy động vốn khi chưa đủ điều kiện sẽ khó tồn tại bởi những rủi ro, hệ quả đã thấy rõ trong suốt thời gian qua.

Khi khách hàng mới là người quyết định

Thị trường bất động sản (BĐS) trong vài năm qua đã tăng trưởng nóng ở khắp nơi. Tính dài hạn và hiệu quả sinh lời chính là yếu tố giúp nhà nhà, người người tham gia vào thị trường.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, bên cạnh các chủ đầu tư, doanh nghiệp BĐS uy tín với các dự án pháp lý minh bạch thì thị trường vẫn còn đó những chủ đầu tư làm ăn kiểu chụp giật khi quảng cáo không đúng sự thật, mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện. Hệ quả, khách hàng luôn là người chịu thiệt khi dự án không về đích đúng hẹn.

Đơn cử như câu chuyện của khách hàng mua dự án Lancaster Lincoln, quận 4, TP.HCM do Công ty TNHH Trung Thuỷ Lancaster (thành viên của Trung Thuỷ Group) làm chủ đầu tư.

Một khách hàng cho biết, năm 2017 ký hợp đồng đặt cọc với Công ty CP Địa ốc Trung Thuỷ (đối tác bán hàng của Trung Thuỷ Lancaster) để mua căn hộ. Sau khi ký hợp đồng cọc, khách hàng này đã thanh toán cho Địa ốc Trung Thuỷ hơn 2,8 tỷ đồng, tương đương 70% giá trị. Thời điểm ký hợp đồng mua bán căn hộ dự kiến quý I/2018 và dự kiến bàn giao nhà vào quý II/2022.

Sau khi thấy dự án này có vấn đề, khách hàng yêu cầu phía Địa ốc Trung Thủy thanh lý hợp đồng đặt cọc, chỉ lấy lại tiền gốc mà không cần tính tiền lãi. Nhưng, cho đến nay, khách hàng này vẫn chưa lấy lại được tiền. Còn dự án vẫn chưa thể hoàn thành như kế hoạch.

Về dự án này, đại diện Tập đoàn Trung Thủy cho biết, dự án bị vướng thủ tục pháp lý kéo dài và doanh nghiệp cũng vừa làm việc với chính quyền thành phố để tìm cách tháo gỡ. Khoảng 2-3 năm trước, chủ đầu tư đã có nhiều công văn yêu cầu Địa ốc Trung Thuỷ phải hoàn trả tiền cho khách hàng.

Trong khi đó, nhiều khách hàng giang dở giấc mơ an cư tại TP.HCM khi quyết định "xuống tiền" mua dự án West Intela và High Intela của LDG Group.

Những năm 2017, 2018, bộ đôi dự án này quảng cáo là dự án có pháp lý đầy đủ, căn hộ thông minh, vị trí giao thông thuận lợi, giá cả phải chăng, phù hợp cho đối tượng người trẻ với kế hoạch mua nhà để ở.

Vì tin tưởng công ty là chủ đầu tư lớn, uy tín nên nhiều người đã lựa chọn đặt cọc mua nhà ở. Thậm chí là ký thoả thuận đặt cọc và đã thanh toán cho chủ đầu tư hàng chục % giá trị căn hộ. Tuy nhiên, sau hơn 5 năm, 2 dự án vẫn đang "đắp chiếu" và không rõ ngày hoàn thành.

Chị T.M chia sẻ, từ đầu năm 2018 đã đặt mua căn hộ với giá hơn 1,8 tỷ đồng. Sau 15 ngày ký phiếu giữ chỗ căn hộ (tiền cọc 30 triệu đồng), tiếp tục thanh toán 20% giá trị căn hộ nhưng phía chủ đầu tư đưa ra thông báo trì hoãn, kéo dài thời gian ký hợp đồng.

"Quá trình đặt cọc giữ chỗ, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng thanh toán tiền theo hàng tháng, cam kết dự án đầy đủ pháp lý nhưng dự án xây dựng không đúng tiến độ. Đến nay đã hơn 5 năm, dự án vẫn chưa xong, còn gia đình thì vỡ mộng có nhà ở tại TP.HCM", chị T.M cho hay.

Về những thông tin liên quan đến 2 dự án nêu trên của LDG Group, PV Nhadautu.vn đã liên hệ với doanh nghiệp để có thông tin khách quan và đa chiều, song, doanh nghiệp này đã từ chối trả lời.

Đánh giá thị trường BĐS trong thời gian qua, một chuyên gia BĐS cho rằng, không ít những doanh nghiệp đang tự đánh mất đi giá trị cốt lõi khi phát triển những dự án BĐS. Có nghĩa là các chủ đầu tư, doanh nghiệp không thực hiện dự án như cam kết, dù đã mở bán thu tiền đặt cọc hoặc mấy chục % giá trị hợp đồng.

Dự án không về đích đúng tiến độ, kéo theo những tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại dai dẳng, không đi đến hồi kết giữa chủ đầu tư và người mua BĐS. Do đó, trong bối cảnh thị trường thanh lọc mạnh mẽ và để lấy lại niềm tin từ khách hàng, các chủ đầu tư cần minh bạch thông tin dự án, trong đó đặc biệt pháp lý dự án.

Còn giám đốc doanh nghiệp BĐS nhận định, sau vài năm thị trường phát triển như vũ bão đã đến lúc cần có định nghĩa mới bởi giờ đây khách hàng mới là người quyết định. Những chủ đầu tư với sản phẩm, pháp lý tốt và giá tốt, mới có chỗ đứng trên thị trường. Thị trường sẽ đào thải những doanh nghiệp làm ăn kiểu chộp giật, thiếu uy tín.

"Mạnh tay" xử lý

Mới đây, UBND TP.HCM ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản đối với Công ty CP Gamuda Land và Công ty CP Bất động sản Khải Thịnh.

Cụ thể, Gamuda Land đã ký hợp đồng mua bán căn hộ tại khu chung cư A5, thuộc dự án khu liên hợp thể dục thể thao và khu dân cư Tân Thắng (Celadon City), tại phường Kỳ Sơn, quận Tân Phú, TP.HCM khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng TP.HCM thông báo đủ điều kiện bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS.

Căn cứ theo khoản 4, điều 58 Nghị định 16 của Chính phủ, UBND TP.HCM quyết định xử phạt Gamuda 900 triệu đồng về hành vi huy động vốn không đúng quy định.

UBND TP.HCM yêu cầu Gamuda khắc phục bằng cách hoàn trả cho khách hàng phần vốn huy động không đúng quy định của pháp luật. Thời gian thực hiện là 10 ngày, kể từ ngày nhận quyết định. Mọi chi phí tổ chức thi hành biện pháp khắc phục do công ty tự chi trả.

Theo tìm hiểu, dự án Celadon City gặp vướng mắc lớn nhất ở khâu tính thuế, do những vấn đề liên quan đến chuyển nhượng dự án và nghĩa vụ đóng thuế, Thanh tra Chính phủ đã đề nghị UBND TP.HCM thu hồi số tiền 514 tỷ đồng bởi UBND TP.HCM đã khấu trừ khoản tiền này vào tiền sử dụng đất là không đúng quy định.

Tương tự, UBND TP.HCM cũng ra quyết định xử phạt Công ty CP BĐS Khải Thịnh 500 triệu đồng về hành vi kinh doanh BĐS không bảo đảm đầy đủ điều kiện theo quy định, hoặc không được phép đưa vào kinh doanh.

Phía Khải Thịnh đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại dự án khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy (phường Phú Thuận, quận 7) khi chưa được cơ quan quản lý nhà ở có ý kiến bằng văn bản đồng ý cho chủ dự án mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Không những vậy, Khải Thịnh còn bị đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS 4,5 tháng đối với dự án khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy.

Luật sư Võ Thị Mẫn, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, về việc chủ đầu tư dự án BĐS huy động vốn trái phép đã được quy định tại Nghị định 16 của Chính Phủ với mức phạt có thể lên tới 1 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, số tiền phạt như vậy là không đáng kể, không đủ tính răng đe, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp biết sai nhưng vẫn làm. Vì vậy, cần có chế tài đủ mạnh, đủ sức răn đe các chủ đầu tư lách luật khi huy động vốn, mở bán chưa đủ điều kiện.

"Riêng các trường hợp chủ đầu tư chủ đích lừa dối khách hàng, đưa ra các thông tin sai sự thật và có các hành vi chiếm đoạt cần được xem xét theo quy định của pháp luật hình sự để giải quyết vụ việc một cách triệt để, đảm bảo được quyền lợi cho khách hàng, người mua", Luật sư Mẫn nhấn mạnh.