Doanh nghiệp bất động sản dừng hoạt động còn nhiều hơn số đã giải thể?

Thống kê cho thấy năm 2022 có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 38,7% so với năm 2021 nhưng con số doanh nghiệp ngừng hoạt động còn lớn hơn nhiều.

Chia sẻ tại Hội thảo "Bắt mạch thị trường bất động sản Việt Nam và dự báo 2023", ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm CEO của DKRA Group cho biết, dưới góc nhìn cá nhân, trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) gặp khó khăn, doanh nghiệp đã và đang diễn ra những sự sàng lọc tất yếu và có tính chất "khốc liệt" hơn thời điểm bùng phát dịch COVID-19.

Thống kê số lượng doanh nghiệp BĐS giải thể qua từng năm có thể thấy, năm 2022 có gần 1.200 doanh nghiệp giải thể, tăng 38,7% so với năm 2021. Năm 2019 có 686 doanh nghiệp, năm 2020 có 978 doanh nghiệp, còn năm 2021 có 861 doanh nghiệp.

"Doanh nghiệp giải thể trực tiếp chúng ta nhìn thấy rất rõ nhưng có những doanh nghiệp dừng hoạt động trong ngành BĐS còn lớn hơn nhiều, nhất là doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ môi giới BĐS", ông Lâm nói và cho rằng, đã có nhiều doanh nghiệp dừng hoạt động nhưng có điều họ chưa thông báo giải thể. Phần lớn các doanh nghiệp đều đang phải chống chọi trong bối cảnh này.

Điểm qua một số khó khăn của doanh nghiệp BĐS đang đối diện, ông Lâm cho rằng, doanh nghiệp vẫn đang "khát" nguồn cung. Các đô thị lớn vẫn rất khan khiếm nguồn cung, đặc biệt là ở TP.HCM. Thậm chí giá có xu hướng tăng đối với nguồn cung về đất nền.

Tuy vậy, nhìn tổng thể bức tranh toàn thị trường trong thời gian qua có thể thấy có sự tăng trưởng nóng ở các khu vực. Do đó, khi thị trường có sự điều chỉnh thì giá BĐS phải giảm xuống.

Sự kỳ vọng của các nhà đầu tư vào thị trường với mong muốn gia tăng. Nhưng, việc thắt chặt tín dụng đã tác động trực tiếp đến sự kỳ vọng đó và sẽ có sự điều chỉnh. Ở các vùng tăng trưởng nóng trước đây đã đẩy giá BĐS tăng lên cả mấy trăm %, thậm chí là 500-600%.

"Ví dụ như trước khu vực đó chưa có quy hoạch hoặc cơ sở tầng chưa được đầu tư thì giá chỉ ở mức vài trăm nghìn đồng/m2. Nhưng khi có tác động về quy hoạch đã đẩy lên vài triệu đồng/m2. Sự gia tăng này rất đột ngột và nóng", ông Lâm cho hay.

Trong bức tranh toàn cảnh, không phải BĐS giảm giá là người sở hữu BĐS đó bị lỗ mà có thể chỉ điều chỉnh lại mức giá so với lợi nhuận trước đây.

"Nhiều khi sản phẩm BĐS đó tăng lên 3 lần, nhưng họ chỉ giảm 1 lần, thì vẫn còn đó lợi nhuận", ông Lâm lấy ví dụ và cho biết, cũng có nhiều nhà đầu tư vì lý do tài chính, tạo thanh khoản nên đã phải giảm giá BĐS từ 10-40%.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp BĐS đang gặp phải khó văn về thanh khoản. Thanh khoản thị trường rất thấp. Tại TP.HCM, tỷ lệ giao dịch trong những tháng cuối năm 2022 chỉ dao động từ 20-30% so với cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên, thanh khoản không phân bổ đều ở tất cả mà chỉ tập trung vào những dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư có danh tiếng phản ánh năng lực tài chính an toàn.

"Vừa qua, chúng tôi có tham gia một dự án ở quận 4, phân khúc hạng A của nhà phát triển đến từ Singapore. Đợt mở bán đã đạt được 150 giao dịch. Dù có sự sụt giảm từ nguồn cầu nhưng rõ ràng các dự án đủ điều kiện vẫn có thanh khoản. Đây là điểm sáng của thị trường", ông Lâm chia sẻ.

Một khó khăn nữa của doanh nghiệp đang gặp phải đó là vấn đề đáo hạn, mua lại trước hạn trái phiếu. Hay gánh nặng về chi phí vận hành cũng đang là trở ngại lớn cho doanh nghiệp BĐS. Các doanh nghiệp đang phải cơ cấu lại cơ sở vật chất, cơ cấu về nhân sự cũng phải điều chỉnh trong bối cảnh này.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng đang đối diện với vấn đề công nợ. Vị CEO DKRA Group nhận định, việc dòng tiền gặp khó kéo theo vòng xoay các khoản công nợ phát sinh từ việc nhận hay cung cấp sản phẩm dịch vụ bị đình trệ.

"Hiện nay, rất nhiều công ty không thanh toán chi phí dịch vụ cho các đơn vị môi giới BĐS mà chuyển sang trả bằng các sản phẩm BĐS. Tuy nhiên, các dự án BĐS cũng đang gặp khó khăn và thị trường cũng đang giảm thanh khoản. Phần lớn các doanh nghiệp được chi trả bằng sản phẩm BĐS thì cũng không bán được để có nguồn tiền hoạt động", ông Lâm nhìn nhận.

Doanh nghiệp phải "thắt lưng, buộc bụng"

Trong một buổi trò chuyện với Nhadautu.vn, ông N.V.H, Giám đốc một công ty BĐS ở TP.HCM nhìn nhận, chưa bao giờ thị trường lại khó khăn như trong năm 2022, doanh nghiệp không có giao dịch. Thông thường cuối năm thị trường rất sôi động thì thời điểm này cả nhân viên và công ty đang phải gồng mình.

"Từ tháng 10, công ty buộc phải giảm nhân sự. Thậm chí, trụ sở công ty cũng phải hạn chế sử dụng điện, nuớc... nhằm tối ưu chi phí", ông H. nói và chia sẻ rằng, đang phải bỏ tiền túi để duy trì công ty hoạt động.

Hay như Tập đoàn DK, doanh nghiệp thuộc dạng có tiếng ở thị trường phía Nam cũng buộc phải cắt giảm hơn 60% nhân sự. Từ quy mô rộng lớn, đến nay, doanh nghiệp còn phải nợ, chậm lương nhân viên.

"Từ mấy chục sàn môi giới, công ty hiện chỉ còn 3 sàn gộp về một vài địa điểm ở TP.HCM. Tình cảnh công ty vô cùng khó khăn, chưa từng trải qua...", M.H, Trưởng phòng truyền thông của công ty cho hay.

Trước bối cảnh thị trường khó khăn, theo ông Lâm, ở ngay chính công ty của mình, một thông điệp được đưa ra trong năm 2023 chính là "thắt lưng, buộc bụng". Phải tối ưu tất cả các chi phí, thận trọng trong sử dụng ngân sách và phải đảm bảo yếu tố hiệu quả.

Còn bàn về giải pháp, kiến nghị cho các doanh nghiệp, ông Lâm cho rằng, cần tối ưu chi phí vận hành, cắt giảm nhân sự hiện hữu. Tuy nhiên, cần phải giữ bộ khung nhân sự chủ chốt. Song song, đó cần phải xem lại chiến lược của doanh nghiệp, xem lại những điểm mạnh, điểm yếu để lựa chọn hướng đi phù hợp. Cơ cấu lại danh mục tài sản, doanh mục đầu tư.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp có trái phiếu cần chủ động phương án trả nợ với các lô trái phiếu sắp đáo hạn. Chủ động tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư ngoại. Đồng thời, cần áp dụng công nghệ vào việc quản lý, bán hàng giúp tiết kiệm chi phí.

Một điểm rất quan trọng trong bối cảnh hiện nay đó là doanh nghiệp cần ưu tiên phát triển những dự án chiến lược có pháp lý hoàn thiện và tránh việc đầu tư dàn trải.