Doanh nghiệp bất động sản đau đầu xoay tiền trả nợ trái phiếu

Dự án vướng mắc pháp lý không thể bán hàng, việc tiếp cận các nguồn vốn khó khăn đang khiến cho nhiều doanh nghiệp bất động sản cạn tiền, trong khi đó áp lực trả nợ và đáo hạn trái phiếu ngày càng lớn.

Hơn 6.000 tỉ đồng trái phiếu nguy cơ chậm trả trong tháng 6

Thống kê của VietstockFinance về báo cáo tài chính quý I/2024 của 108 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, tính đến ngày 31.3.2024, tổng nợ vay đạt 255.000 tỉ đồng, tăng 5% so với thời điểm đầu năm, tương ứng 12.000 tỉ đồng. Tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn cuối quý I/2024 là hơn 490.000 tỉ đồng, tăng 4% so với đầu năm. Trong đó, 15 doanh nghiệp có tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, với phần lớn là doanh nghiệp bất động sản nhà ở.

Với đặc thù doanh nghiệp địa ốc, lượng tồn kho phần nào thể hiện tiềm năng phát triển dự án, doanh thu tương lai. Tuy nhiên, lượng tồn kho lớn sẽ là quả bom nổ chậm nếu dự án vướng mắc pháp lý, tiếp cận vốn khó khăn khiến dự án kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ kinh doanh, lợi nhuận doanh nghiệp.

Và quan trọng nhất đó là không bán được hàng thì doanh nghiệp không có dòng tiền khiến áp lực trả nợ vay cũng như đáo hạn trái phiếu ngày càng lớn. Công ty Cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) vừa có báo cáo về thị trường trái phiếu với những con số đáng lo ngại.

Theo dữ liệu công bố trong báo cáo này thì trong tháng 6.2024, số trái phiếu có nguy cơ chậm trả gốc và lãi trị giá khoảng 6.900 tỉ đồng. Trong đó có 5.800 tỉ đồng giá trị trái phiếu là của các Công ty TNHH DCT Partners Việt Nam, Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Ngọc Minh, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova, Công ty cổ phần Hưng Thịnh Land, đã từng chậm trả lãi trái phiếu trong năm 2023. VIS Rating đánh giá các tổ chức phát hành này có khả năng cao sẽ chậm trả nợ gốc do dòng tiền yếu và nguồn tiền mặt cạn kiệt.

Áp lực ngày càng lớn vì kinh doanh lao dốc

Xét nhóm trái phiếu đáo hạn trong tháng 6.2024 có “tiền sử” chậm trả lãi trong năm 2023, DCT Partners Việt Nam là doanh nghiệp có lượng trái phiếu giá trị lớn nhất, đạt 2.000 tỉ đồng. Đây là lô trái phiếu phát hành ngày 28.6.2021, đáo hạn ngày 28.6.2024. Trước đó, vào tháng 4.2023, DCT Partners Việt Nam đã thống nhất với các trái chủ về việc điều chỉnh lãi suất trái phiếu từ 10%/năm lên 12,3%/năm đối với kỳ tính lãi từ ngày 28.6.2022 đến 28.6.2023, lãi suất áp dụng đối với các kỳ tính lãi còn lại là lãi suất cố định 10%/năm.

Năm 2023, DCT Partners Việt Nam đã chi 246,25 tỉ đồng để trả lãi trái phiếu và có sự chậm trễ so với kế hoạch. Doanh nghiệp cho biết, nguyên nhân là do quy định siết dòng tín dụng ảnh hưởng đến việc thanh toán của khách hàng và kế hoạch thanh toán lãi trái phiếu của công ty.

Về hoạt động kinh doanh, thông tin tài chính mới nhất được DCT Partners Việt Nam công bố là số liệu năm 2023. Theo đó, tính tới cuối năm 2023, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu là 4 lần, tương ứng 2.700 tỉ đồng nợ phải trả; dư nợ trái phiếu gấp 3 lần vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên trong năm 2023, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế chỉ có 8 tỉ đồng.

Ngoài các doanh nghiệp nêu trên, trong số trái phiếu có nguy cơ chậm trả gốc/lãi trong tháng 6.2024 có hơn 1.000 tỉ đồng trái phiếu thuộc các tổ chức phát hành nhóm ngành bất động sản dân cư. VIS Rating lưu ý, các tổ chức phát hành này có biên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao trung bình trong 3 năm qua thấp hơn 10%, thậm chí bị âm và nguồn tiền để trả nợ đến hạn ở mức cạn kiệt.

Trong 12 tháng tới, sẽ có khoảng 19% lượng trái phiếu đang lưu hành với tổng giá trị là 221.000 tỉ đồng sẽ đáo hạn. Ước tính 10% trong số này có rủi ro chậm trả lần đầu cao, tập trung chính ở các ngành bất động sản dân cư.

Bên cạnh đó, số nợ ngắn hạn của các công ty bất động sản trên sàn cũng ở mức cao so với nhiều năm, nên áp lực trả nợ trong ngắn hạn cũng ở mức cao.

VIS Rating đánh giá khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở vẫn ở mức yếu. Tuy nhiên, một điểm cần chú ý là mức độ phân hóa về khả năng trả nợ sẽ ngày càng nới rộng. Với doanh nghiệp có các dự án tập trung ở phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân sẽ có nguồn lực tốt hơn rõ rệt và khả năng trả nợ cũng ở mức cao hơn.

Ngược lại, một số doanh nghiệp duy trì tình trạng khó khăn do trước đây tập trung khá nhiều vào các dự án mang tính chất đầu cơ cao. Năm 2024, nhu cầu đối với phân khúc này vẫn thấp, do đó, khả năng trả nợ của nhóm này sẽ ở mức yếu.