Doanh nghiệp bất động sản “bất động” vì tiền sử dụng đất

Bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất làm hàng loạt dự án bất động sản chậm trễ triển khai và khiến nhiều doanh nghiệp phát triển dự án lâm vào cảnh thiếu hụt tài chính.

Dự án “đứng hình” do tắc tính tiền sử dụng đất

Thời gian vừa qua, thị trường địa ốc diễn biến tích cực, hàng loạt doanh nghiệp bắt đầu “rục rịch” cuộc đua thâu tóm quỹ đất, triển khai dự án,... để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường thì nhiều doanh nghiệp có dự án lại không thể triển khai do “tắc” tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể triển khai bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất. Bởi các khó khăn trong khâu xác định giá đất.

Việc phê duyệt giá đất kéo dài, có thể mất đến vài năm, thậm chí hàng chục năm, không chỉ gây ra tình trạng đình trệ, mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp, bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.

Quy trình kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất không thể dự đoán chính xác cũng gây ra khó khăn cho doanh nghiệp trong việc dự báo và lập kế hoạch tài chính, khiến các doanh nghiệp đối mặt với rủi ro thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả nợ.

Đối với các dự án được áp dụng tính tạm tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.

Dẫn chứng trong thời gian qua, không ít doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao. Nhiều doanh nghiệp đã hoàn thành dự án và bàn giao cho người dân phải đối mặt với chi phí tài chính “khổng lồ” khi UBND tỉnh, thành phố rà soát lại tiền sử dụng đất. Trước đó, các dự án này được UBND tỉnh, thành phố sử dụng giải pháp tạm tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp có thể triển khai xây dựng dự án.

Bất cập liên quan đến tiền sử dụng đất không chỉ làm lãng phí tài nguyên đất đai, gây thiệt hại về kinh tế cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến cả thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.

Cụ thể, việc các dự án chậm trễ vì không giải quyết được tiền sử dụng đất, tạo nguy cơ mất niềm tin từ nhà đầu tư và khách hàng. Ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín và khả năng triển khai, hoàn thành dự án theo đúng tiến độ của doanh nghiệp bất động sản, khiến nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, từ đó làm giảm khả năng phục hồi của thị trường.

Ách tắc định giá đất cũng là nguyên nhân chính khiến hàng chục nghìn căn nhà bị ‘treo’ sổ hồng. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người mua nhà trong việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản, thế chấp vay vốn ngân hàng, ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt của người dân khi không xin nhập học được cho con vì không nhập được khẩu. Mà còn tiềm ẩn rủi ro phát sinh tranh chấp pháp lý, kiện tụng và bồi thường.

Doanh nghiệp thêm “nặng gánh”

Hành lang pháp lý mới có hiệu lực thi hành vào 1-8 đã có nhiều điểm mới để tháo gỡ những bất cập, tắc nghẽn trong khâu định giá đất tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, VARS cho rằng, bảng giá đất mới được áp dụng trong thời gian tới với mức giá tăng cao cũng gây nhiều lo ngại, khiến doanh nghiệp thêm “nặng gánh” đến “bất động”. Đây cũng là yếu tố gây rủi ro về tăng giá bán bất động sản.

Theo đó, bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai, trong đó có tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn hơn trong việc thu xếp đủ nguồn lực tài chính để có thể hoàn thành nghĩa vụ. Do chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu thành phần xây dựng giá thành bất động sản nên tiền sử dụng đất tăng cao.

Để đảm bảo mức lợi nhuận kỳ vọng, doanh nghiệp sẽ xem xét đến việc điều chỉnh giá bán bất động sản cao hơn. Trong khi đó, ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản tại một số thành phố lớn, đặc biệt là thủ đô Hà Nội đã liên tục thiết lập mặt bằng cao mới trong suốt thời gian qua. Nếu tiếp tục tăng, e rằng cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân sẽ trở lên khó khăn. Điều này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy về an sinh xã hội.

Trao đổi với VARS, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS cho biết, thị trường đang tồn tại một số vấn đề về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai:

Thứ nhất, tại một số địa phương đã duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, mức giá đưa ra được đánh giá tương đối cao. Do việc xác định giá chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, được thực hiện bằng cách so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch như sản phẩm đấu giá. Trong khi nguồn cung sản phẩm này khan hiếm, khiến mức giá đấu trúng thường bị đẩy lên cao, làm mức giá của thửa đất cần định giá được duyệt cao theo.

Thứ hai, đối với một số thị trường bất động sản đang chưa hồi phục, việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng 2 năm gần đây, có thể trùng với thời điểm thị trường bất động sản còn đang trong giai đoạn nóng sốt, là bất hợp lý, sẽ dễ dẫn đến việc xác định giá đất không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại.

Thứ ba, sai phạm trong việc thẩm định giá làm thất thu ngân sách nhà nước trong thời gian qua khiến các cán bộ địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý. Để “an toàn” trong việc định giá nhằm tránh rủi ro bị xem xét trách nhiệm về sau, cán bộ địa phương thường lựa chọn duyệt giá đất ở mức cao hoặc chậm trễ trong việc phê duyệt. Do đó, những dự án đã được phê duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai sớm thường cao hơn rất nhiều so với mặt bằng, khiến hiệu quả kinh doanh của dự án thấp, thậm chí có nguy cơ lỗ. Trong khi, những dự án chưa được xác định giá đất thì bị đình trệ, chậm tiến độ.

“Để giải quyết tình trạng này, tôi cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới. Cần quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ. Và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới”, ông Chung chia sẻ.

Ông Nguyễn Văn Lợi, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đất Vàng Hải Dương, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS cũng kiến nghị, Nhà nước cần xem xét và tính toán lại tiền sử dụng đất đối với các dự án đã được phê duyệt tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phản ánh có thời điểm và phương pháp tính chưa hợp lý.

Đồng thời, miễn tiền phạt chậm nộp cho doanh nghiệp nếu có kết luận về việc các dự án nói trên được xác định giá chưa hợp lý. Với các dự án mới, đang hoàn tất thủ tục phê duyệt và chưa đóng tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý Nhà nước nên chốt thời điểm và phương pháp tính với doanh nghiệp để doanh nghiệp tính toán được chi phí và hiệu quả của dự án khi làm.