Dò “khẩu vị” dòng vốn ngoại

Bất động sản luôn là một lĩnh vực hấp dẫn với hoạt động M&A (mua bán, sáp nhập). Với dư địa tăng trưởng lớn và những bước tiến về pháp lý thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá cao trong mắt khối ngoại.

Bức tranh M&A toàn cầu

Trong công bố hồi tháng 7/2024, Boston Consulting Group (BCG) cho hay, sự cẩn trọng trong bối cảnh nền kinh tế còn ẩn chứa nhiều yếu tố khó đoán định đang là trạng thái chính của thị trường M&A toàn cầu.

Tổng giá trị các thương vụ trong nửa đầu năm 2024 tuy cao hơn so với cùng kỳ năm trước, đạt 1.033 tỷ USD (tăng 4%), nhưng vẫn thấp hơn so với mức trung bình 10 năm qua ở mức 1.500 tỷ USD.

Theo BCG, trong nửa đầu năm 2024, số thương vụ lớn (có giá trị hơn 500 triệu USD) cũng thấp hơn mức trung bình 10 năm, phản ánh tâm lý thận trọng của các bên tham gia M&A ngay cả khi điều kiện kinh doanh được cải thiện.

Hết quý II/2024, thị trường ghi nhận 14 thương vụ rất lớn (giá trị hơn 10 tỷ USD), trong khi mức trung bình là 9 thương vụ mỗi quý trong thập kỷ qua. Điều này cũng phần nào cho thấy, thị trường M&A toàn cầu vẫn đang trong giai đoạn phục hồi - tích luỹ.

BCG cho rằng, trên bình diện toàn cầu, các yếu tố thúc đẩy hoạt động M&A trong thời gian tới bao gồm sự chuyển động tích cực của xu hướng kỹ thuật số, chuyển dịch năng lượng và nhu cầu củng cố/cải thiện mô hình kinh doanh trong tương lai.

Còn theo khảo sát hồi giữa năm 2024 của KPMG, M&A sẽ tăng trưởng trong nửa cuối năm 2024 và sang năm 2025. Kết quả khảo sát 200 người đứng đầu các tổ chức/người đưa ra quyết định M&A tại các công ty lớn và quỹ đầu tư tư nhân cho thấy, đa phần lạc quan đối với thị trường M&A. Các nhà giao dịch kỳ vọng số lượng thương vụ M&A sẽ tăng mạnh trong nửa cuối năm 2024 và kéo dài sang năm 2025.

Người tham gia khảo sát cho biết, lãi suất cao và định giá của người mua/người bán chênh lệch là những yếu tố chính kìm hãm các giao dịch từ đầu năm 2024 đến nay. Hiện tại, việc lãi suất bắt đầu giảm sẽ đủ để kích thích các giao dịch lên mức tương đương mức đỉnh gần nhất của chu kỳ M&A.

Bất động sản vẫn “hot”

Trong bức tranh chung của thị trường toàn cầu, lĩnh vực M&A tại Việt Nam có những điểm nhấn đáng chú ý. Trong đó, cùng với việc dòng tiền tiếp tục chảy mạnh vào thị trường khu vực và trong nước, bất động sản nổi lên như là “mảnh đất màu mỡ” được dòng vốn ngoại hướng đến.

Thời gian qua, thị trường M&A trong nước ghi nhận một số diễn biến đáng chú ý. Chẳng hạn, Tập đoàn Kim Oanh (Việt Nam) hợp tác với NTT Urban Development, Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi Co Ltd (Nhật Bản) để phát triển dự án Khu dân cư The One World quy mô 50 ha tại Bình Dương, hay như Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) đã mua lại 25% cổ phần trong dự án Paragon Đại Phước quy mô 45,5 ha từ Tập đoàn Nam Long (Việt Nam) với giá khoảng 26 triệu USD.

Các phân khúc được quan tâm nhất gồm bất động sản công nghiệp và hậu cần, nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê và dự án phức hợp.

Thương vụ khác đến từ một doanh nghiệp Đài Loan (Trung Quốc) - Tripod Technology Corporation đã mua lại một lô đất công nghiệp rộng 18 ha tại Bà Rịa - Vũng Tàu từ Sonadezi Châu Đức với giá 250 triệu USD…

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), 9 tháng đầu năm, có 11 thương vụ M&A được giao dịch thành công, với tổng giá trị 9/11 thương vụ đạt hơn 1,8 tỷ USD (2 thương vụ chưa công bố giá trị giao dịch). Còn theo số liệu do Avison Young Việt Nam cung cấp, trong 2 năm qua có13 thương vụ M&A nổi bật, tổng giá trị khoảng gần 3 tỷ USD.

Các thống kê cũng cho thấy, những nhà đầu tư tới từ Nhật Bản, Singapore, Mỹ đang là những “tay chơi” lớn trên thị trường khi khối lượng giao dịch từ đầu năm 2024 đến nay chiếm khoảng 70% giá trị.

Trong một diễn biến khác, trong tháng 10/2024, Nihon M&A Center Holdings mới thành lập ASEAN to Global Capital (AtoG Capital) - một công ty con chuyên về quản lý quỹ để hỗ trợ các doanh nghiệp Nhật Bản mở rộng sang khu vực ASEAN, trong đó có Việt Nam.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện Nihon M&A Center Việt Nam cho hay, tại thị trường Việt Nam, doanh nghiệp này đã hoàn tất trên 8 thương vụ mỗi năm, với giá trị trung bình dao động từ 10-50 triệu USD.

Với việc chính thức gia nhập thị trường lần này, Nihon M&A Center Việt Nam mong muốn thúc đẩy các doanh nghiệp tại ASEAN phát huy hết tiềm năng trên thị trường toàn cầu, đặc biệt là các doanh nghiệp tầm trung.

M&A “bám trend”

Trao đổi với các thành viên thị trường, điểm chung mà Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được đó là sự quan tâm của bên mua chủ yếu gắn với những phân khúc đang hấp dẫn từ nguồn cầu lớn.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, biến động kinh tế thế giới gồm căng thẳng địa chính trị, kết quả các cuộc bầu cử trong năm 2024 và chuỗi cung ứng dịch chuyển, tiếp tục ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư toàn cầu. Trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, Việt Nam vẫn được xem là “thỏi nam châm” thu hút đầu tư nhờ sự năng động và tiềm năng lớn.

Các nhà đầu tư gốc Á, cụ thể là Bắc Á, tiếp tục “săn lùng” tài sản tại Việt Nam để gia tăng danh mục, tận dụng thời điểm thị trường giảm tốc. Đồng thời, nhà đầu tư đến từ các thị trường trưởng thành như châu Âu, châu Mỹ đang tìm cách tăng cường sự hiện diện tại Việt Nam.

Theo lãnh đạo Avison Young Việt Nam, nhóm nhà đầu tư nước ngoài quen thuộc và hoạt động tích cực nhất trên thị trường Việt Nam phần lớn đến từ Đông Bắc Á (Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan, Hồng Kông - Trung Quốc) cũng như từ khu vực Đông Nam Á (Singapore, Malaysia). Các phân khúc được quan tâm nhất gồm bất động sản công nghiệp và hậu cần, nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê và dự án phức hợp.

Theo đại diện Savills Hà Nội, hiện nay, dòng vốn ngoại có xu hướng ưu tiên các doanh nghiệp tư nhân hơn là doanh nghiệp nhà nước nhờ vào tính linh hoạt và khả năng thích ứng nhanh trong vận hành. Quy mô và tổng mức đầu tư rất đa dạng và sẽ thay đổi tùy thuộc vào từng phân khúc phát triển.

Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam thiếu nguồn cung ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là bất động sản nhà ở và bất động sản công nghiệp. Do đó, các nhà đầu tư muốn tận dụng cơ hội khi thị trường tái cơ cấu, chuẩn bị cho giai đoạn phát triển tiếp theo để gia tăng thị phần.

Khu vực ven TP.HCM gồm Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh và các địa lân cận như Bình Dương, Đồng Nai (Biên Hòa và Nhơn Trạch), Long An, Vũng Tàu (Phú Mỹ) đang là tâm điểm chú ý. Tuy nhiên, giá đất ở đây đang tăng nhanh, cộng thêm hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư (như đường Vành đai 3 đi qua Nhơn Trạch), càng làm bên bán giữ kỳ vọng cao về dự án.

Trong khi đó, ở phía Bắc, phía Tây và vùng lân cận Hà Nội cũng đang sôi động, phản ánh qua các dự án gần đây của Vinhomes tại Hưng Yên và Hải Phòng, giai đoạn 3 dự án Lumi Hanoi của CapitaLand... Ở miền Trung, Đà Nẵng dự báo chứng kiến hoạt động M&A khởi sắc hơn trong thời gian tới, nhất là khi Tập đoàn Adani (Ấn Độ) công bố đầu tư 2 tỷ USD vào cảng Liên Chiểu.

Bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Bộ phận Môi giới và Đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, các nhà đầu tư tới từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc đang hoạt động tích cực. Bên cạnh đó, dòng vốn từ Mỹ và châu Âu cũng ngày càng quan tâm hơn tới thị trường Việt Nam. Trong đó, các phân khúc được chú ý nhiều nhất gồm bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp và bất động sản thương mại.

Theo đại diện Savills Hà Nội, hiện nay, dòng vốn ngoại có xu hướng ưu tiên các doanh nghiệp tư nhân hơn là doanh nghiệp nhà nước nhờ vào tính linh hoạt và khả năng thích ứng nhanh trong vận hành. Quy mô và tổng mức đầu tư rất đa dạng và sẽ thay đổi tùy thuộc vào từng phân khúc phát triển.

Dù vậy, dòng vốn này đặc biệt chú trọng đến các dự án có khả năng phát triển bền vững và đáp ứng đúng nhu cầu thị trường hiện tại để gia tăng chất lượng sản phẩm và trải nghiệm của người dùng. Ngoài ra, vấn đề pháp lý cũng được ưu tiên do ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ thực hiện dự án, cấu trúc giao dịch và kế hoạch tài chính của nhà đầu tư.