Định giá thị trường nhà đất thế nào để 'sát thực tế'?

Nhiều lô đất xung quanh chẳng có công trình tiện ích nào vẫn được thổi giá cao chót vót.

Trước năm 2010, người Việt thường định giá đất theo giá vàng. Một mét vuông đất khu vực này định giá bao nhiêu chỉ vàng, khu vực kia mấy lượng vàng... Sau năm 2010 khi lãi suất ngân hàng tăng, thì người dân bắt đầu định giá đất bằng giá của năm trước cộng với lãi suất ngân hàng (khoảng 10% một năm).

Như vậy không làm gì cả thì mỗi năm đất cũng tăng 10%. Tiếp theo là định giá theo nhu cầu của thị trường, khi một người mua cố gắng mua bằng được một lô căn nhà trên đường đó với giá cao thì ngay lập tức các nhà khác sẽ được áp theo giá đó. Và sau đó mỗi năm tự động cộng thêm 10%.

Đất ở gần các dự án xây dựng khu đô thị thì neo theo mức tăng giá của các khu vực đó. Do chủ đầu tư của các khu đô thị đều đi vay với lãi suất cao và cộng nhiều chi phí phát triển bất động sản vào giá đất, nên giá tại các khu vực phát triển đô thị từ đất nông nghiệp thường tăng gấp nhiều lần giá đất ban đầu.

Vì thế những lô đất xung quanh các khu đô thị cũng ăn theo với mức tăng tương ứng trong khi thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất thấp. Vậy nên thực chất người mua cuối cùng đã phải gánh chịu tất cả chi phí từ lúc hình thành bất động sản đất ở cho đến thời điểm mua bán chứ không chỉ là thuế.

Tôi cho rằng nên công khai đưa các tiêu chuẩn định giá đất vào luật. Định giá đất sử dụng các tiêu chí nào: Lợi nhuận kinh doanh trên đất, lãi suất ngân hàng, khoảng cách đến các công trình phúc lợi càng gần thì định giá càng cao...

Khi mà người dân có thể tự xác định được giá trị thật của đất tại mọi thời điểm thì sẽ không có chỗ cho việc thổi giá vô tội vạ. Khi mà tốc độ tăng giá đất nhỏ hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng ( hiện nay là 6%) thì chẳng ai còn mặn mà ôm nhiều đất nữa.

Chỉ khi đó, cái gọi là "giá thị trường" mới được xác lập sát với thực tế. Còn hiện nay thì mỗi năm người dân cứ tự động cộng thêm 10% vào giá đất để giao dịch, hoặc có biến động gì thì thổi lên 20 -30%, hoặc các cò lái tự đẩy giá để hưởng chênh lệch cao khiến người có nhu cầu mua ở thực sự không thể mua nổi, cũng không đủ tiền đền bù kịp.