Định giá thị trường BĐS 2023: Tâm lý NĐT vẫn đang ở thế "phòng bị"

Đánh giá thị trường BĐS 2023 cho thấy sự chuyển biến ngày càng tích cực nhờ sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ. Tuy nhiên, tâm lý nhà đầu tư vẫn đang ở thế “phòng bị”: “chậm mà chắc”, vô cùng “thận trọng” trước các quyết định của mình.

Tâm Lý Nhà Đầu Tư Là “Chậm Mà Chắc”

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, một khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam với 500 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này đã mang đến những con số đáng chú ý về tâm lý nhà đầu tư khi đánh giá thị trường BĐS 2023. Theo đó, dữ liệu khảo sát cho biết, chỉ có 21% doanh nghiệp được khảo sát đánh giá các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đến nay thực sự có tác động tích cực, rất tích cực tới tâm lý nhà đầu tư.

Phần lớn các doanh nghiệp còn lại đều cho rằng, sau một thời gian quan sát và theo dõi, không thấy được sự chuyển biến thực sự và rõ rệt của thị trường nên khách hàng/nhà đầu tư sau khi ổn định tâm lý, vẫn xác định “chậm mà chắc”, vô cùng “thận trọng” trước các quyết định của mình. Bên cạnh đó, đánh giá thị trường BĐS 2023 ở giai đoạn này, nhiều nhà đầu tư đã nhận thấy cơ hội tích cực, sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán nhà đất, lại đang bị chôn vốn, phải tập trung giải quyết hết các áp lực tài chính từ các khoản vay đầu tư trước đó.

Chính bởi vậy, mà sức mua của thị trường BĐS 2023 ở thời điểm hiện tại vẫn chưa thực sự mạnh. Lượng giao dịch vẫn tập trung chính ở các phân khúc dự án BĐS phục vụ nhu cầu ở thực, hướng tới nhóm khách hàng mua ở thực. Sức mua từ nhóm khách hàng đầu tư vẫn chưa lớn. Thị trường dù khởi sắc hơn so với các tháng đầu năm và năm ngoái nhưng nhìn chung, vẫn còn đối mặt nhiều khó khăn.

Đánh Giá Thị Trường BĐS 2023: Nguồn Vốn Là Vấn Đề "Nan Giải"

Một trong những yếu tố đưa đến các nhận định, đánh giá thị trường BĐS 2023 là nguồn vốn. Ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Chánh văn phòng Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, cùng với các vấn đề về pháp lý thì “nguồn vốn” là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp bất động sản trong suốt thời gian qua. Cũng qua cuộc khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, có tới hơn 70% doanh nghiệp cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy được tác động tới doanh nghiệp.

Nguyên nhân là bởi, một nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại vẫn đang bị vướng mắc về pháp lý. Do đó, chỉ khi nào các vướng mắc về pháp lý được giải quyết thì các doanh nghiệp mới tiến hành xử lý đến khó khăn về nguồn vốn.

Ngoài ra, một nhóm các doanh nghiệp đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn lại gặp khó khăn do khó hấp thụ vì lãi suất vẫn đang ở ngưỡng cao mặc dù đã được điều chỉnh giảm nhiều nấc trong thời gian qua. Một nhóm các doanh nghiệp còn lại thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó. Thậm chí, đến tận bây giờ, sau gần 5 tháng ban hành, gói tín dụng 120 nghìn tỷ vẫn chưa có cơ hội được phát sinh dư nợ.

30% doanh nghiệp còn lại ghi nhận tác động tích cực của những chính sách được ban hành thời gian qua thuộc nhóm có nhu cầu, cần giải quyết các vấn đề liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu. Sau khi nghị định số 08/NĐ-CP và một số động thái từ phía Ngân hàng Nhà nước, huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi.

Nhóm ngành bất động sản xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023 với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Nhiều doanh nghiệp đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ.

Tuy nhiên, ông Quỳnh cũng cho biết, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Nếu các vấn đề của thị trường không được giải quyết một cách triệt để, doanh nghiệp sẽ khó có thể tiếp cận cũng như hấp thụ nguồn vốn mới bởi cùng với các khó khăn của thị trường, sức khỏe doanh nghiệp bất động sản đã suy yếu từ lâu. Một nhóm các doanh nghiệp còn lại thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó.