MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Định giá đất vượt xa giá trị thật: Mồi lửa cho khủng hoảng lan rộng?

Thị trường bất động sản không thể lành mạnh khi giá đất được dựng lên từ các cuộc mua đi bán lại giữa nhà đầu tư, chứ không xuất phát từ nhu cầu thực. Đó chính là mồi lửa châm ngòi cho khủng hoảng, tạo nên một nền kinh tế ảo và đầy rủi ro sụp đổ.

Bảng giá đất – một công cụ lẽ ra phải phản ánh trung thực giá trị sử dụng của bất động sản – đang ngày càng bị chi phối bởi các giao dịch đầu cơ. Thực trạng này không chỉ đẩy người dân ra khỏi giấc mơ an cư mà còn đẩy thị trường rơi vào trạng thái lệch pha, tiềm ẩn nguy cơ vỡ bong bóng trong tương lai gần nếu không có sự can thiệp kịp thời.

Giá đất đang bị “ảo hóa” bởi kỳ vọng lợi nhuận

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá đất hiện tại phần lớn không còn phản ánh nhu cầu thật mà là sản phẩm của những kỳ vọng sinh lời từ giới đầu tư. Khi các giao dịch chủ yếu đến từ nhà đầu cơ, giá bị đẩy lên qua nhiều tầng chuyển nhượng – F1 bán cho F2, F2 lại bán cho F3 – và cứ thế giá tăng theo các vòng tay, hoàn toàn tách rời khỏi giá trị sử dụng thực tế.

Điều đáng lo ngại là hệ thống pháp lý hiện hành lại công nhận các giao dịch đầu cơ này là “giao dịch thật”, lấy đó làm căn cứ để xây dựng bảng giá đất. Điều này đã vô tình hợp pháp hóa mức giá phi thực, khiến người dân – đặc biệt là những người có nhu cầu nhà ở thực, sống bằng lương – ngày càng xa rời khả năng sở hữu nhà.

Ba hệ lụy nguy hiểm đe dọa nền kinh tế

Thứ nhất, người dân mất dần cơ hội an cư. Giá đất tăng phi mã đẩy giá thành sản phẩm bất động sản lên cao, làm giảm sức mua và khiến thị trường mất cân đối nghiêm trọng.

Thứ hai, doanh nghiệp sản xuất bị ảnh hưởng khi chi phí thuê đất tăng cao, kéo theo giá hàng hóa tăng, làm giảm sức cạnh tranh – nhất là trong bối cảnh hàng hóa nhập khẩu giá rẻ từ Trung Quốc đang tràn vào mạnh mẽ.

Thứ ba, mức thuế người dân phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng bị đội lên do dựa trên bảng giá bị thổi phồng. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi tài chính hợp pháp của họ.

Thị trường thiếu vắng người mua thật: Rủi ro đóng băng rõ rệt

Tuy vẫn có nhà đầu tư tham gia thị trường, nhưng phần lớn không hướng đến người sử dụng cuối cùng. Người có nhu cầu ở thực – điểm “chốt hạ” của chuỗi giá trị bất động sản – gần như không thể tiếp cận nổi. Khi thiếu người mua thật, giao dịch sẽ chững lại. Đó chính là ngưỡng rủi ro, nơi thị trường có thể rơi vào trạng thái đóng băng hoặc thậm chí vỡ bong bóng.

Không thể chỉ cảnh báo – Cần hành động quyết liệt và đồng bộ

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng: Nhà nước đã nhận diện được các bất cập và đang triển khai nhiều giải pháp để kiểm soát thị trường.

Trước hết, cần siết chặt minh bạch trong giao dịch bất động sản. Việc thành lập các trung tâm dữ liệu đất đai và hệ thống sàn giao dịch do Nhà nước quản lý sẽ giúp hạn chế tình trạng làm giá và đầu cơ, đồng thời tăng khả năng giám sát của cơ quan chức năng.

Thứ hai, chính sách thuế cần đánh trực diện vào động cơ đầu cơ: áp thuế theo thời gian nắm giữ, đánh thuế cao với “lướt sóng” ngắn hạn và các trường hợp bỏ hoang, găm đất. Khi đầu cơ không còn “ngon ăn”, thị trường sẽ trở nên lành mạnh hơn.

Thứ ba, cần đẩy nhanh thủ tục hành chính để thúc đẩy các dự án triển khai nhanh chóng, tạo nguồn cung thực chất và ổn định. Đây là giải pháp then chốt để bình ổn thị trường một cách bền vững.

Không thể tiếp tục để thị trường bất động sản vận hành dựa trên những cơn sốt ảo và kỳ vọng đầu cơ. Đã đến lúc phải hành động quyết liệt bằng những biện pháp tổng thể, từ minh bạch hóa dữ liệu, kiểm soát giao dịch đến cải cách thuế và rút ngắn thủ tục. Chỉ khi đó, thị trường mới thực sự phục vụ cho người dân – chứ không phải trở thành nơi “đánh bạc” của giới đầu cơ.