Định giá cổ phiếu BĐS Việt Nam đang khá rẻ, song áp lực vẫn còn nhiều trong 3-6 tháng tới

Chứng khoán VNDirect mới đây đã có báo cáo cập nhật về ngành bất động sản.

Thanh khoản của các DN BĐS còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn

Ngay từ đầu năm 2023, VNDirect nhận thấy ngày càng gia tăng DN BĐS gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản, trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm. VNDirect ước tính khoảng 37.642 tỷ đồng (+306,4%) trái phiếu doanh nghiệp BĐS (TPDN) sẽ đáo hạn trong Q2/23 và 65.905 tỷ đồng (+13,3%) trong nửa cuối 2023.

Bên cạnh đó, vào giữa tháng 2/2023, 54 tổ chức phát hành TPDN đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản. VNDirect ước tính khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong 2023 (~90% đến từ DN BĐS). Ngoài ra, chúng tôi ước tính tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các DN BĐS niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán cao như năm 2011

Cần những chính sách quyết liệt hơn nhằm giảm bớt áp lực thanh khoản cho các DN BĐS

Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì ngày 17/02, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp với thị trường BĐS 1) đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các DN BĐS khó khăn, 2) tiếp tục cấp tín dụng với dự án BĐS có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay, 3) đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân (tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã phát hành trong giai đoạn 2013-16). Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành. VNDirect cho rằng những chính sách này nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho DN BĐS trong ngắn hạn.

Bên cạnh giúp DN BĐS tháo gỡ khó khăn về thanh khoản trong thời gian tới, VNDirect cho rằng khôi phục niềm tin của người mua nhà cũng là một vấn đề cấp thiết để thị trường BĐS có thể “đảo chiều”.

Tăng cường trách nhiệm xã hội của các ngân hàng đảm bảo những dự án đang xây dựng có thể bàn giao đến khách hàng. VNDirect quan sát hiện có nhiều dự án đang đình trệ/chậm tiến độ thi công so với kế hoạch do gặp vấn đề thanh khoản, điều này có thể làm tình hình trở nên mất kiếm soát hơn khi người mua nhà lo ngại và dừng trả nợ vay mua nhà.

Hạ lãi suất vay mua nhà: Agribank đã thông báo giảm lãi suất cho các đối tượng kinh doanh BĐS gặp khó khăn. VNDirect kỳ vọng sẽ có thêm nhiều ngân hàng thương mại sẽ giảm lãi suất cho vay hỗ trợ thị trường BĐS trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, VNDirect kỳ vọng xu hướng lãi suất tăng sẽ tiệm cận điểm đảo chiều từ Q2/23 nhờ lãi suất huy động hạ nhiệt 1) Lãi suất điều hành của FED có thể đạt đỉnh vào Q2/23, giúp giảm áp lực lên tỷ giá và lãi suất của Việt Nam, 2) NHNN sẽ chủ động hơn trong việc hỗ trợ thanh khoản cho thị trường thông qua nghiệp vụ thị trường mở hoặc mua ngoại tệ để tăng dự trữ ngoại hối, 3) nhu cầu tín dụng chậm lại do tăng trưởng kinh tế giảm tốc và thị trường BĐS ảm đạm.