04/11/2021 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Định giá cổ phiếu bất động sản: nhìn vào đâu?

Dù con sóng lớn BĐS còn kéo dài sang Q1/2022 nhưng cơn sốt cổ phiếu Bất động sản đã chững lại sau phiên 4/11 với hàng loạt mã giảm mạnh, thậm chí sàn. Giới đầu tư đánh giá doanh nghiệp BĐS dự trên quỹ đất, các dự án được lên kế hoạch triển khai, mở bán và kỳ vọng vào hạch toán lợi nhuận Q4/2021.

Vậy khi cơn sóng kỳ vọng đấy đã bị chững lại, tạo nên xu hướng tìm về cùng cân bằng của nhóm cổ phiếu BĐS, động lực nào sẽ tiếp tục đưa cổ phiếu đi lên sau khi cân bằng và quan trọng hơn, yếu tố nào sẽ phân hoá các Doanh nghiệp BĐS khi đâu đâu cũng thấy các DN được tung hô với quỹ đất lớn, dự án lớn ?

ĐẦU TIÊN LÀ PHÂN LOẠI

Thường thì mình hay phân thành 2 nhóm là BĐS nhà ở và BĐS - Khu công nghiệp.

Xét từ góc nhìn kỳ vọng hạch toán doanh thu - lợi nhuận.

Đối với nhà ở: Doanh nghiệp chỉ được ghi nhận doanh thu khi bàn giao dự án nên sẽ có độ trễ tương đối sau khi bán hàng. Việc xác định điểm rơi lợi nhuận là tối quan trọng. Kỳ vọng này đã được thể hiện suốt thời gian qua.

Đối với nhóm khu công nghiệp: Ghi nhận 1 lần và ghi nhận liên tục trong thời gian cho thuê tuỳ DN. Lưu ý đến tiến độ đền bù, giải phóng thi công hạ tầng, tệp khách hàng chính tại mỗi khu công nghiệp, các ưu đãi về chính sách của Nhà nước.

Xét từ góc nhìn QUỸ ĐẤT

Quỹ đất thể hiện tầm nhìn của DN. Nên việc kỳ vọng vào DN có quỹ đất rộng cũng là dễ hiểu. TUY NHIÊN, khả năng vận hành, khai thác tạo ra dòng tiền từ quỹ đất là cái quan trọng không kém, nhất là giai đoạn phân hoá tới.

Muốn khai thác được thì cần gì ?

- Tính pháp lý về loại đất (Sự nhất quán về loại hình sử dụng đất và dự án của DN) hay về quy hoạch, về xây dựng ( tiến trình cấp các loại giấy phép thế nào).

- Tiến độ đền bù giải toả đất nếu có. Không giải toả được thì cũng rất khó khai thác.

- Thời gian thi công, khai thác hay mở bán dự kiến. Việc đầu tư dựa theo kỳ vọng sẽ bị ảnh hưởng nhiều tư các tin xấu về dự án Doanh Nghiệp

- Sức khoẻ tài chính ( Tiềm lực & cơ cấu ) vững vàng sẽ đảm bảo khả năng thực hiện khai thác trơn tru hơn. Có thể nhìn vào các chỉ số nợ và đòn bẩy, lượng tiền và tương đương tiền,...

YẾU TỐ NĂNG LỰC BÁN HÀNG

Dự án tốt chỉ có thể cho doanh thu tốt với năng lực bán hàng tốt. Lưu ý về chỉ số về tỷ lệ người mua trả tiền trước.

TẠM KẾT :

Cổ phiếu đã hoặc đang đầu tư và đánh giá cao : DRH, KBC, NLG, LDG,..

CP BDS có rất nhiều, mình không thể nghiên cứu và đánh giá hết các Doanh nghiệp ở đây. Hy vọng bài viết có thể hỗ trợ NĐT giai đoạn tới.

Thân ái!

* Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân không phải hô hào mua bán. NĐT nên nghiên cứu trước khi thực hiện đầu tư.

Nếu bài viết, bổ ích các bạn nhớ like, follow mình nhé để đón đọc các bài viết mới hay hơn, chất lượng hơn.