DIG: Những giao dịch...bất thường!

Liên tục nhiều giao dịch thoả thuận diễn ra với khối lượng lớn, cổ đông lớn bán lô nhỏ hơn 5% cho cá nhân/tổ chức mà không công bố thông tin, cổ phiếu được nâng đỡ tốt ngay cả khi làn sóng Covid thứ 2 tại Việt Nam xảy ra, một lượng lớn cổ phiếu (hơn 80%) tập trung tại không quá 100 nhà đầu tư… đó là ghi nhận của KSI trong thời gian gần đây về diễn biến của cổ phiếu DIG .

Vậy DIG sở hữu những tài sản gì hấp dẫn mà nhiều tổ chức, “đại gia” nắm giữ và giao dịch như thế? Theo chân KSI cùng soi DIG qua kính hiển vi tài chính nhé.

“TIỀM NĂNG” TỪ QUỸ ĐẤT LỚN Ở NHỮNG VỊ TRÍ ĐẮC ĐỊA:

Sở hữu quỹ đất tiềm năng lớn với chi phí vốn rất rẻ so với mặt bằng chung các DN cùng ngành, dễ hiểu vì sao DIG cực kỳ tiềm năng. RNAV/share của DIG theo thu thập thông tin, tìm hiểu giá thị trường, qui hoạch 1:500 các dự án tương tự trong từng khu vực, KSI ước tính rNAV của DIG là hơn 95.000đ/CP, hơn 7 lần so với thị giá của DIG.

Tuy nhiên, hai chữ “tiềm năng” cũng chỉ dừng lại ở đó. Việc triển khai dự án diễn ra khá chậm, kéo dài qua nhiều năm. Song sóng đó, giá đền bù giải phóng mặt bằng ngày một tăng, luật đất đai thay đổi khiến thủ tục triển khai đã chậm càng thêm chậm, buộc công ty phải thay đổi cách thức bán hàng linh động theo hai hướng bán sỉ lô lớn đối với đất nền và bán lẻ thu nguồn tiền ngắn hạn đối với phân khúc căn hộ.

Việc triển khai chậm các dự án ngoài các tác động tiêu cực kể trên, trên thực tế còn mang lại các lợi ích từ việc tăng giá đất nền tại nhiều khu vực. Ví như cầu Cát Lát khởi công, hay sân bay Long Thành khởi công từ 2021 thì giá đất nền tại khu vực Đại Phước hay Long Thành sẽ tăng mạnh. Trong khu vực Long Thành, gần đây chúng tôi quan sát thấy Đất Xanh cũng đã và đang triển khai bán hàng 92 ha, khu đất này DXG đấu giá mua lại từ Công ty TNHH MTV Tổng công ty cao su Đồng Nai với giá trị 3.060 tỷ đồng. Qua đó có thể thấy, nếu DIG “chốt non” bán hiện trạng khu Long Tân 332 ha cũng thu về hơn 11.042 tỷ đồng, hay hơn 15.000 tỷ đồng đối với dự án Đại Phước. Tất nhiên, kịch bản bán “lúa non” này khó xảy ra, vì chẳng ai mong muốn vì mức giá 33 tỷ/ha là mức giá thấp không tưởng, trong khi vị trí Đại Phước hay Long Tân gần như đắc địa nhất khu vực Long Thành Đồng Nai, với sự kết nối thuận tiện đến Quận 2 và các tỉnh thành khác thông qua Cao Tốc Long Thành – Bến Lức.

Trở lại với GEM Sky World, Đất Xanh – Hà An đang bán với giá thị trường khoảng 18,8 triệu đồng/m2 đã bao gồm VAT. Xa sân bay Long Thành, về hướng Aqua City tại thành phố Biên Hòa, Novaland đang bán với giá 40 triệu đến 50 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí và tiến độ thanh toán.

DOANH NGHIỆP TĂNG TRƯỞNG CHẬM VÀ ỔN ĐỊNH

KQKD trong 5 năm gần đây tăng trưởng lũy tiến (CAGR-tạm dịch) 13.25%, ROE chưa đến 10%, nhìn thoáng qua có vẻ không mấy hấp dẫn với nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán, đặc biệt khi so với cơ hội đầu tư vào các cổ phiếu cùng ngành hoặc khác ngành.

Tuy nhiên, công tác quản trị tài chính, DIG cũng đã sắp xếp hoán đổi cổ phần, tái cơ cấu, thoái vốn các khoản đầu tư dàn trãi, chiếm tỷ trọng không đáng kể, bảng cân đối kế toán đã tinh gọn hơn.

NÚT THẮT TỪ GIÁ CỔ PHIẾU

Ù lì, nặng mông, giảm dần đều, công ty tư nhân mang đậm phong cách nhà nước… là những cụm từ được nhà đầu tư nhìn nhận về DIG trên con đường cổ phiếu này thăng hoa rồi lao dốc từ khi Bộ Xây Dựng thoái vốn. Tuy nhiên, mỗi người có nhiều góc nhìn và sự lựa chọn tương xứng với góc nhìn đó. KSI đang có 1 góc nhìn và muốn hỏi quý nhà đầu tư, “đã bao giờ các Anh/Chị đầu tư bất động sản với tiềm năng tăng giá 7 lần và được trả lãi cố định trong thời gian chờ đợi tăng giá?”

KSI xem DIG như 1 khoản đầu tư bất động sản với số vốn bỏ ra tùy túi tiền nhà đầu tư, có ít đầu tư ít, có nhiều đầu tư nhiều, không cần phải có 2 tỷ đồng để sở hữu 1 miếng đất 104 m2 của GEM SKY WORLD. Bên cạnh đó, DIG hàng năm trả cổ tức bằng tiền hoặc cổ phiếu, 2018 cổ tức 7% tiền mặt kèm 5% cổ phiếu, 2019 dự kiến cổ tức 10%, 10 đến 15% cổ tức cho năm 2020. Với giá thị trường 12.000 đồng, tỷ suất cổ tức DIG xấp xỉ 8.3% - cao hơn so với lãi suất gửi tiết kiệm.

Ở 1 góc nhìn khác, với các nhà đầu tư theo trường phái của Phil Town (tác giả quyển sách Pay Back Time – Ngày đòi nợ), thì DIG là công ty có tài sản ngầm lớn, cổ tức chi trả hàng năm đều đặn, có thời điểm rõ ràng cho việc hiện thực hóa tiềm năng quỹ đất thành lợi nhuận mang về cho cổ đông từ sau năm 2021, nhà đầu tư hoàn toàn có thể sử dụng số tiền nhàn rỗi của mình giải ngân đều mỗi tháng, “mua đến chết” và chờ đến ngày thu hoạch với giá trị thu hoạch như ước đoán của chúng tôi, 95.000 đồng/cổ phiếu.

Chúng tôi lưu ý, góc nhìn này chỉ phù hợp cho các nhà đầu tư dài hạn, không sử dụng margin. Nhà đầu tư ngắn hạn có thể tìm kiếm lợi nhuận khi giá cổ phiếu biến động trong vùng giá từ 11.000 đến 14.000 đồng/cổ phiếu. Ngưỡng 14.000đ là kháng cự mạnh trong 12 tháng gần đây, đã nhiều lần test nhưng chưa vượt qua được.

Theo kinh nghiệm của chúng tôi, để tháo gỡ nút thắt trên, DIG cần đợi chờ nhiều nhân tố kết hợp. Trong đó có 3 nhân tố quan trọng:

⦁ Cơ cấu cổ đông đậm đặc, hoặc có sự đồng thuận cao, cương quyết nắm giữ, chỉ bán khi đạt được lợi nhuận kỳ vọng. Xét cơ cấu cổ đông của DIG chính thức được công bố, chúng tôi chưa nhận thấy nhóm nào có thể thực sự giữ quyền kiểm soát hay chi phối. Chỉ khi tham dự đại hội cổ đông chúng tôi mới thực sự nhận thấy, chỉ 100 nhà đầu tư đã giữ hơn 80% lượng cổ phiếu của doanh nghiệp. Hầu hết cổ đông lớn đếu mua giá quanh 19.200 đồng từ Bộ Xây Dựng và sau đó được mua phát hành them giá 13.000, chúng tôi ước tính giá bình quân của nhóm cổ đông lớn không dưới 16.000 đồng nếu không có các hoạt động mua từ tài khoản vệ tinh bên ngoài. Như vậy, mức độ đậm đặc là có, nhưng cần lắm sự đồng thuận từ các nhóm cổ đông.

⦁ Có kết quả kinh doanh ấn tượng hoặc chất xúc tác khác tác động đến thị trường. Với tốc độ tăng trưởng 13.5%/năm, ROE dưới 10%, thì chưa đủ tạo xúc tác hấp dẫn nhà đầu tư ngắn hạn.

⦁ Biên an toàn lớn, đây là yếu tố chúng tôi đánh gia quan trọng nhất, giá trị thực cổ phiếu phải chênh lệch cao so với giá thị trường.

Nhân tố (ii) và (iii) chúng tôi đã nhìn thấy trong tầm nhìn 2 năm tới, riêng nhân tố (i) là điều KSI không chắc chắn nhất và chúng tôi nghĩ là nguyên nhân khiến giá cổ phiếu suy giảm trong thời gian qua. Thị trường chứng khoán là nơi mua của người chán bán cho người cần, KSI hi vọng các nhà đầu tư thấu triệt phương pháp đầu tư dài hạn đọc bài viết này có thể tận dụng cơ hội để có được khối tài sản lớn trong tầm nhìn 2 năm tới, tất nhiên cơ hội có thể đến sớm hơn nếu nút thắt (i) được tháo gỡ.

Hãy theo dấu KSI – nơi “cơ bản, nghiêm túc, đam mê” sẽ đồng hành cùng nhà đầu tư.