Điều chỉnh thiết kế, quy hoạch: 'công cụ' giúp doanh nghiệp tối đa hóa lợi nhuận?

Hàng loạt dự án đô thị xin điều chỉnh quy hoạch đã gặp phải sự phản đối của cộng đồng cư dân, nhưng nhiều trường hợp vẫn được các cơ quan chức năng "hợp thức hóa". Vậy tại sao doanh nghiệp (DN) lại muốn điều chỉnh quy hoạch, và việc xin điều chỉnh này liệu có dễ?

Thời gian qua có nhiều dự án tại các thành phố lớn sau khi nhận giấy phép đầu tư đã được điều chỉnh lại quy hoạch và thiết kế theo hướng có lợi cho chủ đầu tư. Để được phê duyệt, dự án phải đảm bảo diện tích tối thiểu dành cho không gian “rỗng” như sân chơi cho trẻ nhỏ, cảnh quan xanh…

Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau, sau đó, những diện tích dành cho sinh hoạt chung và riêng mà những diện tích tiện ích này càng hẹp dần để phục vụ lợi ích của chủ đầu tư.

Đơn cử, tại dự án Tân Tây Đô do Công ty Cổ phần đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư đã bị thay đổi thiết kế ban đầu được phê duyệt, kéo theo nhiều hệ lụy xấu mà người mua nhà phải chịu trong suốt gần năm năm qua.

Hậu quả nghiêm trọng nhất là việc gần 13.000 m2 diện tích sử dụng chung trên hợp đồng mua bán của cư dân HHB KĐT Tân Tây Đô đã không được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà và đất, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền tài sản của khách hàng.

Cụ thể, theo một hợp đồng mua bán số TTĐCTHHB-2106/HĐMB được ký kết giữa Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát và khách hàng ghi rõ diện tích đất sử dụng chung là 16.072 m2. Tuy nhiên, khi được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích sử dụng chung chỉ còn 3.307 m2. Vậy phần diện tích sử dụng chung là gần 13.000 m2 đã biến mất đi đâu?

Người dân toà nhà HHB, Tân Tây Đô căng băng rôn phản đối chủ đầu tư

Lý giải tại sao có sự hao hụt diện tích so với hợp đồng mua bán, văn bản trả lời của Sở TN&MT Hà Nội ghi: Căn cứ điểm a, khoản 3, Điều 49, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định: Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

Quá bức xúc, người dân mua nhà đã tìm đến cơ quan chức năng để hỏi hồ sơ thiết kế ban đầu của dự án trên. Tuy nhiên, đến nay, theo khách hàng vẫn chưa tìm thấy hồ sơ thiết kế trên.

Không chỉ câu chuyện diện tích chung, việc mập mờ trong quy hoạch và hồ sơ thiết kế còn kéo theo hàng loạt câu chuyện mà người dân mua nhà tại tòa HHB phải chịu. Cụ thể, các tiện ích của cư dân HHB hiện nay đã không được coi trọng, như sân chơi cho trẻ đã biến thành quán cà phê, sân tenis để kinh doanh thu lời…

Cho dù việc điều chỉnh quy hoạch này còn tạo ra hệ lụy lâu dài như tạo gánh nặng lên giao thông, dịch vụ công cộng, y tế… Vậy tại sao chủ đầu tư có thể “lái” thiết kế, quy hoạch dễ dàng như vậy? Mà không chỉ riêng dự án trên, nhiều dự án khác cũng đã thay đổi diện tích đáng kể so với thiết kế, quy hoạch ban đầu.

Hiện nay, một dự án dù lớn hay nhỏ để được cấp phép phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn trong luật đã quy định trong các văn bản pháp luật như: Luật xây dựng, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật quy hoạch, Luật quy hoạch đô thị…và vô số văn bản luật thông tư, nghị định đi kèm, không những thế dự án còn phải phù hợp với quy hoạch của vùng, địa phương, vượt qua đánh giá tác động về dân số, về môi trường, về giao thông…

Ngoài ra, để được cấp giấy phép xây dựng, dự án cần phải vượt qua nhiều vòng thẩm định của các cơ quan ban ngành chuyên môn có thẩm quyền. Điều 32, 33, 34 Luật xây dựng 2014 trong mục 5 quy định về thẩm định phê quyệt quy hoạch xây dựng đã quy định chi tiết những hạng mục dự án cần đáp ứng để được thông qua.

Thủ tục cấp phép một dự án và những yêu cầu nghiêm ngặt để một dự án được thông qua vô cùng chặt chẽ, phức tạp đến mức không ít các doanh nghiệp than phiền cho rằng quy định chồng chéo, nhiều cơ quan quản lý khiến việc cấp phép diễn ra rất mất thời gian, tiền bạc và công sức…

Tuy nhiên, một dự án được cấp phép khó khăn bao nhiêu thì việc thay đổi quy hoạch một dự án lại đơn giản bấy nhiêu.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, để thay đổi quy hoạch một dự án chủ đầu tư chỉ cần trình để án thay đổi quy hoạch lên cấp có thẩm quyền duyệt dự án đó và chỉ cần sự đồng ý của cơ quan này và cơ quan liên quan là dự án sẽ được thay đổi quy hoạch.

Khi điều chỉnh quy hoạch đã lược bỏ rất nhiều bước quan trọng so với khi duyệt quy hoạch như trong các vấn đề: Xem xét những thay đổi đó có phù hợp với phù hợp với quy hoạch của vùng, địa phương, vượt qua đánh giá tác động về dân số, về môi trường, về giao thông…

Quy định mở trong luật là lỗ hổng mà nhiều chủ đầu tư dự án dựa vào để “lái” dự án đã được phê duyệt điều chỉnh lại nhằm tối đa hóa lợi nhuận.

Như trong trường hợp tòa HHB khu đô thị Tân Tây Đô nói trên, Sở TN&MT Hà Nội đã căn cứ chính vào bản kê của Chủ đầu tư Hải Phát để cấp sổ đỏ cho cư dân. Chính sự dễ dãi của chính quyền và sự vô cảm vì lợi ích của chủ đầu tư đã đem đến cho cư dân mua nhà tại đây nhiều hậu quả xấu cả về tinh thần và sức khỏe trong suốt năm năm qua.

Hoặc như dự án Kim Chung - Di Trạch, sau gần 10 năm “đắp chiếu”, khu đô thị mới này bất ngờ được điều chỉnh mở rộng diện tích quy hoạch từ 138,1ha lên 146,7ha, không những thế quyết định này cũng đồng nghĩa với việc dự án sẽ thoát diện thu hồi một cách ngoại mục.

Dự án Kim Chung - Di Trạch được điều chỉnh quy hoạch sau nhiều năm "đắp chiếu"

Hiện nay, không hiếm dự án lớn tại các khu đất vàng chủ đầu tư đã xin thêm được mật độ xây dựng, mật độ dân số, thu hẹp diện tích sử dụng chung, công trình công cộng và đằng sau đó là những lợi nhuận khổng lồ.

Chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư khi xin cấp phép dự án đã ra sức làm “đẹp” sau đó xin điều chỉnh quy hoạch theo chủ đích của chủ đầu tư. Đương nhiên, việc này lợi ích cuối cùng thuộc về chủ đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp là khách hàng mua nhà tại dự án cũng như môi trường sống, cơ sở hạ tầng, giao thông, tiện ích đi kèm… tại khu vực dự án được xây dựng.