[DIỄN ĐÀN CẢI CÁCH TTHC] Doanh nghiệp "khó thở" với quy trình 5 bước triển khai dự án nhà ở

Quy trình 5 bước thực hiện các dự án nhà ở thương mại tiếp tục vấp phải nhiều ý kiến phản ứng từ phía doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản.

UBND TP.HCM vừa thống nhất đề xuất của Sở Xây dựng TP tại công văn số 2363 ngày 6.3.2020 về quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.

Theo đó, quy trình 5 bước thực hiện dự án nhà ở thương mại gồm: Bước 1, thực hiện thủ tục “quyết định chủ trương đầu tư”; Bước 2, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Bước 3, giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Bước 4, xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất; Bước 5, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Trong Văn bản số 42 gửi UBND TP.HCM mới đây, đại diện cho các doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, dự án nhà ở có chi phí đầu tư rất lớn và thường phải mất khoảng 5 - 7 năm để thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thi công các công trình cơ sở hạ tầng, móng, mới hội đủ điều kiện huy động vốn. Do vậy, doanh nghiệp mong muốn nộp tiền sử dụng đất sau khi dự án bất động sản đã được triển khai xây dựng.

Cụ thể, nếu tại Bước 4, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trước khi được công nhận là chủ đầu tư; dự án vẫn chưa được thẩm định thiết kế; chưa được cấp giấy phép xây dựng; chưa được triển khai thi công thì không phù hợp với các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bản dưới Luật.

Đến Bước 5, doanh nghiệp mới được công nhận chủ đầu tư, mới được thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và mới được thi công xây dựng các công trình của dự án (thời gian thi công mất 2 - 3 năm mới đủ điều kiện huy động vốn). Quy định này không phù hợp với các quy định của Luật Xây dựng và cũng không đúng với thực tiễn hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà ở.

Nếu phải nộp tiền sử dụng đất tại Bước 4, doanh nghiệp bị chôn vốn nhiều năm, làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá thành nhà ở mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Vì vậy, Hiệp hội đề nghị UBND Thành phố và các sở, ngành xem xét lại để hoàn thiện quy trình 5 bước thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.

Cụ thể, 3 bước đầu Hiệp hội thống nhất theo đề xuất của Sở Xây dựng tại Công văn số 2363/SXD-PTĐT. Bước 4, Hiệp hội đề nghị sửa đổi theo hướng: Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng, giao Sở Xây dựng tổ chức thực hiện.

Bước 5, đề nghị hoàn thiện lại là: Lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án theo quy định; giao Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính tổ chức thực hiện.

Riêng quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư (đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp), ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đề nghị UBND Thành phố và các sở, ngành xem xét, phê duyệt quy trình 4 bước như sau:

Bước 1: Chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; Bước 2: lập thủ tục trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng dự án; Bước 3: thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng, triển khai đầu tư xây dựng; Bước 4: xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án.

Một lãnh đạo công ty địa ốc thừa nhận, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gồng mình lên để thực hiện dự án. Quy trình thực hiện dự án 4 bước, 5 bước không quan trọng mà quan trọng là mất bao lâu để thực hiện các bước đó. "Nếu đổi bước 4 xuống thành bước 5, các doanh nghiệp đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì khi đó các chủ đầu tư đều hoàn thành nộp tiền sử dụng đất".

Về phía cơ quan quản lý, hồi tháng 2/2020, tại buổi gặp gỡ với các doanh nghiệp bất động sản, ông Võ Văn Hoan - Phó Chủ tịch UBND TPHCM đã trả lời doanh nghiệp rằng theo quy trình 5 bước, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trước thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi mới làm thủ tục xây dựng.

"Bởi nếu cho nộp sau khi đã tiến hành xây dựng thì dẫn đến nhiều doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất" - ông Hoan bày tỏ quan điểm.