Địa ốc xoay xở kích cầu

Một số chủ đầu tư phía Bắc công bố chiết khấu cao, giãn thời hạn thanh toán dài gấp đôi trước đây hoặc cam kết thuê lại nhà.

Tại một dự án quy mô gần 500 căn hộ, dự kiến bàn giao cuối năm nay ở Hoài Đức, Hà Nội, nhân viên môi giới đang chào khách trả thẳng và thanh toán trước tiến độ 50-70% sẽ được giảm giá từ 300 triệu đến nửa tỷ đồng tùy diện tích căn hộ (66 m2 đến hơn 100 m2). Mức giảm này tương ứng với tỷ lệ 9% và 12% tổng giá trị căn hộ. Đồng thời, người mua nhà giai đoạn này còn được hưởng thêm một số ưu đãi khác với trị giá lên đến gần trăm triệu đồng.

Tương tự, một dự án chung cư đang xây dựng ở Long Biên bàn giao năm sau cũng có chính sách cho khách hàng sử dụng vốn tự có, trả trước 95% giá trị căn hộ được hưởng khuyến mại đến gần 20% giá bán trước VAT.

Ví dụ, một căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 101 m2 có giá bán trước thuế gần 4,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi áp dụng chính sách này, giá căn hộ sẽ chỉ còn khoảng 3,34 tỷ đồng (giảm hơn 850 triệu đồng so với giá niêm yết) sau khi trừ hết các ưu đãi trong trường hợp người mua trả ngay tiền. Trong đó, người mua thanh toán 30%, tương đương xấp xỉ 1,1 tỷ đồng khi ký hợp đồng mua bán và 30 ngày sau đó trả nốt 65%, tương đương 2,38 tỷ đồng.

Cách dự án này khoảng 3 km, một khu căn hộ khác đã đi vào sử dụng cũng đang có tổng ưu đãi lên đến 25% cho khách hàng trả tiền một lần. Hay một dự án đang triển khai khác ở Văn Quán, Hà Đông cũng có chiết khấu 6-15% cho khách hàng thanh toán sớm.

Theo khảo sát của VnExpress, ngoài chiết khấu cho khách trả thẳng vượt tiến độ, một số chủ đầu tư còn đang có nhiều chính sách khác cho nhóm khách vay ngân hàng như kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc 18-24 tháng, hỗ trợ lãi suất 2-5 năm, giãn tiến độ thanh toán... Trước đây, người mua nhà đa phần thường chỉ được hỗ trợ lãi suất cố định 12 tháng đến 18 tháng. Như vậy, chính sách hiện tại của một số chủ đầu tư nới thời gian hỗ trợ lãi nhiều gấp hai, ba lần.

Cũng có dự án chỉ cần khách thanh toán 15% cho đến khi nhận nhà mà vẫn kèm các hỗ trợ khoản vay như trên. Hay như một dự án tại Thanh Trì đã bàn giao nhưng vẫn còn quỹ căn 3 và 4 phòng ngủ, chủ đầu tư cũng áp dụng chính sách cho khách nhận nhà ở ngay mà chỉ cần trả trước nửa tiền, phần còn lại trả trong một năm hoặc có cơ chế thanh toán chậm 2 năm.

Bên cạnh đó, một vài dự án còn có chính sách riêng với khách mua bất động sản để đầu tư. Một chủ đầu tư dự án ở khu vực phía Đông Hà Nội hỗ trợ người mua chi phí hoàn thiện nhà cùng cam kết lãi suất thuê 9,5% mỗi năm trong 36 tháng đầu. Tương tự, chủ đầu tư một dự án chung cư ở Hà Đông cũng cam kết với khách mua đầu tư sẽ thuê lại căn hộ với mức lợi nhuận từ khoảng 140 triệu đến hơn 210 triệu tương ứng với các căn 1, 2 và 3 phòng ngủ trong một năm. Như vậy, cam kết này tương đương với mức lợi nhuận khoảng 10% một năm.

Ông Lưu Thanh Tuấn, Tổng giám đốc Hoa Việt Land, nhận định những biện pháp kích cầu như giảm giá sản phẩm, hỗ trợ người mua như trên là hết sức cần thiết thiết để kích cầu khi một số doanh nghiệp cũng rất cần đẩy nhanh hàng tồn để quay vòng dòng tiền. Trong báo cáo gần đây, SSI Research cũng cho rằng thời gian qua các chủ đầu tư đã đưa ra "nhiều chính sách bán hàng sáng tạo".

Còn nhà sáng lập, kiêm Tổng giám đốc EZ Property Phạm Đức Toản cho biết các chính sách kích cầu này cho thấy tình trạng khát vốn của các đơn vị phát triển bất động sản.

"Chủ đầu tư bất động sản đang tìm mọi cách xoay xở, thu dòng tiền về sớm để thanh toán các chi phí, cũng như nợ ngân hàng. Tuy nhiên, đây cũng chỉ là các giải pháp tình thế trong bối cảnh thị trường vẫn xấu như hiện tại", ông Toản nói.

Cũng theo ông, trong giai đoạn nóng sốt trước đây, một số sản phẩm bị doanh nghiệp định giá cao. Đến nay, thị trường khó tiêu thụ, chủ đầu tư đưa ra chính sách giảm giá và cũng đến lúc giá bất động sản cần được điều chỉnh để trở về sát hơn giá trị thực. Chuyên gia này ví dụ một dự án căn hộ với vị trí tại huyện Hoài Đức sau khuyến mại, đơn giá vẫn còn trên 40 triệu đồng mỗi m2 là khá cao. Do vậy, nhiều khách hàng vẫn có tâm lý e ngại hay tiếp tục chờ bắt đáy.

Thực tế, một số chính sách chiết khấu hàng trăm triệu đồng một căn hộ cũng xuất hiện từ cuối quý I, nhưng theo ghi nhận của VnExpress, lượng giao dịch trên thị trường khi đó cũng chưa thể đột biến. Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết trong báo cáo đầu tháng 6 rằng tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường trong quý I chỉ khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

VARS cho rằng niềm tin của khách hàng vào thị trường bất động sản chưa phục hồi. Đồng thời, một lượng khách hàng cũng gặp khó khăn tài chính do tình hình kinh tế chung.

Ở giai đoạn hiện nay, ông Phạm Đức Toản lưu ý khách mua nhà có tiền để thanh toán sớm cần hết sức cẩn trọng, lựa chọn dự án của các chủ đầu tư có năng lực, theo dõi sát sao tiến độ. Theo ông, những yếu tố này sẽ phần nào phản ánh nguồn tiền khách hàng thanh toán sớm có thực sự được chủ đầu tư đổ vào dự án hay sử dụng cho các mục đích khác.

"Trước đây, thị trường Hà Nội cũng từng có trường hợp một chủ đầu tư ở Hà Đông thu trước tiền, cùng cam kết tặng diện tích sàn thương mại cho chủ căn hộ mua đợt ưu đãi, nhưng đến nay khoảng chục năm vẫn chưa bàn giao nhà", ông Toản nói. Với các cam kết về lợi nhuận hay thuê lại, chuyên gia này nói rằng khách hàng cũng cần cẩn thận bị "giăng bẫy" bởi hầu như cam kết không có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Thị trường thứ cấp cũng vừa ghi nhận một chính sách khá mới mẻ khi một doanh nghiệp bắt tay cùng một ngân hàng cung cấp gói vay mua nhà ưu đãi cho người mua lại sản phẩm tại một dự án đại đô thị phía Đông. Theo đó, người mua thứ cấp sẽ được ân hạn gốc 24 tháng và hưởng lãi vay chỉ từ 7% một năm.

Thực tế theo SSI Research, nhiều khách mua tại dự án này sử dụng đòn bẩy tài chính cao, gặp áp lực thanh khoản đã phải cố gắng bán lại tài sản với mức lỗ có thể lên tới 40%. Còn nhà sáng lập Tổng giám đốc EZ Property nhìn nhận chính sách này là để gỡ khó cho chính đơn vị phát triển dự án và ngân hàng khi chuyển được nợ từ người mua sơ cấp sang thứ cấp, tránh phát sinh nợ xấu. Sau khi hết thời gian ân hạn gốc, lãi, một số khách hàng mua sơ cấp không có tiền để đóng tiếp đã chấp nhận bỏ khoản cọc tương đương 30% giá trị ban đầu của bất động sản và không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Do đó, ông Toản cho rằng nhà đầu tư thứ cấp nếu muốn mua cũng không nên nhìn nhận đây là một chính sách ưu đãi và nên thận trọng.