Địa ốc năm 2024 có thể qua vùng đáy nhưng chưa hết khó khăn

Một số chuyên gia cho rằng, theo đúng chu kỳ, đến năm quý II/2025 thị trường bất động sản mới tiến vào giai đoạn khởi sắc.

Trong một báo cáo công bố vào quý I, đơn vị nghiên cứu Batdongsan đưa ra dự báo quý II/2024 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản "đảo chiều". Tuy nhiên, ở báo cáo mới nhất, đơn vị này đã điều chỉnh thận trọng hơn khi nhận định, sớm nhất là quý III/2024, điều này mới diễn ra.

Lý giải về sự thận trọng trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, cho biết xét từ các yếu tố như thời gian cần để các bộ Luật mới thẩm thấu vào thị trường, tăng trưởng kinh tế năm 2024 và diễn biến tâm lý người mua nhà. Năm 2024 sẽ chỉ là năm bắt đầu chu kỳ "đảo chiều" của bất động sản, còn sớm để nói đến sự phục hồi và tăng trưởng.

Đơn vị này cũng nhấn mạnh sự "đảo chiều" ở đây không phải là thị trường sẽ hết khó và tiến ngay vào giai đoạn phục hồi. Đây chỉ là điểm kết thúc chu kỳ "đi xuống" của bất động sản. Từ điểm đảo chiều, thị trường sẽ tiến vào giai đoạn "đi ngang", thanh khoản ít nhiều có cải thiện nhưng khó tăng trưởng đột phá.

Ông Michael Kokalari, Giám đốc Nghiên cứu thị trường quỹ Vina Capital, cũng cho rằng giai đoạn đáy của thị trường đã qua. Ông dẫn chứng, thanh khoản cải thiện rõ sau động thái hạ lãi suất vay thế chấp từ phía ngân hàng. Lãi suất vay hạ thúc đẩy giao dịch tại một số dự án chung cư mở bán cuối năm đạt 80% giỏ hàng. Bất động sản cao cấp ở TP HCM, Hà Nội bắt đầu rục rịch tăng giá nhờ sự tham gia của nhóm đầu tư tài chính mạnh. Ngay cả đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường, gần đây giao dịch cũng có sự phục hồi nhẹ.

Ngoài ra còn có hoạt động dịch chuyển dòng tiền của nhóm nhà đầu tư giàu kinh nghiệm. Nếu 2022 khi lãi suất tăng mạnh nhóm nhà đầu tư có tài sản ròng cao đổ tiền vào ngân hàng, đầu năm nay dòng tiền này lại đáo hạn vào thị trường chứng khoán và hiện tại rục rịch trở về với bất động sản. Đây được xem là một chỉ báo sớm về dòng tiền đầu tư năm 2024 sẽ hướng trở về bất động sản.

Chia sẻ tại một tọa đàm mới đây, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định thị trường bất động sản 2024 sẽ là năm mà thách thức và cơ hội đang xen. Xét về cơ hội, kinh tế Việt Nam đang có 4 động lực tăng trưởng chính gồm; Trung Quốc mở cửa trở lại; Việt Nam đang đón đầu cơ hội dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn đầu tư toàn cầu; dịch vụ, tiêu dùng tăng trưởng khá khả quan; đầu tư công, chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội được đẩy mạnh.

Việt Nam đang sở hữu một nền tảng vĩ mô ổn định khi lạm phát thấp, tỷ giá vừa phải, rủi ro nợ xấu trong tầm kiểm soát. Áp lực tài chính cho bất động sản và lãi suất đang trên đà giảm, quy hoạch và cơ sở hạ tầng dần hoàn thiện và quan trọng nhất là thể chế pháp lý cho bất động sản đang trên đà hoàn thiện. Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Sang năm 2024, Quốc hội sẽ tiếp tục thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Rất nhiều tiền đề luật quan trọng dù chưa có hiệu lực trong năm tới, nhưng mang lại tác động tâm lý tích cực.

"Bất động sản khu công nghiệp, bất động sản nhà ở cho đội ngũ chuyên gia, nhà ở xã hội sẽ là những loại hình phục hồi từ năm 2024, các phân khúc khác sẽ cần những chuyển biến mạnh hơn trong chính sách", ông Cấn Văn Lực cho hay.

Tuy nhiên, song hành với cơ hội, ngành địa ốc còn rất nhiều thách cần bước qua. Đầu tiên là các rủi ro bên ngoài như kinh tế thế giới vẫn sẽ tăng trưởng chậm, tăng trưởng đầu tư tư nhân thấp, khả năng phục hồi du lịch khó đột biến. Thứ hai là tâm lý đầu tư đang thay đổi và rủi ro thị trường trái phiếu, tín dụng.

Theo ông Nguyễn Quang Thuần, Chủ tịch Fiin Group, câu chuyện dòng tiền vẫn khá ngặt nghèo với doanh nghiệp bất động sản. Bốn kênh vốn cho thị trường này là tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, người mua trả tiền trước và vốn hợp tác kinh doanh đều đang đối mặt thách thức lớn.

Năm 2024, ngân hàng dự kiến tiếp tục tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng, và bất động sản vẫn nằm trong nhóm bị theo dõi. Lãi suất vay hạ nhưng điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận vốn ngân hàng vẫn khó. Dòng tiền đầu tư vào địa ốc còn khiêm tốn, dẫn theo số liệu từ tổng cục thống kê, tiền gửi của dân vào ngân hàng vẫn tăng mạnh. Nếu 9 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi dân cư chỉ 2,92%. 9 tháng đầu năm 2023 đã lên mức 9,95%.

Điều này được dự báo còn tiếp diễn ở nữa đầu 2024 khi 3 tháng cuối năm, một lượng lớn tiền nhàn rỗi trong dân vẫn tìm về ngân hàng cho dù lãi suất đã giảm mạnh. Giá nhà neo cao, thu nhập người dân chịu ảnh hưởng, nỗi lo tiềm ẩn từ cơ chế lãi suất thả nổi, niềm tin vào thị trường vẫn yếu nên kỳ vọng kênh huy động vốn từ khách hàng phục hồi ngay là khó.

Ngoài ra, thống kê từ FinnRating, áp lực nợ trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2024 là gần 155.000 tỷ đồng, trong đó giá trị gốc trái phiếu là 122.200 tỷ và chi phí lãi dự kiến là 32.600 tỷ đồng. Doanh nghiệp địa ốc cũng nằm trong nhóm có tỷ lệ vi phạm nghĩa vụ nợ trái phiếu tăng gần 22,7% vào giữa tháng 11 năm nay trong tổng số 422.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đang lưu hành (bao gồm cả riêng lẻ và công chúng). Con số này chưa tính đến tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp được đàm phán lại để giãn hoãn theo quy định của Nghị định 08.

"Với bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay và chất lượng tín dụng của các doanh nghiệp tổ chức phát hành còn yếu, nhiều chủ đầu tư sẽ gặp khó trong việc tạo dòng tiền mới để có thể thực hiện các nghĩa vụ nợ trong năm 2024", ông Thuân nhận định.

Với ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, câu chuyện nguồn cung vẫn sẽ "nhức nhối" trong năm 2024. Hành lang pháp lý có thể khơi thông từ năm 2025, vướng mắc về thể chế pháp luật, phê duyệt các thủ tục, một số dự án đang nằm đợi phê duyệt phải tiếp tục chờ và chưa thể giải quyết dứt điểm. Điều này đồng nghĩa năm sau sẽ vẫn có ít dự án mới được triển khai ra thị trường. Thiếu dự án mới, doanh nghiệp sẽ khó khăn trong việc huy động dòng tiền từ các kênh đầu tư trái phiếu đến nguồn vốn từ người mua.

Phân tích về chu kỳ hoạt động của thị trường bất động sản từ năm 2024 trở đi, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, dựa trên kinh nghiệm từ các chu kỳ suy thoái trước đó, thị trường địa ốc phải đi qua 4 giai đoạn thăm dò - củng cố - khởi sắc - ổn định. Cụ thể hơn, giai đoạn thăm dò diễn ra từ quý II đến quý IV/2024; giai đoạn củng cố sẽ từ quý IV/2024 đến quý I/2025. Qua giai đoạn này, bất động sản mới tiến vào thời kỳ khởi sắc (dự kiến là từ quý II đến IV/2025) và vào giai đoạn ổn định ở quý I/2026 trở đi.

"Theo đúng chu kỳ này, nửa đầu năm 2024 thị trường sẽ chưa có chuyển biến lớn, nữa cuối năm sẽ bắt đầu xuất hiện thanh khoản trở lại nhưng chỉ ở mức "nhỏ lẻ". Phải đến đầu năm 2025 khi các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền và pháp lý mới bắt đầu thực sự khởi sắc tích cực", ông Quốc Anh nói.

Nguyên Tiêu