Đi tìm lời giải cho bài toán “cạn” nhà ở vừa túi tiền

Thị trường bất động sản Việt Nam đã dần “tăng nhiệt” nhờ động lực dẫn dắt từ nguồn cung mới và chính sách hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, sự gia tăng của nguồn cung được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc cao cấp, mới chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu về nhà ở của người dân. Còn nhu cầu của đại đa số người dân là nhà ở vừa túi tiền, lại đang bị “bỏ rơi", khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu ngày càng trầm trọng.

NHIỀU LÝ DO KHIẾN NHÀ Ở VỪA TÚI TIỀN DẦN BỊ XOÁ SỔ

Dữ liệu nghiên cứu của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2) đã “tuyệt chủng”, trong vài năm trở lại đây và rất khó, thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP. HCM.

VARS cho rằng, khó có thể “xuất hiện” nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM, bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ “đếm trên đầu ngón tay”. Trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án BĐS đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Lý giải nguyên nhân hạn chế nhà ở vừa túi tiền, theo VARS hiện nay các nhà đầu tư ít quan tâm đến loại hình này, do biên lợi nhuận thấp hơn so với các phân khúc cao cấp.

Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1 - 2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ.

Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.

Các nhà đầu tư ít quan tâm đến nhà ở vừa túi tiền do biên lợi nhuận thấp

Dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn. Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Cuối cùng, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, đại diện VARS cho rằng, thứ nhất, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước. Theo đó, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền.

Thứ hai, Nhà nước nên đẩy mạnh các dự án hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân để xây dựng nhà ở giá rẻ. Khu vực tư nhân sẽ đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển, trong khi Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý.

Thứ ba, song song với việc thúc đẩy nguồn cung, cơ quan quản lý Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ cầu mua nhà của người dân. Chính phủ có thể nghiên cứu thành lập quỹ nhằm hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ. Quỹ này có thể được bổ sung từ ngân sách nhà nước và từ các nhà đầu tư tư nhân. Quỹ sẽ công bố công khai và minh bạch thông tin về giá bán và giá thuê nhà, giúp người dân dễ dàng tiếp cận và so sánh, từ đó lựa chọn được các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của họ.

Đồng thời, quỹ cũng là cơ quan quản lý, tổng rà soát những cá nhân đã mua, thuê các dự án được quỹ này phát triển và tiến hành thu hồi lại nhà nếu phát hiện mua, bán sai quy định, làm giả tài liệu thu nhập và không kê khai tài sản đúng.

Ngoài ra, Nhà nước cần có chính sách để hạn chế động lực đầu cơ, cần sớm nghiên cứu áp dụng thuế bất động sản, hướng tới những chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất...

Đồng thời, Nhà nước cần thành lập các cơ quan hoặc ủy ban giám sát nhà ở, có biện pháp trừng phạt nghiêm khắc đối với các trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá trái phép.

MỞ RỘNG QUỸ ĐẤT LÀM NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VỪA TÚI TIỀN

Để cân bằng lại nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cho thị trường, mới đây, trong văn bản góp ý dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có những đề xuất tăng quỹ đất để phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Theo đó, ông Châu đề xuất nên thêm vào dự thảo về những điều ưu tiên giải quyết đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Từ đó, quy định này sẽ thúc đẩy việc cấu trúc lại thị trường bất động sản, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở đang lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ông Châu cho hay, muốn xây dựng nhà ở vừa túi tiền thì giá đất phải hợp lý. Nhưng hiện nay, để có một quỹ đất giá thấp là rất khó khăn. Các doanh nghiệp cho biết rất khó để có thể bắt đầu một dự án mới với giá thành vừa túi tiền, do muôn vàn chi phí khi lập dự án, cộng thêm với việc phải trả tiền đền bù đất theo giá thị trường khi giải phóng mặt bằng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM

Hơn nữa, Chủ tịch HoREA, quy trình phê duyệt của các cơ quan chức năng kéo dài, bởi từ lúc bắt đầu cho đến lúc được phê duyệt và đưa sản phẩm ra bán tối thiểu mất 3 - 5 năm. Thời gian càng dài, chi phí của dự án càng tăng cao và người chịu cuối cùng là người dân. Do đó, những nút thắt này vẫn phải gỡ càng nhanh càng tốt.

Đồng quan điểm với ông Châu, ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO cũng kiến nghị phải chú trọng quy hoạch và phát triển quỹ đất cho phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Nhằm khuyến khích các chủ đầu tư, giảm giá thành nhà ở, có thể cho phép quy hoạch tăng mật độ xây dựng trong các dự án nhà ở cao tầng. Tính toán tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm/giai đoạn, trong đó, quy định nhà ở vừa túi tiền chiếm đa số; quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị…

Bên cạnh đó, cần quan tâm hoàn thiện chính sách, pháp luật liên quan tới nhà ở vừa túi tiền; đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền. Đồng bộ các quy định về nhà ở túi tiền trong hệ thống pháp luật, chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở này.

Về tài chính và thuế, sử dụng công cụ thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ, hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thực, thêm nguồn lực tài chính phát triển nhà ở vừa túi tiền. Xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền. Có chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền.

Hơn nữa, phải đơn giản hóa hệ thống các thủ tục hành chính, áp dụng phần mềm, phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp. Đồng thời, cần có cơ chế rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp.

Cuối cùng, để tăng cung và kéo giá nhà xuống thấp, cần một giải pháp tổng thể bao gồm việc Nhà nước trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định.

“Khi cung cầu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội hài hòa, đáp ứng cơ bản nhu cầu của người dân thu nhập thấp và khi chính sách và thể chế đã hoàn thiện thêm một bước theo hướng thân thiện với phân khúc nhà ở này, nhà nước sẽ lại để cho thị trường đóng vai trò chính”, Chủ tịch Tập đoàn CEO nhấn mạnh.