Đền bù đất theo giá nào?

Thời gian này, tôi nhận được những trao đổi từ cựu lãnh đạo một Ủy ban của Quốc hội. Anh đã nghỉ hưu nhưng rất tâm huyết với tài chính đất đai, nên đọc rất kỹ các văn bản liên quan đến định giá đất. Anh đặt ra nhiều câu hỏi với tôi, thường là liên quan tới những khoảng thiếu nhất quán giữa các văn bản. - VnExpress

Ví dụ, anh nhận thấy Nghị quyết số 19 ban hành năm 2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai... có nội dung "Giá đất do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước". Nhưng 10 năm sau, Nghị quyết số 18 lại có nội dung "Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường".

Vậy cách nói về giá đất ở hai nghị quyết này có gì khác và giống nhau? Cụ thể là "bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước" khác gì với "có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường". Tôi chỉ biết giải thích rằng "chúng ta đang vận hành cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhưng lý luận về mô hình thị trường này lại chưa được xây dựng một cách hoàn chỉnh, vì vậy mà cách sử dụng thuật ngữ khó đạt độ chính xác cao".

Trên thế giới, có nhiều mô hình kinh tế thị trường, mô hình nào cũng phải thừa nhận giá trị hàng hóa tính bằng tiền được các bên tham gia mua và bán đồng thuận với nhau mà không có bất kỳ ép buộc hoặc tình thân nào. Sau đó là sự quy định của nhà nước về giá, dựa trên các trao đổi hàng hóa tự nguyện trên thị trường. Sự khác nhau giữa các mô hình thị trường chỉ ở chỗ nhà nước quy định như thế nào (sự can thiệp của nhà nước) để tác động vào thị trường sao cho tích cực hơn.

Quy định của Nhà nước về giá đất áp dụng cho khu vực công luôn là câu chuyện nan giải ở Việt Nam. Như thắc mắc của cựu lãnh đạo ở trên, "giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá trị thị trường" là mục tiêu đặt ra từ hàng chục năm trước nhưng đến nay khoảng cách vẫn còn rất đáng kể. Thực tế vẫn tồn tại hai giá đất: giá của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Nằm giữa khoảng lệch này là câu hỏi: giá trị đất đai sẽ rơi vào tay ai? Giá trị đất đai được phân phối sai đối tượng thụ hưởng là nguyên nhân gây ra khiếu kiện dân sự ngày càng tăng và các vụ án hình sự gắn với tham nhũng trong quản lý đất đai ngày càng nhiều.

Trong bối cảnh đó, TP HCM vừa có hai quyết định mạnh dạn liên quan đến việc điều chỉnh hệ số giá đất tăng hàng chục lần so với giá Nhà nước.

Quyết định số 05/2023 ban hành ngày 17/1 áp dụng cho các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Quyết định số 13/2023, ban hành ngày 8/3, là căn cứ để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn.

Trên cơ sở đó, các hệ số nhân với Bảng giá đất do UBND Thành phố ban hành sẽ cho ra giá bồi thường gần với giá trị thị trường. Ví dụ tại Quận 1 và Quận 3 (khu vực trung tâm thành phố), Bảng giá đất có giá trị cao nhất là 250 triệu đồng/m², nhân với hệ số từ 4 đến 5 cũng cho giá đất cụ thể từ 1 tới 1,25 tỷ đồng/m². Khảo cứu thêm ở nhiều vị trí khác, tôi thấy hệ số được ban hành có thể tạo sự yên tâm đối với khoản bồi thường cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất. Người được thụ hưởng đất đai từ Nhà nước cũng phải chấp nhận giá trị thị trường để trả cho sự thụ hưởng đó. Vấn đề còn lại là thực thi hai quyết định trên sao cho đúng về chi tiết, trong đó quan trọng là làm sao xác định được giá thị trường trong từng trường hợp cụ thể.

Hiện nay, ở Việt Nam vẫn còn ý kiến của một số chuyên gia cho rằng không có giá đất thị trường vì giá hôm nay thì cao, nhưng mai lại thấp. Sự thực, chẳng cứ giá đất mà giá mớ rau, cân thịt, lít xăng... cũng có thể nay thì cao mà mai lại thấp. Vì vậy, người ta vẫn coi giá thị trường là một yếu tố ngẫu nhiên, giá trị thị trường là kỳ vọng của yếu tố ngẫu nhiên đó. Giá do Nhà nước quy định cũng nên phù hợp với giá trị kỳ vọng này. Nhà nước sẽ có những can thiệp khác khi thị trường rơi vào "sốt giá" hay "băng giá" để tìm lại khả năng ổn định của thị trường.

Như vậy, xác định được giá đất trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước quy định về giá đất thị trường. Nhưng ở Việt Nam, do mong muốn giảm thuế nên những người tham gia giao dịch đất đai không ghi giá trị thật lên hợp đồng chuyển quyền. Đây là khó khăn cơ bản mà nhà quản lý phải có phương pháp và lộ trình dài hơi để vượt qua.

Trong giai đoạn chưa ghi nhận được giá trị thật lên hợp đồng, cơ quan nhà nước quản lý về giá đất chỉ còn cách duy nhất là tự khảo sát giá đất thị trường để xác định hệ số nhân với Bảng giá đất như TP HCM đã quyết định. Tôi cũng có dịp trao đổi trực tiếp về vấn đề quy định giá đất của Nhà nước tại TP HCM. Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố có nói về nhu cầu cấp thiết của Sở là quy định giá đất của Nhà nước phù hợp thị trường để các nhà đầu tư xây dựng phương án chi phí đất đai trong các dự án đầu tư, cũng như phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Câu chuyện định giá đất đối với từng trường hợp cụ thể là bước tiếp theo.

Các chuyên gia của Ngân hàng Thế giới cũng khuyến nghị Việt Nam cần xây dựng lộ trình với các bước đi cụ thể, và khi chưa ghi nhận được giá trị đất đai trên các hợp đồng chuyển quyền thì nên sử dụng phương pháp hệ số nhân với Bảng giá đất để điều chỉnh Bảng giá đất hàng năm, nhất là khi nguồn nhân lực định giá đất ở ta còn quá mỏng, về số lượng, chất lượng, thậm chí cả đạo đức.

TP HCM đã đi được bước mới về quy định giá đất một cách mạnh dạn và đúng hướng. Các tỉnh, thành khác có thể theo đó mà phát triển. Mục đích cuối cùng vẫn là người dân không còn khiếu kiện về đất đai và cán bộ quản lý không còn tham nhũng về giá trị đất đai; đồng thời đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, phục vụ các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng.