Đề xuất sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn: Quyền lợi có được đảm bảo?

Những ngày gần đây, dư luận lại xôn xao khi Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần 2 về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trước đó, vào tháng 6/2022, Bộ Xây dựng lần đầu đưa ra dự thảo quy định này. Không ít những ý kiến phản đối bởi không rõ về quyền lợi của người dân khi mua nhà có thời hạn sở hữu.

Cách đây 20 năm, Hà Nội xuất hiện chung cư kiểu mới cao tầng đầu tiên tại Trung Hòa- Nhân Chính (Thanh Xuân) hay Linh Đàm (Hoàng Mai) tạo ra xu hướng về chung cư thay vì những nhà tập thể thấp tầng trong nội đô như Giảng Võ, Kim Liên... Với sự gia tăng dân số, nhu cầu về nhà ở cũng trở nên cấp thiết, hàng loạt dự án khu đô thị mới với những tòa chung cư cao tầng xuất hiện lan ra khắp các quận, huyện tại Hà Nội. Chung cư là lời giải hữu ích cho bài toán “đất chật, người đông”, tăng hiệu quả sử dụng đất tại các thành phố lớn. Về mặt pháp lý, người dân mua chung cư được cấp “sổ đỏ” sở hữu lâu dài, đáp ứng tâm lý "ăn chắc, mặc bền" của phần lớn người Việt.

Cần lưu ý rằng, cách đây nhiều năm, bộ này cũng đề xuất việc này nhưng không được đồng thuận nên dừng.

Chị Bích Hằng đang sinh sống tại khu chung cư Đại Kim (Hoàng Mai, Hà Nội) bày tỏ: “Gia đình tôi dành dụm 10 năm trời mới mua được nhà chung cư. Vừa rồi tôi trả được xong số tiền còn lại và được cấp sổ đỏ lâu dài. Tôi nghe thông tin sắp tới sẽ có quy định về thời hạn của chung cư thì ai sẽ bảo vệ quyền lợi của chúng tôi? Tôi thực sự hoang mang vì không biết tòa chung cư mình sử dụng đến bao giờ hỏng và khi hỏng ai sẽ là người đứng ra xây lại”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nếu được thông qua sẽ góp phần làm giảm giá nhà chung cư, người nghèo ở đô thị, công nhân khu công nghiệp sẽ có cơ hội tiếp cận nhà ở dễ hơn. Ở nhiều nước, loại hình nhà cho thuê hoặc căn hộ sở hữu có thời hạn rất phát triển, đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở của tầng lớp bình dân. Ở Việt Nam, lâu nay tính sở hữu cao, coi nhà ở là tài sản để lại cho con cháu.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Trí Dũng, nguyên Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, từ trước đến nay, các chung cư ở Hà Nội được cấp phép và bán cho người dân đều có niên hạn sử dụng theo cấp công trình được xây dựng. Cụ thể, nếu tòa chung cư được xây dựng theo thiết kế công trình cấp 1, cấp đặc biệt sẽ có thời hạn sử dụng trên 100 năm, thiết kế công trình cấp 2, sử dụng từ 70-100 năm, thiết kế công trình cấp 3, từ 50 đến 70 năm. Và theo quy định hiện hành, chung cư 20-50 tầng là công trình cấp 1 sẽ có thời hạn sử dụng 80-100 năm, tính từ lúc nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Theo ông Dũng, dù quy định cấp công trình như vậy nhưng một tòa chung cư sau khoảng 100 năm sẽ kiểm định lại chất lượng. Nếu công trình đảm bảo an toàn sẽ tiếp tục sử dụng, còn không đảm bảo an toàn sửa chữa hay phá đi còn chưa được quy định cụ thể theo pháp luật hiện nay. “Hiện, sổ đỏ các chung cư đều thuộc diện sở hữu lâu dài nhưng công trình có thời hạn. Đây là vấn đề cần được các cơ quan chức năng đứng ra nghiên cứu ”, ông Dũng nói.

Sở hữu có thời hạn theo chất lượng công trình

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục Phó Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án sở hữu nhà chung cư. Phương án 1, sở hữu theo thời hạn công trình được phê duyệt, phương án 2 sở hữu theo thời gian sử dụng đất dự án.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng nghiêng về đề xuất áp dụng phương án 1 vì hợp với xu hướng quản lý sử dụng nhà chung cư tại nhiều nước. "Theo quy định của Luật xây dựng, hồ sơ thiết kế phải xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư tính từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng đến hết vòng đời công trình. Và khi thẩm định hồ sơ thiết kế, cơ quan thẩm định phải xác định luôn thời hạn sử dụng nhà chung cư bao nhiêu năm. Đây là cơ sở để xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hợp đồng mua bán nhà, cơ quan cấp "sổ đỏ" cũng sẽ ghi thời hạn sử dụng nhà chung cư vào sổ luôn", ông Khởi cho biết.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, khi áp dụng quy định mới về thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ không hồi tố với chung cư đưa vào sử dụng trước thời điểm luật có hiệu lực. Quy định về sở hữu nhà ở chung cư có thời hạn dự kiến sẽ được áp dụng với những dự án cấp phép xây dựng sau 1/7/2024 (nếu Quốc hội thông qua luật vào tháng 10/2023). Các chủ đầu tư dự án nhà ở chung cư có 7 tháng để chuẩn bị thực hiện quy định này.

Cũng theo đó, trong trường hợp buộc phải phá dỡ chung cư vì không bảo đảm an toàn do ảnh hưởng của thiên tai, địch họa, cháy nổ, động đất, Nhà nước sẽ bỏ tiền ra làm lại nhà cho người dân, tái định cư ngay tại chỗ cho họ.

Tương tự, với trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư phục vụ chỉnh trang đô thị, người dân sống tại chung cư được tái định cư , quyền lợi người dân vẫn bảo đảm. Còn với những chung cư hết thời hạn sử dụng, ông Khởi cho hay các cơ quan thẩm quyền sẽ kiểm định lại chất lượng nhà chung cư (tại thời điểm hết hạn) xem chung cư đó có thể tiếp tục sử dụng hay không. Nếu tiếp tục sử dụng sẽ xác định thời hạn còn sử dụng được kéo dài bao lâu và sẽ cấp giấy gia hạn quyền sở hữu nhà chung cư cho người dân.

"Những trường hợp kiểm định công trình không thể tiếp tục sử dụng được nữa thì buộc phải phá dỡ", ông Khởi nhấn mạnh. Cũng theo vị này, khi các tòa chung cư hết hạn sử dụng, phải phá dỡ, người dân vẫn còn quyền sử dụng khu đất xây dựng chung cư. Vì vậy, sẽ phát sinh 2 tình huống: Nếu Nhà nước quy hoạch khu vực đó không bố trí nhà chung cư nữa, cư dân sẽ phải di chuyển đi nơi khác, họ sẽ được đền bù về đất theo chính sách bồi thường thời điểm đó; Tình huống Nhà nước vẫn quy hoạch khu vực đó làm nhà chung cư thì người dân có quyền góp tiền xây dựng lại nhà chung cư mới ngay tại nơi họ đang ở.

Cũng theo lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, việc thực hiện quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ làm giảm giá nhà những năm tới, tạo điều kiện cho nhiều người có thể mua nhà hơn.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tại buổi toạ đàm “bắt mạch thị trường bất động sản” hôm 16/9: Tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180 ngàn sản phẩm mới nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110 ngàn, năm 2020 chỉ còn hơn 90 ngàn sản phẩm.

9 tháng đầu năm 2022 chỉ có hơn 32.200 sản phẩm căn hộ được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Riêng trong quý III/2022, chỉ có khoảng 9.500 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm 23% so với quý II/2022. Thị trường giảm sút cả về cung và lượng giao dịch. Nhu cầu nhà chung cư vẫn cao, nhưng tỉ lệ hấp thụ giảm sút do không tìm được sản phẩm phù hợp, giá cao.