Đề xuất siết hợp đồng “hứa mua, hứa bán” trong giao dịch bất động sản

Những giao dịch theo dạng hợp đồng "hứa mua, hứa bán" thường xảy ra các tranh chấp trong tương lai, làm giảm giá trị tài sản cũng như gây ra nhiều phí tổn cho xã hội.

Các loại hợp đồng dạng "hứa mua, hứa bán", hay như hợp đồng đặt cọc, hợp tác đầu tư, góp vốn… được sử dụng rất phổ biến trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thời gian qua. Tuy nhiên, các hình thức ký kết này cũng phát sinh và gây ra nhiều hệ lụy cho khách hàng nếu ký kết với các chủ đầu tư, doanh nghiệp không uy tín. Do đó, nhiều chuyên gia đề xuất Luật Kinh doanh bất động sản nên được bổ sung các quy định cụ thể về các dạng hợp đồng này bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.

Dù là ký kết giao dịch trong lĩnh vực bất động sản nhưng các loại hình hợp đồng như "hứa mua, hứa bán" lại được thực thi theo Luật Dân sự. Còn luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định các hành vi kể từ khi hai bên đặt bút ký hợp đồng mua bán thực sự.

Cụ thể, đối với chung cư là phải xây dựng xong phần móng, dự án đất nền là phải xây dựng xong cơ sở hạ tầng và dự án phải hoàn chỉnh các thủ tục về đầu tư, đầy đủ giấy phép theo quy định pháp luật. Điều này đồng nghĩa bằng việc ký kết các loại hợp đồng "hứa mua, hứa bán", chủ đầu tư đã có thể huy động vốn từ khách hàng dưới nhiều hình thức khác nhau kể cả khi dự án chưa được cấp phép. Đây chính là rủi ro rất lớn cho khách hàng.

Ví dụ, theo Luật Kinh doanh bất động sản thì thanh toán đợt 1 không vượt quá 30% giá trị hợp đồng. Nhưng theo Hiệp hội Bất động sản, có những hợp đồng dạng đặt cọc lên tới 90% giá trị tài sản.

"Ở đây người ta lợi dụng việc đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng trong tương lai. Lúc này tức chưa ký hợp đồng, mới chỉ có hợp đồng đặt cọc, biên bản đặt cọc hoặc ghi nhớ đặt cọc mà toàn bộ đã là "tiền tươi thóc thật" rồi", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh cho hay.

Do đó, ông Châu đề xuất Luật Kinh doanh bất động sản phải được bổ sung các quy định chi tiết về việc thực hiện các dạng hợp đồng này.

Ông Lê Hoàng Châu nói: "Chúng tôi đề nghị phải bổ sung hành vi đặt cọc "hứa mua, hứa bán" và các hành vi tương tự xảy ra trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức nhà đất theo Luật Kinh doanh bất động sản, để chúng ta kiểm soát rủi ro và điều đó sẽ bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng hợp pháp của người dân".

Theo các luật sư, những giao dịch theo dạng hợp đồng "hứa mua, hứa bán" thường xảy ra các tranh chấp trong tương lai, làm giảm giá trị tài sản cũng như gây ra nhiều phí tổn cho xã hội. Dù được quy chiếu theo Luật Dân sự, nhưng trong bộ luật này cũng chưa có những quy định cụ thể cho các dạng hợp đồng "hứa mua, hứa bán".

Luật sư Trần Minh Hải - Giám đốc công ty luật Basico cho hay: "Nếu như có những quy định rõ ràng luôn trong Luật Kinh doanh bất động sản, tôi cho rằng đây là điều khuyến khích bởi vì khi quy định chúng ta đã nghĩ đến dự liệu về tình huống, những yếu tố rủi ro và những gỡ rối cho các bên trong các giao dịch dân sự. Vậy nếu đã có những quy định đó dù là đặt ở Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Nhà ở hoặc bất cứ luật nào đều tốt cho thị trường".

Các chuyên gia cho rằng, việc thiếu hoàn toàn hành lang pháp lý cho các dạng hợp đồng này đưa khách hàng vào thế "cầm đằng lưỡi" khi sự hiểu biết về pháp luật của nhiều khách hàng còn rất hạn chế. Do đó, các cơ quan chức năng nên sớm nghiên cứu đưa các quy định rõ ràng các dạng hợp đồng "hứa mua, hứa bán" vào luật.