Đề xuất chủ đầu tư đủ điều kiện bán dự án mới được thu tiền cọc

Chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc khi dự án bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và tiền cọc tối đa 5% giá bán, theo nội dung của dự thảo mới.

Chiều 16/11, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến một số nội dung chính trong tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo luật sau tiếp thu ý kiến các đại biểu Quốc hội được chỉnh lý theo hướng chủ đầu tư chỉ thu tiền cọc khi nhà ở, công trình đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật. Việc này, ông Thanh giải thích để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, và hạn chế rủi ro bên mua, thường là bên yếu thế.

Số tiền cọc tối đa 5% giá bán và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Về thanh toán khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (mua bán bất động sản trên giấy), ông Thanh cho biết, dự thảo luật vẫn thiết kế hai phương án để lấy phiếu xin ý kiến đại biểu Quốc hội.

Phương án 1, khách hàng thanh toán 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

"Phương án này nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận", ông Thanh nhận xét.

Tuy nhiên, phương án này có hạn chế là khách hàng chịu rủi ro do chưa thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng thì chưa thể xác lập quyền sở hữu. Trong một số trường hợp khách hàng trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán vì chưa có nhu cầu nhận giấy chứng nhận ngay dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận.

Phương án 2, 5% giá trị còn lại của hợp đồng giao dịch được chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư tại ngân hàng, nhưng chủ đầu tư không được sử dụng và khách hàng vẫn được hưởng tiền lãi từ khoản này. Chủ đầu tư chỉ được nhận số tiền này khi khách hàng nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

Ông Thanh cho biết, phương án này nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo luật này và Luật Nhà ở sửa đổi, quy định về hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại Luật Đất đai (sửa đổi). Việc này cũng đảm bảo nghĩa vụ thanh toán của khách hàng. Phương án này có hạn chế là khách hàng phải nộp nốt 5% giá trị hợp đồng còn lại trong khi chưa được cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo luật cũng bổ sung quy định về trách nhiệm của Ngân hàng nhà nước hướng dẫn quản lý, chi trả tiền lãi này cho khách hàng.

Dự kiến, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được Quốc hội biểu quyết thông qua vào ngày 28/11.